【正文】 策和得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢而錯(cuò)過進(jìn)軍內(nèi)地市場的先機(jī)。 金龍國際珠寶飾品城 將市場價(jià)值定位于高檔次、高規(guī)模和高起點(diǎn)，力圖匯集國內(nèi)、香港、國際的眾多知名品牌和實(shí)力雄厚的珠寶廠商，致力于構(gòu)建全新的珠寶首飾國際化 交易渠道，實(shí)現(xiàn)珠寶交易的規(guī)模化、國際化、產(chǎn)業(yè)化。同時(shí)，為了保證 金龍國際珠寶飾品城 所銷售的產(chǎn)品質(zhì)量，建議發(fā)展商方面特別邀請國家權(quán)威質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)駐場，為消費(fèi)者提供多項(xiàng)鑒定檢測服務(wù)。 保障入場商戶的生意興隆是金龍國際珠寶飾品交易廣場應(yīng)做的一項(xiàng)重要工作，在為進(jìn)場珠寶首飾品牌提供各項(xiàng)商鋪?zhàn)饨鸺敖?jīng)營成本優(yōu)惠的同時(shí)，金龍國際珠寶飾品交易廣場應(yīng)預(yù)算大筆的宣傳費(fèi)用，開業(yè)前和開業(yè)后都將投入巨資宣傳金龍國際珠寶飾品交易廣場及入場經(jīng)營的珠寶首飾品牌。這些措施的有效實(shí)行將為金龍國際珠寶飾品交易廣場的興旺發(fā)展提供良好的保障和堅(jiān)實(shí)的運(yùn)營 發(fā)展基礎(chǔ)。 第一部分：招商策略 招商策略： 四兩撥千斤 與 全國珠寶飾品行業(yè)協(xié)會(huì)、中國珠寶協(xié)會(huì)、世界黃金協(xié)會(huì)、上海市寶玉石協(xié)會(huì)、中國寶玉石協(xié)會(huì)、上海鉆石交易所、上海黃金飾品行業(yè)協(xié)會(huì)、臺(tái)灣珠寶工業(yè)同業(yè)工會(huì)、上海珠寶玉石加工協(xié)會(huì)、大溪地珍珠國際宣傳協(xié)會(huì)、中國金都黃金珠寶首飾城、寧波市寶玉石協(xié)會(huì)、河南省寶玉石協(xié)會(huì)、 21 世紀(jì)珠寶網(wǎng) 等單位攜手，以產(chǎn)業(yè)基地浙江、香港、深圳、廣西等地為重點(diǎn)招商方向，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的華北地區(qū)珠寶飾品零批巨艦。 在確保山東地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，各招商部門安排出60％的招商力量，對外地 （包括外地國內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、國外產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) 、 DM 等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，在保證山東地區(qū)招商指標(biāo)的同時(shí)，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地（及國際）招商力度。 針對珠寶飾品專業(yè)市場招商推廣之道和商戶資源的有效挖掘，在充分結(jié)合項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)分析的基礎(chǔ)上，走出山東，將第一個(gè)招商目標(biāo)緊緊鎖定在國內(nèi)“執(zhí)行業(yè)牛耳”的義烏飾品行業(yè)的大腕身上。通過先后考察一批義烏乃至全國頂尖飾品生產(chǎn)企業(yè)，并邀請義烏飾品行業(yè)協(xié)會(huì)骨干會(huì)員企業(yè)到濰坊考察項(xiàng)目，就經(jīng)營可行性、預(yù)期性、投資成本、 投資回報(bào)等方面雙方進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研。企業(yè)包括：其中年產(chǎn)值 70 億元、涉及義烏和上海飾品商業(yè)地產(chǎn)投資的大型企業(yè) ——— 新光飾品集團(tuán)、擁有自研開發(fā)生產(chǎn)銷售一條龍的義烏飾品出口歐美大戶 ——— 富佳公司和銷量排全國前三甲的金利達(dá)公司、深圳、香港各大珠寶公司及國際知名珠寶公司等。 為了保證 金龍國際珠寶飾品城 的專業(yè)形象，發(fā)展商方面應(yīng)制定非區(qū)域主流品牌不招、非實(shí)力品牌不招、非信譽(yù)品牌不招、非特色品牌不招的四不招商原則，旨在保證 金龍國際珠寶飾品城 的專業(yè)化和品牌化。 第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配 招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為： 山東地區(qū)招商占 40％左右；外地招商占 40％左右；國際招商占 15％左右；預(yù)留出 5％的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。 其中：山東地區(qū)招商所占比例不得超出整體的 40％；外地招商、國際 招商的比例可根據(jù)實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招商份額；根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如 10％）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，在項(xiàng)目只有同期推出的情況下，通過預(yù)留部分享受到商鋪升值的部分利益。 第三部分 ： 招商付款方式 一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式： 一次性交納 3 年的租金 。從第四年起租金遞增 5％；第五年 租金遞增 6％；第六年租金遞增 7％；總體租金遞增比例不超過原租金水平的 20％。 首期交納 5 年租金的 30％，正式開業(yè)前再交齊 5 年租金全款。從第六年起租金遞增 5％；第七年遞增 6％；第八年遞增 7％；總體遞增比例不超過20％?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。 首期就一次性交納 5 年租金。可獲得 6 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增 6％；第八年遞增 7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 首期交納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年 租金全款。可獲得 12 年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 二、租金交納及優(yōu)惠政策 2（備選方案）： 同上。 第一段同上。 首期就一次性交納 5 年租金?？色@得贈(zèng)送 6 個(gè)月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第 6 年后半年）租金遞增 6％；第八年遞增 7％，總體遞增比例不超過 20％。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 首期交納 10 年租金的 30％，入駐前交齊 10 年租金全款?？色@得 11 年實(shí)際使 用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為 20 年。如 10 年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。 注： 以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。 四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，同時(shí)，及時(shí)還貸將有利于公司信用等級(jí)的提高，對將來的公司發(fā)展極其有利。上述方案一方面可以起到將缺乏實(shí)力小 商戶擋在門外的作用（及抬高門檻），達(dá)到自然淘汰的目的。同時(shí)，根據(jù)‘現(xiàn)金是王’的原則，運(yùn)用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇 5 年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 第四部分：經(jīng)濟(jì)分析 一、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格） 根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按 （？） 萬平方米計(jì)算； 按照每層出租實(shí)際使用面積 平方米計(jì)算； 平均租金價(jià)格按每天每平方米 元人民幣計(jì)算； 每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：元 /㎡ 第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算 招商總體費(fèi)用包括人員開銷、廣告制作（包括印務(wù)）、媒體購買、管理費(fèi)用等項(xiàng)，總費(fèi)用預(yù)計(jì)在 1830 萬－ 2020（具體另議）萬之間，其中廣告費(fèi)用是最大的一項(xiàng)支出，而廣告費(fèi)用必須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況進(jìn)行調(diào)整。如招商非常順利，則廣告投入將會(huì)進(jìn)行靈活調(diào)整削減。 項(xiàng)目 費(fèi)用預(yù)算（萬元） 備注 廣告制作 100 印務(wù)、創(chuàng)意、膠片、沙盤、 3D、展具、戶外、流動(dòng) 。 媒體購買 1200 電視、電臺(tái)、平面、戶外、流動(dòng) 辦公用品 75 車輛、演示用具、移動(dòng)辦公 人員管理 200 薪水、提成獎(jiǎng)勵(lì)、培訓(xùn) 差旅 20 交通、住宿、招待 外埠費(fèi)用 100 場地、日常費(fèi)用 電話費(fèi)用 30 電話、傳真、網(wǎng)絡(luò) DM 費(fèi)用 5 郵寄、夾報(bào)、散發(fā) 公關(guān)活動(dòng) 100 發(fā)布會(huì)、聯(lián)誼、 合計(jì) 1830（具體另議） 分析：其中廣告制作費(fèi)用約占 ％；媒體購買約占 ％；行政與管理費(fèi)用約占 ％，應(yīng)占比例符合正常市場運(yùn)作中的比例分配。 第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位 樓層 業(yè)種、業(yè)態(tài)布局 備注 五樓 珠寶商會(huì)所、餐飲 四樓 名設(shè)計(jì)師藝?yán)?、中國金都館、中國飾品館、拍賣中心、信息中心、展示中心 三樓 民間收藏、古玩字畫、賭石、奇石、工藝禮品 二樓 時(shí)尚銀飾 人造寶石、翡翠玉器、 珍珠、水晶 珠寶首飾批發(fā)市場 首層 璀璨美鉆石、寶石、翡翠玉器、珍珠、黃金飾品、 鉑金飾品、名品鐘表、品牌專賣中心 B1 珠寶包裝材料 儀器設(shè)備 首飾加工 第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容 一、招商準(zhǔn)備工作（只針對配合招商部分）： 完成項(xiàng)目名 稱注冊、以及項(xiàng)目標(biāo)志等的 CI設(shè)計(jì)并注冊。 注冊中文及英文的國內(nèi)域名（ .）及國際域名（ .）。 確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。 完成設(shè)計(jì)制作金龍國際珠寶飾品交易廣場招商文告、招商樓書，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。 完成設(shè)計(jì)制作項(xiàng)目效果圖的 POP， 3D資料光盤。 完成設(shè)計(jì)制作金龍國際珠寶飾品交易廣場的主體、各分體剖面模型沙盤。 完成招商隊(duì)伍的建立（招聘），進(jìn)行培訓(xùn)及人員甄選分配。 制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。 確定公司組織機(jī)構(gòu)和部門設(shè)置。 招商處的籌建。 1招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出 臺(tái)。 1制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商規(guī)則。 1制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商 業(yè)管理守則等。 1根據(jù)招商類別敦促各分部制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū) 域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。 二、招商時(shí)間安排： 招商前期準(zhǔn)備工作階段為： 2020/12/01—— 2020/03/10 正式招商時(shí)間確定為： 2020/03/18—— 2020/12/30 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段： 2020/12/30—— 2020/04/28 2020/12/01—— 2020/12/