北京復(fù)地首府房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品配比及售價(jià)預(yù)期建議-文庫(kù)吧
2024-12-20 18:28 本頁(yè)面
【正文】 買面積一倍的實(shí)際面積，使業(yè)主的利益成倍擴(kuò)大。 作為辦公的 LOFT以奢侈的空間喚回了人們的創(chuàng)造力和激情，特別適合一些需要空間高度和創(chuàng)意型的公司，比如電視臺(tái)演播廳、影視公司、廣告公司、藝術(shù)工作室、產(chǎn)品展示和追求創(chuàng)意個(gè)性的 IT企業(yè)， studio工作室，小型攝影棚、電視臺(tái)演播廳以及制作公司等；年輕人、藝術(shù)家以及追求創(chuàng)意的廣告公司；傳媒巨頭們所帶來(lái)的附屬型公司和創(chuàng)意工作者。 在空間上，除了能向上發(fā)展，兩個(gè)單元之間還能自由打通，空間創(chuàng)新性、自由度高，使得蘋果 LOFT具有了多種的可能性。 9區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析項(xiàng)目位于北京 CBD邊緣西大望路甲 23號(hào)，占地 34萬(wàn)平方米，總建筑面積 90多萬(wàn)平方米 。雙地標(biāo)甲級(jí)寫字樓 (與 CBD的各地標(biāo)相呼應(yīng) )、五星級(jí)酒店與會(huì)所、酒店式服務(wù)公寓、高檔商住公寓、高檔住宅相配合的綜合性大型高檔社區(qū) 商住公寓： 1號(hào)樓已于 2023年 9月入住，已經(jīng)去化 86%，多為中小型貿(mào)易公司等，此案消化時(shí)間較長(zhǎng)。目前在售： 8號(hào)商住公寓 2023年 6月 18日開盤，均價(jià)： 9500元 /平方米，預(yù)計(jì) 2023年 12月 30日入住，主力戶型為 114125平方米戶型。 珠江帝景10區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析CBD東都整體項(xiàng)目是 40萬(wàn)平方米的綜合體，其中商業(yè)部分 30萬(wàn)平方米。目前進(jìn)行整體招商，包括百盛購(gòu)物中心、紅星美凱龍、法國(guó)迪卡儂等著名品牌商家都將落戶。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，緊鄰東四環(huán)，交通很便利。 目前在售：西區(qū)商務(wù)辦公 銷售價(jià)格： 7800元 /平方米西區(qū)簡(jiǎn)介 建筑面積： 業(yè)態(tài)構(gòu)成：純商務(wù)寫字樓 /底商 西區(qū)共有五棟樓體，其中包括 部分底商；每個(gè)戶型之間可互相打通、并自由分割的辦公空間，開創(chuàng)真正意義上的高效率商務(wù)時(shí)代。 11區(qū)域辦公物業(yè)個(gè)案分析位于百子灣路，憑借其獨(dú)特的產(chǎn)品特色與在 CBD區(qū)域的超低價(jià)格，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。2023年 9月份一期開盤銷售 。 二期４、５號(hào)樓全力推出原創(chuàng)寫字樓 ―― 后 OFFICE。，共計(jì) 230戶；客群多為 SOHO,活躍在東區(qū)的成長(zhǎng)型公司量身打造。 8100元 /平方米的超低價(jià)格對(duì)市場(chǎng)形成巨大的沖擊。 目前在售三期的尾房，四期 KIDULTS公寓于 2023年 8月 15日正式開盤，主推戶型為 80100平方米，目前熱銷。另四期將有 2023年推向市場(chǎng)。 后現(xiàn)代城1213酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 — 結(jié)論 目前市場(chǎng)上在售的酒店式公寓整體供應(yīng)量約為 5060萬(wàn)平米，整體銷售狀況良好，銷售均價(jià)為 11564元 /平米； 市場(chǎng)上面積處于 90平米以下戶型銷售速度相對(duì)較快， 100平米以上面積去化較慢； 未來(lái)幾年潛在的市場(chǎng)供應(yīng)量日益增加，但該類產(chǎn)品需求比較旺盛，市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)有利； 主要以投資類客群為主，自主型客戶為輔； 該類產(chǎn)品市場(chǎng)投資回報(bào)率在 5%10%之間；投資客戶非?？粗匚飿I(yè)租賃的服務(wù)以及對(duì)業(yè)主投資回報(bào)保障的銷售形式。14酒店式公寓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 珠江帝景（ 17）大成國(guó)際（ 3） 晶都國(guó)際 沿海賽洛城 美華世紀(jì) 銀鉆公寓 紐約客供應(yīng)量 m2 —— 63640 約 3萬(wàn) 約 39800 11萬(wàn) 16497 套數(shù) 171 716 456 —— 238 883 250據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在售酒店式公寓總體量約有 5060萬(wàn)平米。部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況15酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 — 酒店式公寓銷售狀況項(xiàng)目名稱 珠江帝景 大成國(guó)際 晶都國(guó)際 美華世紀(jì) 銀鉆公寓 紐約客售價(jià)（元 /平米） 12023 7973 11000 16000 18000 11611 銷售率 100套 55套 約 440套 200套 未開 234套銷售方式 自然銷售 自然銷售 10年包租13年包租， 8%回報(bào)率部分在售酒店式公寓物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)銷售情況16據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,整體平均租金為 /平方米 月，但因位置不同，租金的差別也十分懸殊區(qū)域 平均租金水平 ($)燕莎 國(guó)貿(mào) 亞運(yùn)村 王府井 酒店式公寓物業(yè)租賃狀況17酒店式公寓物業(yè)客群特征區(qū)域酒店式公寓物業(yè)客群特征主要分為兩大類：投資類按地域分有： 外地 — 江浙一帶客戶（來(lái)自溫州等地）、山西煤商等 本地 — 高級(jí)白領(lǐng)投資 群體 外籍：境外投資者自用類北京工作的高級(jí)白領(lǐng) 和各種中小企業(yè)主等；在京工作的外籍人士；部分外省市機(jī)構(gòu)以對(duì)外窗口的目的購(gòu)買。18酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 — 個(gè)案分析大成國(guó)際中心占地面積： 43080 平方米 建筑面積： 197425 平方米 容 積 率： 綠化率： 30 % 總 戶 數(shù)： 760套 物業(yè)管理費(fèi)：平層： 3元 /平方米 /月，躍層： 5元 /平方米 /月酒店式服務(wù)公寓建筑面積為 63640平方米；購(gòu)物廣場(chǎng)面積近 68000平方米， 5A級(jí)智能化寫字樓面積為 21973平方米。酒店式服務(wù)公寓戶型面積 4090平方米 層高 ，躍層 。開盤時(shí)間： 20231115銷售狀況：平層均價(jià)： 7000元 /平方米， 躍層均價(jià)： 11000元 /平方米 ?15層新開 15套平層均價(jià) 7100—7400 元 /平方米?剩余戶型銷售開發(fā)商欲和寫字樓部分 1+1捆綁銷售客戶構(gòu)成：CBD內(nèi)工作的白領(lǐng)、外籍人士1920商業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研 — 結(jié)論216。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)量為 20萬(wàn)平米左右。216。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量 40萬(wàn)平米左右216。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售狀況穩(wěn)定，銷售狀況良好。216。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租賃狀況較為穩(wěn)定，租金約 3－ 4元 /平米 /天，處于低檔階段；租賃客群受眾較為廣泛。部分個(gè)案租金達(dá) 8元 /平米 /天216。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)豐富，百貨、零售業(yè)、餐飲業(yè)均有所供應(yīng)，娛樂業(yè)較為匱乏。比較性購(gòu)物商業(yè)比例較少，便利性商業(yè)比例較大。216。 區(qū)域商業(yè)一級(jí)客群較少，租金承受力較差；租金承受力較強(qiáng)的客群較為缺少；二級(jí)客群（消費(fèi)客群）消費(fèi)潛力實(shí)力較強(qiáng)，消費(fèi)檔次、類別取向較為明顯。21區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)狀況（數(shù)據(jù)來(lái)源：北京策源市場(chǎng)部調(diào)研數(shù)據(jù)）項(xiàng) 目名稱 規(guī) 模 開 盤時(shí)間外企 FESCO 15000 珠江帝景 40000 100000 預(yù)計(jì) 樂 成國(guó) 際 6000 后 現(xiàn) 代城 10000 30000 預(yù)計(jì) 2023年入市金港國(guó) 際 3000 4000 預(yù)計(jì) 2023年 3月蘋果社區(qū) 80000 預(yù)計(jì) 2023年CBD東 都 250000 預(yù)計(jì) 2023年22區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)銷售狀況項(xiàng) 目名稱 開 盤時(shí)間 銷 售價(jià)格 銷售去化外企 FESCO 26000（ 報(bào) 價(jià)） 6000平米整售珠江帝景 20230 28％后 現(xiàn) 代城 15000 19％金港國(guó) 際 17000 29%蘋果社區(qū) 29000（ 報(bào) 價(jià)） －
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