【正文】 學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； 依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； 依法不得抵押的其他財產(chǎn)。 【 2020 年真題】施工企業(yè)從銀行借款時，可以作為抵押物的有（ ）。 【答案】 ACDE 【解析】本題考查抵押物。參見教材 P11。 抵押的生效（兩類） 【 2020 年真題改編】關(guān)于抵押的說法，正確的是（ ）。 【答案】 A 【解析】抵押 的財產(chǎn)不一定為債務(wù)人所有，也可為第三人所有；土地所有權(quán)不可 12 以作為抵押物；應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同應(yīng)自登記之日起生效。參見教材P11。 【 2020 年真題】監(jiān)理公司以其所有的房屋作為抵押物，與銀行訂立抵押合同。該抵押合同的生效日期為（ ）之日。 【答案】 B 【解析】房屋等不動產(chǎn)必須經(jīng)登記后才生效。參見教材 P11。 【例題】在抵押合同中 ，某些抵押財產(chǎn)應(yīng)當辦理抵押物登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效的包括（ ）等抵押合同。 【答案】 ABC 【解析】抵押的生效。土地所有權(quán)不能抵押，機器可以抵押，但無需登記。參見教材 P11。 1 抵押擔(dān)保的范圍（五類） 主債權(quán) 利息 違約金 損害賠償金 實現(xiàn)抵押權(quán)的費用 【 2020 年真題】某施工企業(yè)從銀行借款 1000 萬元，以房產(chǎn)作抵押。施工企業(yè)經(jīng)營虧損無力還貸，除本金外，施工企業(yè)還欠銀行利息 200萬元，違約金 200 萬元。銀行經(jīng)訴訟后抵押房產(chǎn)被拍賣，得款 2020 萬元。銀行訴訟及申請拍賣費用 50 萬元，則拍賣得款的分配應(yīng)為（ ）。 歸銀行所有 550 萬元 600 萬元 750 萬元 【答案】 B 【解析】抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，即返還施工企業(yè) 2020100020020050=550 萬元。參見教材 P11。 13 抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物 抵押人要通知抵押權(quán)人（注意是通知而不是經(jīng)批準），并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況 未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款（不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓） 應(yīng)提前清償所擔(dān)保的債權(quán) 或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存 超過債權(quán)的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償（注意，不是由抵押人清償） 最高額抵押權(quán) 為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。 最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。 1 抵押權(quán)的實現(xiàn)（清償） 債務(wù)屆滿，可協(xié)議將抵押物折價、拍賣或變賣來償還；協(xié)議不成，抵押權(quán)人請求法院 拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。 協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起 一年 內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 抵押物折價或變賣后，價款超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 同一財產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理 【 2020 年真題】某施工企業(yè)擁有一處辦公樓，評估價為 5000 萬元。該施工企業(yè)從A銀行貸款 3000 萬元、從 B銀行貸款 2020 萬元，并與 B銀行辦理了抵押登記。后該施工企業(yè)無力還款，經(jīng)訴訟后拍賣辦公樓，取得售樓款 3000萬元用于清償 A、 B 14 銀行債務(wù)。 A、 B銀行債權(quán)的分配數(shù)額應(yīng)為（ ）。 1000 萬元， B銀行 2020 萬元 1800 萬元， B銀行 1200 萬元 、 B 銀行各 1500 萬元 2020 萬元， B銀行 1000 萬元 【答案】 A 【 解析】抵押物已登記的先于未登記的受償。因 B銀行的 2020萬元已登記，故償還 B銀行 2020 萬元，剩余 1000 萬元用于償還 A銀行。參見教材 P11。 【 2020 年真題】關(guān)于抵押的說法，正確的有（ ）。 ，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無效 【答案】 AE1 【解析】 CD抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，要通知抵押權(quán)人，無須征得抵押權(quán)人的同意 ，還必須告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況，兩個條件必須同時具備，否則該轉(zhuǎn)讓行為無效。參見教材 P12。 質(zhì)押的概念 質(zhì)押的分類 質(zhì)押的設(shè)立 質(zhì)押的概念 質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人占有，用以擔(dān)保債權(quán)履行的擔(dān)保。質(zhì)押后，當債務(wù)人不能履行債務(wù)時，債權(quán)人依法有權(quán)就該動產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先得到清償。 質(zhì)押對象是動產(chǎn)或權(quán)利憑證 質(zhì)押的方式是轉(zhuǎn)移占有 【難點辨析】抵押與質(zhì)押的區(qū)別 15 保證種類 抵押 質(zhì)押 對象 不動產(chǎn) 特殊大型動產(chǎn) 動產(chǎn) 權(quán)利 占有方式 不轉(zhuǎn)移占有 轉(zhuǎn)移 占有 質(zhì)押的分類（兩大類） 【 2020 年真題】施工企業(yè)從銀行貸款，可作為質(zhì)押擔(dān)保的有（ ）。 【答案 】 DE 【解析】質(zhì)押的對象是動產(chǎn)和權(quán)利憑證。 A雖是動產(chǎn)，但特殊，屬于抵押。參見教材 P12。 1 質(zhì)押的設(shè)立 質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立。 質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。 【 2020 年真題】施工企業(yè)準備以匯票向債權(quán)人提供擔(dān)保。下列關(guān)于該擔(dān)保的說法中，正確的有（ ）。 【答案】 AC 【解析】匯票是權(quán)利憑證，只能進行質(zhì)押。質(zhì)押 的最大特點是轉(zhuǎn)移占有，所以要 16 移交給債權(quán)人。參見教材 P12。 是指債權(quán)人按照合同約定占有對方（債務(wù)人）的財產(chǎn)，當債務(wù)人不能按照合同約定期限履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定留置該財產(chǎn)并享有處置該財產(chǎn)得到優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 留置權(quán)以債權(quán)人合法占有對方財產(chǎn)為前提，并且債務(wù)人的債務(wù)已經(jīng)到了履行期。 【關(guān)注點】留置的相關(guān)規(guī)定 必須依法行使，不能通過合同約定產(chǎn)生留置權(quán) 能夠留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、運輸合同、加工承攬合同的債權(quán) 【 2020 年真題】下列關(guān)于留置擔(dān)保的說法中，正確的是（ ）。 合法占有對方財產(chǎn)為前提 【答案】 B 【解析】留置的僅限于動產(chǎn)，且僅基于保管合同、運輸合同、加工承攬合同。參見教材 P13。 1 ■ 概念 一方當事人向另一方當事人提供一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式 ■ 形式 定金應(yīng)以書面形式約定 ■ 生效 定金合同從實際交付定金之日起生效 ■ 數(shù)量 由當事人約定，但不得超過主合同標的額的 20% 【重點難點】定金的處理 17 建設(shè)工程中的保證 施工投標保證 施工合同的履約保證 施工預(yù)付款擔(dān)保 三個保證均是施工單位（投標單位）提交給建設(shè)單位（招標人）的。 建設(shè)工程中的保證 建設(shè)工程中最常用的是保證，一般由銀行或者擔(dān)保公司作為保證人。 銀行出具的稱為保函，其他保證人出具的稱為保證書。 【重點難點】建設(shè)工程中的保證的種類 【 2020 年真題】在施工招投標中 ，銀行為投標人出具的投標保函屬于（ ）。 【答案】 B1 【解析】銀行是保證人。參見教材 P13。 18 施工投標保證 施工投標保證的概念與作用 施工投標保證的相關(guān)規(guī)定 投標保證的有效期 投標保證金的處理 沒收投標保證金的情形 施工投標保證的概念與作用 投標保證金是指在招標投標活動中，投標人隨投標文件一同遞交給招標人的一定形式、一定金額的投標責(zé)任擔(dān)保。投標人有某些行為時，招標人有權(quán)不 予返還其遞交的投標保證金。 階段 投標保證金起到的作用 投標時 投標人在投標有效期內(nèi)不得撤銷投標文件 中標后 不得無正當理由不與招標人訂立合同 簽訂合同時 不得向招標人提出附加條件或者不按照招標文件要求提交履約保證金 施工投標保證的相關(guān)規(guī)定 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。（投標保證金不是招標文件的必備條款）。 1 投標保證金除現(xiàn)金外，可以是銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或現(xiàn)金支票。 投標保證金數(shù)額不得超過招標項目估算價的 2%。投標人不按招標文件要求在開標前提交投標 保證金的，該投標文件將被否決（必須是招標文件要求）。 投標保證的有效期 若由于評標時間過長而使保證到期，招標人應(yīng)當通知投標人延長保證有效期（投標人有權(quán)拒絕） 【 2020 年 真題】關(guān)于投標保證有效期的說法，正確的是（ ）。 19 【答案】 B 【解析】投標保證有效期一般是從投標截止日起到確定中標人止（ 2020 年大綱），2020年大綱表述為，截止日期根據(jù)招標項目的情況由招標文件規(guī)定。參見教材 P13。 【 2020 年真題】投標保證的有效期限從（ ）之日起計算。 【答案】 C 1 【解析】投標保證 的有效期是從投標截止日起。參見教材 P13。 投標保證金的處理 招標人最遲應(yīng)當在書面合同簽訂后 5 日內(nèi)向中標人和未中標的投標人退還投標保證金及銀行同期存款利息。（注意，只要是在招標期間按規(guī)定辦事，無論中標與不中標，均可退還保證金）。 未中標的－直接退 中標的－在簽訂合同時向業(yè)主提交履約擔(dān)保時退 沒收投標保證金的情形（四種情形） 一是投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標書 二是中標人在規(guī)定期限內(nèi)無正當理由未能根據(jù)規(guī)定簽訂合同，或根據(jù)規(guī)定接受對錯誤的修正 三是中標人根據(jù)規(guī)定未能提交履約保證金 四是投 標人采用不正當?shù)氖侄悟_取中標 【 2020 年真題】出具投標保函的銀行，應(yīng)當承擔(dān)支付保證金責(zé)任的有（ ）。 ，投標人拒絕訂立合同 ，投標人拒絕訂立與投標文件不一致的合同 20 【答案】 CD 【解析】沒收投標保證金的情形（四種情形）：一是投標人在投標有效期內(nèi)撤回投標書；二是中標人在規(guī)定期限內(nèi)無正當理由未能根據(jù)規(guī)