臺(tái)州項(xiàng)目戶型配比建議報(bào)告-文庫吧
2025-08-03 22:12 本頁面
【正文】 市，城市發(fā)展定位為政治，文化中心，城市建設(shè)是先規(guī)劃再建設(shè)，市政配套設(shè)施完善，未來生活環(huán)境、質(zhì)素當(dāng)高于其它周邊區(qū)縣市且屬市政主要發(fā)展方向； 第二，從新一輪的城市規(guī)劃上可以體現(xiàn)，城市規(guī)模擴(kuò)張速度高于其它區(qū)市。 5．椒江房地產(chǎn)現(xiàn)狀 縱觀臺(tái)州房產(chǎn)發(fā)展歷程，住宅開發(fā)歸結(jié)為三階段：第一階段：前期單位房：代表：江城小區(qū)。第二階段：中期商品房：代表：嶺南小區(qū)、楓南小區(qū)，景元花園。第三階段后期高檔商品房：代表：香格里拉、云頂佳苑、萬家華庭。第一階段至第三階段價(jià)位也得到攀升從 16002200/㎡ 到中期階段的3000— 4000/㎡ 再到現(xiàn)在的 5000 元 /㎡ 以上。從中可以發(fā)現(xiàn)，香格里拉、云頂佳苑、萬家華庭都在開發(fā)區(qū)，基本開發(fā)區(qū)成了第三階段發(fā)展的策源點(diǎn)，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 開發(fā)區(qū)（椒江）在臺(tái)州人的心目中正是依托良好的市政規(guī)劃，居住環(huán)境成為高檔區(qū)的代名詞。 6．競爭環(huán)境導(dǎo)致市場呈現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)趨勢(shì) 在本次市場調(diào)查中，對(duì)在售項(xiàng)目的銷售情況摸查如下： 東泰華庭為了將價(jià)格 戰(zhàn) 進(jìn)行到底，推出了團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，凡一次性購買 5套或 5 套以上的，每套房子優(yōu)惠 5000 元。如此的優(yōu)惠活動(dòng)， 雖 吸引了不少猶豫的購房者 ，但收效甚微 。 新大眾 城市港灣去年 12月第一期開盤，起步價(jià)為 3350元 /平方米，今年情人節(jié)（ 2 月 14 日）又將推出第二期 B 區(qū) 6 幢點(diǎn)狀高層，起步價(jià)為 3400元 /平方米。新大眾房產(chǎn)讓利客戶推 出團(tuán)購優(yōu)惠活動(dòng)，凡購買 3 套能上以上每套優(yōu)惠 5000 元， 5 套以上每套優(yōu)惠 7000 元， 10 套以上每套優(yōu)惠 9000 元。優(yōu)惠讓利，敲動(dòng)購房人的心 但最終買單的人不多 。 椒江江濱路東段的華榮名筑，正月初四一期推出 124 套，目前起步價(jià) 3480 元 /平方米，一次性付款可享受 折優(yōu)惠。凡在正月十八前購買的所以購房者，均可享受團(tuán)購優(yōu)惠。 可以說，在售項(xiàng)目促銷花樣的增多，表明 2020 年后的臺(tái)州房地產(chǎn)在經(jīng)過高速的“瘋漲”后回到了理性的道路上，這給后續(xù)的開發(fā)重新提出一個(gè)新的營銷課題：促銷就真得能賣出滯銷房嗎？顯然，日后要 想在競爭中獲得客戶，定位才是關(guān)鍵。 二、競爭對(duì)手態(tài)勢(shì)淺析 1．開發(fā)商百家齊放，但缺乏具備 開發(fā)實(shí)力的品牌商 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市目前在建或待建項(xiàng)目共有 192 個(gè)，累計(jì)總占地面積 萬平方米。除 51個(gè)項(xiàng)目已開始預(yù)售外，其他 141個(gè)項(xiàng)目的擬預(yù)售時(shí)間均在 2020年 10 月至 2020 年。時(shí)間、開元等先行走品牌路線的企業(yè)戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)移錯(cuò)失了在臺(tái)州樹立品牌標(biāo)桿的良好時(shí)機(jī)，從調(diào)查中可反映，臺(tái)州有知名開發(fā)商，有眾多知名項(xiàng)目，但卻沒真正美名的企業(yè)。所謂美名，即擁有大批的忠實(shí)客戶，開發(fā)哪里就跟在哪里，特別是品牌的含量可以為定價(jià)加分。 這 無疑是臺(tái)州品牌建設(shè)的一個(gè)真空地帶，將為外來企業(yè)的進(jìn)駐帶來了良好的發(fā)展時(shí)機(jī)。 2．高價(jià)位項(xiàng)目缺乏具體產(chǎn)品支撐，未形成真正的高檔產(chǎn)品 據(jù)調(diào)查，臺(tái)州房價(jià)最高前三甲： 開元 云頂佳苑、鑫泰 香格里拉和萬家華庭 ，目前均價(jià)都保持在 6000 元以上。而時(shí)間房產(chǎn)開發(fā)的海灣浪琴卻成為升值最快的項(xiàng)目，價(jià)格從不足 3000 漲了三倍。我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，三甲同屬開發(fā)區(qū)。因此開發(fā)區(qū)的高檔價(jià)位同樣在臺(tái)州房地產(chǎn)也“聲名顯赫”。 從最直觀的層面上說起，雖然這 3 個(gè)樓盤建筑形態(tài)上存在著差別，云頂佳苑由別墅和小高層組成，萬家華庭和香格里拉則是純高層建筑， 但高價(jià)位仍然是它們的基本特點(diǎn)。這首先是由這 3 個(gè)樓盤所處的區(qū)域環(huán)境所決定的，這里是開發(fā)區(qū)的核心地段，都市的繁華、便利、城市文化品位無一不在這里得到體現(xiàn)。臺(tái)州市政府、市民廣場、臺(tái)州大劇院、臺(tái)州書畫院、市文化藝術(shù)中心、耀達(dá)國際酒店、新臺(tái)州大廈等諸多大型政務(wù)、文化、休閑場所共同支撐起了物業(yè)價(jià)格的主體框架，符合地段理論的基礎(chǔ)。云頂佳苑的別墅因其具有稀缺的特性，因此開盤時(shí)所定出的高價(jià)并不妨礙它逆市飛揚(yáng)；香格里拉高層價(jià)格高出市場價(jià)一大截早就是人所眾知的事情，即便這樣， 8000 元 /平方米的單價(jià)還是讓人們吃驚不已；萬家華庭新 開出的高層均價(jià)也超過了 6500 元 /平方米，二者將當(dāng)前臺(tái)州樓市高層的總體價(jià)格拉升了幾個(gè)檔位。相形之下，云頂佳苑小高層因?yàn)殚_盤早，在同等層數(shù)上價(jià)格則明顯低于前兩者。 在走訪中卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)不爭的事實(shí)，三個(gè)樓盤平均月銷量以個(gè)位數(shù)計(jì)，儼然一個(gè)“曲高和寡”，
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