【正文】 第十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理 ,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì) ,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意 ,決定不成立業(yè)主大會(huì)的 ,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的 ,可以以幢、單元為單位 ,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前 ,應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn) ,并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映。 第十三條 未設(shè)立業(yè)主大會(huì) ,發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件 ,需要業(yè)主共同 決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的 ,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項(xiàng)。 第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) ,交付業(yè)主的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積百分之五十以上的 ,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。 街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi) ,推舉業(yè)主代表?yè)?dān)任籌備組組長(zhǎng) ,組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。籌備組主要由業(yè)主代表組成 ,也可以吸收建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人 民政府的代表各一人參加。 籌備組成員名單確定后 ,應(yīng)當(dāng)將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成立之日起七日內(nèi) ,向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有和共有部分面積、建筑總面積等資料 ,并承擔(dān)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。 第十六條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé) : (一 )制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及管理規(guī)約 。 (二 )選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 。 (三 )監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作 ,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告 ,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定 。 (四 )選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 。 (五 )籌集和使用物業(yè)專項(xiàng) 維修資金 。 (六 )決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 。 (七 )決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。 第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起二十日內(nèi) ,持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府備案 : (一 )業(yè)主大會(huì)設(shè)立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告 。 (二 )業(yè)主大會(huì)決議 。 (三 )管理規(guī)約、業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則 。 (四 )業(yè)主委員會(huì)委員名單。 街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將備案證明復(fù)印件分送縣 (市、區(qū) )房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。前款 (二 )、 (三 )、 (四 )項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí) ,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。 第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán) ,履行下列職責(zé) : (一 )執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定 。 (二 )召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 。 (三 )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 。 (四 )及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議 ,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 。 (五 )監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施 。 (六 )組織、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用 。 (七 )調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛 。 (八 )業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行任期制 ,有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。 業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)和成員的工作津貼應(yīng)當(dāng)從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負(fù)擔(dān) ,具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大 會(huì)決定。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費(fèi)的收支情況。 第十九條 有下列情形之一的 ,業(yè)主委員會(huì)成員資格終止 : (一 )任職期限屆滿的 。 (二 )不履行業(yè)主義務(wù)的 。 (三 )不再具備業(yè)主身份的 。 (四 )限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的 。 (五 )被依法追究刑事責(zé)任的 。 (六 )以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的 。 (七 )業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的 ,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將所保管的檔案資料、印 章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì) 。拒不移交的 ,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交。 過(guò)半數(shù)業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員的 ,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。 第二十條 主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的舊住宅區(qū)、分散小區(qū)可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府申請(qǐng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的舊住宅區(qū)、分散小區(qū) ,街道辦事處或者鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主自 行管理 ,或者經(jīng)過(guò)半數(shù)業(yè)主同意 ,委托他人進(jìn)行清潔衛(wèi)生、園林 綠化 、秩序維護(hù)等物業(yè)管理。