【正文】 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共有部分實施共同管理 ,監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會 ,并選舉產生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經三分之二以上業(yè)主同意 ,決定不成立業(yè)主大會的 ,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的 ,可以以幢、單元為單位 ,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前 ,應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見 ,并將經業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。 第十三條 未設立業(yè)主大會 ,發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件 ,需要業(yè)主共同 決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的 ,由物業(yè)所在地房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關事項。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內 ,交付業(yè)主的專有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的 ,建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府書面申請成立業(yè)主大會。 街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應當自接到申請之日起六十日內 ,推舉業(yè)主代表擔任籌備組組長 ,組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組主要由業(yè)主代表組成 ,也可以吸收建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人 民政府的代表各一人參加。 籌備組成員名單確定后 ,應當將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。 第十五條 建設單位應當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起七日內 ,向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料 ,并承擔召開首次業(yè)主大會會議所需費用。 第十六條 業(yè)主大會履行下列職責 : (一 )制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約 。 (二 )選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員 。 (三 )監(jiān)督業(yè)主委員會工作 ,聽取業(yè)主委員會的工作報告 ,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定 。 (四 )選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè) 。 (五 )籌集和使用物業(yè)專項 維修資金 。 (六 )決定改建、重建建筑物及其附屬設施 。 (七 )決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他物業(yè)管理事項。 第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起二十日內 ,持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府備案 : (一 )業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會選舉情況的報告 。 (二 )業(yè)主大會決議 。 (三 )管理規(guī)約、業(yè)主大 會議事規(guī)則 。 (四 )業(yè)主委員會委員名單。 街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣 (市、區(qū) )房地產行政主管部門和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。前款 (二 )、 (三 )、 (四 )項內容發(fā)生變更時 ,應當及時辦理備案變更手續(xù)。 第十八條 業(yè)主委員會應當根據業(yè)主大會的授權 ,履行下列職責 : (一 )執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定 。 (二 )召集并主持業(yè)主大會會議 ,報告物業(yè)管理的實施情況 。 (三 )代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 。 (四 )及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議 ,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用 ,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同 。 (五 )監(jiān)督管理規(guī)約的實施 。 (六 )組織、監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用 。 (七 )調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛 。 (八 )業(yè)主大會賦予的其他職責。 業(yè)主委員會成員實行任期制 ,有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主委員會的辦公經費和成員的工作津貼應當從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負擔 ,具體辦法和標準由業(yè)主大 會決定。 業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布辦公經費的收支情況。 第十九條 有下列情形之一的 ,業(yè)主委員會成員資格終止 : (一 )任職期限屆滿的 。 (二 )不履行業(yè)主義務的 。 (三 )不再具備業(yè)主身份的 。 (四 )限制民事行為能力或者無民事行為能力的 。 (五 )被依法追究刑事責任的 。 (六 )以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的 。 (七 )業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會成員資格終止的 ,應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印 章及其他應當移交的財物移交給業(yè)主委員會 。拒不移交的 ,房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應當責令移交。 過半數業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員的 ,房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應當及時協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。 第二十條 主要配套設施設備和相關場地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府申請成立一個業(yè)主大會。 不具備成立業(yè)主大會條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū) ,街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應當組織業(yè)主自 行管理 ,或者經過半數業(yè)主同意 ,委托他人進行清潔衛(wèi)生、園林 綠化 、秩序維護等物業(yè)管理。