【正文】 長(zhǎng)江十大港口之一，歷史上就是重要的川東門戶。整個(gè)渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)以山區(qū)為 主，是一個(gè)相對(duì)封閉的地區(qū)，加快發(fā)展的速度很大程度上取決于對(duì)外開(kāi)放的廣度，形成立體開(kāi)放。萬(wàn)州向北是重慶與陜西聯(lián)系的重要節(jié)點(diǎn)，向西是輻射川東北的中心城市，向東是承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的“黃金水道”，把萬(wàn)州建成特大城市，能充分發(fā)揮“小高地”的作用，必定會(huì)推動(dòng)整個(gè)重慶的對(duì)外開(kāi)放，加速重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 萬(wàn)州 區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)優(yōu)越，輻 射重慶主城、湖南省、湖北省 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 8 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （二）城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重慶第二大城市 歷史上，萬(wàn)州就是原萬(wàn)縣地區(qū)中心，曾帶動(dòng)庫(kù)區(qū)及更大范圍的 9縣 1 市發(fā)展。重慶是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗(yàn)城市，而以萬(wàn)州為中心的三峽庫(kù)區(qū)，又是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重點(diǎn)，這一板塊需要有一個(gè)特大城市起支撐和帶 動(dòng)作用。特別是“萬(wàn)（州）開(kāi)（縣）云（陽(yáng)）”板塊的城鎮(zhèn)群，具有很大城市發(fā)展空間，這個(gè)特大城市的形成，非常有利于帶動(dòng)這一板塊的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，使整個(gè)庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速崛起，成為重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)極。 （三）和諧穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū) 三峽庫(kù)區(qū)特殊區(qū)情決定了構(gòu)建和諧庫(kù)區(qū)的特別重要性，能否實(shí)現(xiàn)庫(kù)區(qū)和諧穩(wěn)定，能否實(shí)現(xiàn)移民安穩(wěn)致富，決定著整個(gè)重慶的和諧穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。移民搬遷任務(wù)雖然已經(jīng)基本完成，但移民的安穩(wěn)致富仍然是相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)的重要任務(wù)。萬(wàn)州有 26 萬(wàn)三峽移民，移民安穩(wěn)致富，萬(wàn)州起著舉足輕重的示范作用。作為特大城市的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展，從移民就業(yè)等各個(gè)方面，萬(wàn)州也起著非常重要的帶動(dòng)作用和容納作用。同時(shí)，三峽水庫(kù)蓄水后消落區(qū)的管理也迫在眉睫，萬(wàn)州建成重慶二大城市，生態(tài)環(huán)境必將極大改善，成為整個(gè)庫(kù)區(qū)乃至長(zhǎng)江流域生態(tài)安全的重要屏障。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 9 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 三、萬(wàn)州城市發(fā)展規(guī)劃 （一）城市發(fā)展目標(biāo)及定位 2020 年 3 月 31 日重慶市委審議通過(guò)了《關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定》 全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的特大城市和加快發(fā)展的重要增長(zhǎng)極；渝東北地區(qū)及三峽庫(kù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和對(duì)外開(kāi)放的重要門戶；和諧穩(wěn)定新庫(kù)區(qū)的示范區(qū)和庫(kù)區(qū)生態(tài)安全的重要屏障。 市政府對(duì)萬(wàn)州區(qū)發(fā)展的支持力度較大，雖然中長(zhǎng)期的發(fā)展前景較好，但短期難以起到立竿見(jiàn)影的效果。 （二）城市總體規(guī)劃 高筍塘組團(tuán)是現(xiàn)在和未來(lái)萬(wàn)州的商業(yè)金融中心，但萬(wàn)州“多中心組團(tuán)式”發(fā)展格局，將在一定程度上削弱本項(xiàng)目所在高筍塘組團(tuán)的核心地位。 萬(wàn)州主城區(qū)為“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，總共分“四大片區(qū)”（江南新區(qū)、龍寶、天城、五橋），以及 “ 八大組團(tuán)”（高筍塘組團(tuán)、恒產(chǎn)集團(tuán) 第 10 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 龍寶組團(tuán)、山頂組團(tuán)、周家壩組團(tuán)、申明壩組團(tuán)、枇杷坪組團(tuán)、百安壩組團(tuán)、江南新區(qū)組團(tuán)）本項(xiàng)目處于萬(wàn)州城市中心區(qū)，高筍塘組團(tuán)內(nèi) 。 八大組團(tuán)功能定位： 1. 高筍塘組團(tuán) —— 商業(yè)金融中心，是水上客運(yùn)交通樞紐。 2. 龍寶組團(tuán) —— 北部主要發(fā)展居住及第三產(chǎn)業(yè)，南部為公路、鐵路、航運(yùn)交通樞紐，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)。 3. 山頂組團(tuán) —— 主要功能為居住和科研教育，同時(shí)在遠(yuǎn)期形成萬(wàn)州區(qū)級(jí)文化中心。 4. 周家壩組團(tuán) —— 主要功能為居住、旅游服務(wù)。 5. 申明壩組團(tuán) —— 核心工業(yè)園區(qū)，主要發(fā)展工業(yè)。 6. 枇杷坪組團(tuán) —— 東部為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，西部以居住功能為主。 7. 百安壩組團(tuán) —— 西部以居住功能為主，東部以發(fā)展工業(yè)為主。 8. 江南新區(qū)組團(tuán) —— 全區(qū)的行政中心，同時(shí)包括高檔居住、高新產(chǎn)業(yè) 、港區(qū)等功能。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 11 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （三）城市規(guī)劃用地 在商業(yè)金融用地總規(guī)中，以高筍塘傳統(tǒng)商業(yè)中心用地為主，但周家壩、百安壩、江南新區(qū)都有較大的商業(yè)用地規(guī)劃，將會(huì)分流高筍塘商業(yè)中心區(qū)的消費(fèi)人流。 萬(wàn)州城市建設(shè)用地中， 居住用地為 平方公里 ，占%； 商業(yè)金融用地為 平方公里， 占 %； 工業(yè)用地 平方公里 ，占 %。 附表： 序號(hào) 用地代號(hào) 用地名稱 面積（ K ㎡ ） 比例（ % ） 1 R 居住用地 % 2 C 公共設(shè)施用地 % C1 商業(yè)金 融用地 3 M 工業(yè)用地 % 4 W 倉(cāng)儲(chǔ)用地 % 5 T 對(duì)外交通用地 % 6 S 道路廣場(chǎng)用地 % 7 U 市政公用設(shè)施用地 % 8 G 綠地 % 9 D 特殊用地 % 合計(jì) 城市建設(shè)用地 % 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 12 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （四）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 萬(wàn)州工業(yè)圍繞“一區(qū)三園”的總體布局，重點(diǎn)發(fā)展鹽氣化工、新材料新能源、機(jī)械電子、紡織服裝、食品藥業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)。但傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重較 大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)緩慢。 （五）交通規(guī)劃 萬(wàn)州建立了完善的水、路、空交通體系，目前輻射渝東北地區(qū)，遠(yuǎn)期規(guī)劃打造成“成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)”及“西三角”地區(qū)的重要綜合交通樞紐。 一環(huán)一空八鐵八高九港 航 空 萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)將按 4D規(guī)模改擴(kuò)建，開(kāi)通全國(guó)重要省會(huì)城市的航線；力爭(zhēng)到 2020年，年旅客吞吐量達(dá) 100萬(wàn)人次，年貨郵吞吐量達(dá) 12 萬(wàn)噸 高 速 公 路 建成 重慶 萬(wàn)州、萬(wàn)州 云陽(yáng)、萬(wàn)州 開(kāi)縣 規(guī)劃 萬(wàn)州 利川、萬(wàn)州 達(dá)州、沿江高速南線萬(wàn)州 忠縣 萬(wàn)州 宜昌、沿江高速北線萬(wàn)州 忠縣 鐵 路 建成 萬(wàn)州 達(dá) 州 規(guī)劃 萬(wàn)州 宜昌、萬(wàn)州 重慶城際、萬(wàn)州 鄭州、 萬(wàn)州 西安、萬(wàn)州 涪陵、萬(wàn)州 黔江、萬(wàn)州 奉節(jié) 港 口 以新田港口物流園區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，加快推進(jìn)“一客八貨” 9 個(gè)作業(yè)區(qū)建設(shè)；力爭(zhēng)到2020 年，使萬(wàn)州港口貨物年通過(guò)能力達(dá)到 4000 萬(wàn)噸，集裝箱通過(guò)能力達(dá)到 100萬(wàn)標(biāo)箱以上 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 13 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 第二部分 萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析 1 萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 2 萬(wàn)州金融貿(mào)易發(fā)展 3 萬(wàn)州區(qū)域人口分 析 4 萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié) 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 14 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 一、萬(wàn)州國(guó)民生產(chǎn)總值分析 （一）、 GDP 總量分析 2020 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第 4 位 。比上年增長(zhǎng) %，增速列全市第 3 位。 2 2 8 . 33 1 4 . 0 93 8 6 . 4 55 0 0 . 1 32 9 6 . 3 62 0 . 6 0 %2 6 . 9 0 %2 5 . 7 0 %2 0 . 1 0 %1 9 . 6 3 %01002003004005006002020年 2020年 2020年 2020年 201 1上 半年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %GDP 增長(zhǎng)率 （二）、增長(zhǎng)率對(duì)比分析 萬(wàn)州、重慶、全國(guó)G D P 增長(zhǎng)率對(duì)比%%% %%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2 0 1 1 上半年萬(wàn)州G D P 增長(zhǎng)率 重慶G D P 增長(zhǎng)率 全國(guó)G O P 增長(zhǎng)率 分析： 經(jīng)過(guò) 2020 年金融危機(jī)，萬(wàn)州 GDP 保持良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，近三年的平均增長(zhǎng)率為 %，高于重慶和全國(guó)的平均增長(zhǎng)水平，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。根據(jù)合萬(wàn)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，增長(zhǎng)速恒產(chǎn)集團(tuán) 第 15 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 度在近幾年類都會(huì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是有強(qiáng)勁的支撐作用的。 （三）、 2020 上半年重慶各區(qū)域中心城市 GDP 對(duì)比 分析： 從重慶區(qū)域中心城市來(lái)看，萬(wàn)州與其他區(qū)域中心城市對(duì)比來(lái)看萬(wàn)州排在第一位，與其他區(qū)域拉開(kāi)了很大的距離，但是也是因?yàn)槿f(wàn)州區(qū)域人口較為多的原因。 （ 4）、人均 GDP 分析 157761776124744 251322040726897323502389729748010000202003000040000元2020年 2020年 2020年20202020年 人均GDP比 較萬(wàn)州人均G D P 重慶人均G D P 全國(guó)人均G D P 分析： 2020 年萬(wàn)州人均 GDP 達(dá)到 32350 元，折合美元為 4779 美元，29636282690151500094161938413481851632798050000010000001500000202000025000003000000萬(wàn)元萬(wàn)州區(qū) 涪陵區(qū) 黔江區(qū) 江津區(qū) 合川區(qū) 永州區(qū)201 1上 半年重慶區(qū)域中心城市GDP 對(duì)比恒產(chǎn)集團(tuán) 第 16 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 萬(wàn)州進(jìn)入 4400美元以上發(fā)展階段。 萬(wàn)州在重慶各區(qū)縣人均 GDP排名第 11位。 萬(wàn)州人均 GDP 首次超過(guò)全國(guó)、全市平均水平。 鏈接：商業(yè)發(fā)展與人均 GDP的關(guān)系 按照西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律與人均 GDP 的關(guān)系，當(dāng)一個(gè)國(guó) 家和地區(qū)的人均 GDP 在 1100 美元以下、城市化水平在 25％以下時(shí)，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均 GDP 從 1100 美元到 2020美元、城市化在 45％以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí)，百貨商場(chǎng)、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的廟會(huì)、地?cái)偂⒓Q(mào)市場(chǎng)，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障；當(dāng)人均 GDP 到達(dá) 2020美元至 4400 美元時(shí)，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)形態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等多樣化、規(guī)模化的現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生；當(dāng)人均 GDP 在 4400 美元以上、城市化水平在 70％以上時(shí)，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如 Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)開(kāi)始涌現(xiàn)，這一代商業(yè)成為推動(dòng)城市發(fā)展和區(qū)域進(jìn)步的新動(dòng)力。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 17 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 附表：重慶各區(qū)縣 GDP 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長(zhǎng)率 名義增長(zhǎng)率 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長(zhǎng)率 名義增長(zhǎng)率 1 九龍坡區(qū) 21 大足縣 2 渝北區(qū) 22 南川區(qū) 3 渝中區(qū) 23 潼南縣 4 萬(wàn)州區(qū) 24 墊江縣 16 5 涪陵區(qū) 25 梁平縣 6 沙坪壩區(qū) 26 忠縣 7 江北區(qū) 27 奉節(jié)縣 8 南岸區(qū) 28 黔江區(qū) 9 巴南區(qū) 29 云陽(yáng)縣 10 江津區(qū) 303 30 豐都縣 11 永川區(qū) 19 31 秀山縣 12 合川區(qū) 32 武隆縣 13 北碚區(qū) 33 彭水縣 14 14 長(zhǎng)壽區(qū) 34 石柱縣 15 大渡口區(qū) 16 35 酉陽(yáng)縣 16 綦江縣 36 巫山縣 20 17 榮昌縣 37 萬(wàn)盛區(qū) 18 璧山縣 38 雙橋區(qū) 25 27 19 銅梁縣 17 39 巫溪縣 20 開(kāi)縣 40 城口縣 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 18 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （五）、可支配收入情況 城鄉(xiāng)居民收入增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16633 元，增長(zhǎng)%。農(nóng)村居民人均純收入 5332 元，增長(zhǎng) %，其中，人均工資性收入為 2542 元，增長(zhǎng)