【正文】 靠漁港就近置業(yè)的習(xí)慣和需要，包括外省 的漁船。 治安、與家人團(tuán)聚等因素對(duì)船主及漁船主要合伙人選擇在哪里購(gòu)房，具有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α? 由于調(diào)樓鎮(zhèn)屬漁業(yè)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用駴](méi)有地產(chǎn)，加上當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肭闆r良好，購(gòu)地需求一直很旺盛。 ⑵ 魚(yú)販子行為分析 根據(jù)調(diào)查，魚(yú)販子的行為特點(diǎn)如下： 漁船一般都是漁民通過(guò)不同渠道集資來(lái)建造的，其中親屬及魚(yú)販子就是最活躍的資金提供者。他們對(duì)漁產(chǎn)品的銷售地點(diǎn)、銷售對(duì)象有決定作用。 按照習(xí)俗，魚(yú)販子一般均是漁船船主所在地區(qū)的商販。據(jù)了解，調(diào)樓地區(qū)就有 1,000 多人從事販魚(yú)工作 ， 漁販也有于主要漁港就近置業(yè)的需要 ， 比較注重漁貨的分流及港 口的管理、運(yùn)營(yíng)能力。 漁販子在選擇主要交易漁港時(shí)，高度重視交通便利程度、與最終消費(fèi)市場(chǎng)的距離、漁港的管理體制等因素，從而影響其對(duì)所購(gòu)物業(yè)地點(diǎn)的選擇。武蓮漁民新村依托即將建成的武蓮漁港，在這方面具有優(yōu)勢(shì)。 ⑶ 當(dāng)?shù)鼐用裥袨榉治? 當(dāng)?shù)鼐用裰饕府?dāng)?shù)氐姆菨O船作業(yè)人員、非漁產(chǎn)品交易人員。這類人員一般都是漁船作業(yè)人員或是漁販子的家屬，從事漁船作業(yè)的后勤工作或其它非漁業(yè)工作。由于當(dāng)?shù)氐闹饕杖雭?lái)源于捕漁，故這部分人在經(jīng)濟(jì)上，依賴于其從事漁業(yè)生產(chǎn)或交易的家人。 美良村為非漁業(yè)村，該村與調(diào)樓鎮(zhèn)的漁民有著較為明顯的貧富差 8 距， 但經(jīng)商意識(shí)較為濃厚。 ⑷ 當(dāng)?shù)赝獬?、有所成就的人? 該群體具有一定的規(guī)模。這些人士在當(dāng)?shù)赜泻芏嘤H屬，逢年過(guò)節(jié)一般都要回家鄉(xiāng)。購(gòu)置物業(yè)對(duì)他們而言有兩個(gè)意義，一是改善自己親屬在當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，方便自己回來(lái)時(shí)使用，二是炫耀自己在外所取得的成就。 ⑸ 異地有第二居所需求的人群 雖然這些人群在全國(guó)各地都有，但以武連蓮漁村的地理位置、項(xiàng)目規(guī)模、當(dāng)?shù)靥厣珌?lái)看，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)，不太可能采用大規(guī)模的媒體宣傳，故主要針對(duì)海南本省有這一需求的人群。這部分地產(chǎn)或房產(chǎn)的推出，最好結(jié)合當(dāng)?shù)仫嬍稠?xiàng)目的興起及旅游產(chǎn)品一并推出，才有希望取 得較好的效果。 第五節(jié) 項(xiàng)目愿景 ● 成為當(dāng)?shù)貪O民、過(guò)往漁船作業(yè)人員置業(yè)的首選和理想的居所 。 ● 成為武蓮漁港長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾 。 ● 成為臨高乃至?？谥挟a(chǎn)以上階層人士周末渡假的目的地之一 。 ● 成為全省首屈一指的文明生態(tài)村 。 ● 成為臨高乃至整個(gè)海南省西部商業(yè)活動(dòng)最為頻繁的地區(qū)之一 。 ● 成為項(xiàng)目業(yè)主穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的收益來(lái)源 。 第二章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 9 第一節(jié) 小區(qū)規(guī)模及主要指標(biāo) 開(kāi)發(fā)區(qū)面積 共 計(jì) 畝，分為 三 塊 ： A 地塊面積為 畝 ，B 地塊為 畝及 C 地塊 畝 ，具體 位置 如 圖所示 （圖一）： 圖一 本方案只對(duì) A 地塊進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃及論證， B 地塊與 C 地塊暫不列入本方案的討論范圍。 根據(jù)政府行業(yè)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，漁民新村總體規(guī)劃中 A 地塊 的 容積率 為 、 建筑密度 為 %、 綠化率 為 %。據(jù)此將 引入 943戶住家，引進(jìn)人口約 4000 人?？紤]到流動(dòng)人口的因素，以常住人口20%來(lái)計(jì)，流動(dòng)人口約 800 人，總計(jì)人口約 4800 人。 第二節(jié) 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 一、 A 地塊規(guī)劃布局 10 該 地塊作為首先開(kāi)發(fā)的地塊，從當(dāng)?shù)鼐用竦膫鹘y(tǒng)需求角度出發(fā)，以宅基地的開(kāi)發(fā)為主。偏僻地段的宅基地，預(yù)計(jì)多以居住為主 ，根據(jù)公司調(diào)查小組 4 月初的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，規(guī)格上以 812 米為主，輔以 18 米、 916 米的戶型；臨港、市場(chǎng)、排球場(chǎng)、 XXX 大道兩側(cè)的購(gòu)買(mǎi)者， 估 計(jì)多以商住為主，考慮經(jīng)商及地塊價(jià)值因素，臨港、市場(chǎng)、排球場(chǎng)周邊地塊地段以 18 米為主，高度以兩層為主；區(qū)內(nèi)以居 住 為主的宅基地，在地塊條件允許的情況下，盡可能規(guī)劃為812 米的規(guī)格。臨主要街道的漁民住宅 將 統(tǒng)一設(shè)計(jì) 規(guī)劃 ，以形成美好的城鎮(zhèn)景觀。 距 XXX 大道北側(cè) 19 米，東側(cè)邊界線 227 米為鎮(zhèn)政府用地，占地 9,999 平方米。 在開(kāi)發(fā)區(qū)的幾何中心地段，鎮(zhèn)政府 西側(cè)，預(yù)留 約五 畝地作為未來(lái)的大型超市，不臨 XXX 大道?，F(xiàn)階段考慮作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ， 位于其周邊的商貿(mào)小區(qū)，底層為店鋪，二層以上為住宅，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、五金、服裝、漁需品等，與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)共同構(gòu)成調(diào)樓地區(qū)的商業(yè)中心。 XXX 大道道南設(shè)車站，占地 約八 畝，其周邊亦以商貿(mào)小區(qū)的開(kāi)發(fā)為主，形成若干商鋪，與路北的商業(yè)中心隔街相望，有效吸收路北商業(yè)中心區(qū)的人氣。小區(qū)的郵局、銀行設(shè)于車站外臨 XXX 大道的地段上。 為了避免未來(lái)的 XXX 大道將整個(gè)片區(qū)一分為二的狀況，規(guī)劃在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與路對(duì)面的車站間，建一條地下通道，將 XXX 大道路 南路北有效連接為一體，并防止行人干擾進(jìn)出港車輛、預(yù)防交通意外的發(fā)生。 用地邊界的西北角設(shè)水塔一座，占地一畝，用以滿足開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的供水需要。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、車站周邊要預(yù)留一定量的車位。 在車站東側(cè)的地塊內(nèi)，于最南端預(yù)留兩畝土地，用于建幼兒 11 園。 具體規(guī)劃見(jiàn)下 圖 （圖二）： 說(shuō)明： ⑴、 A 為鎮(zhèn)政府， B 為超市， C 為車站， D 為水塔， E 為幼兒園 ⑵、根據(jù)地段的認(rèn)同度，劃分了五類地段，具體見(jiàn)圖中所示。 圖二 二、 B、 C 地塊 由于 面積相對(duì) 略 小，位置毗鄰港口，區(qū)位 優(yōu)勢(shì)明顯，主要作為預(yù)留用地，考慮用做高檔 住宅區(qū)或 商鋪的開(kāi)發(fā) 。 第三節(jié) 公共設(shè)施規(guī)劃 按給水規(guī)劃要求，區(qū)內(nèi)設(shè)水井一處，水塔一座，占地一畝。 為保持開(kāi)發(fā)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，體現(xiàn)現(xiàn)代文明漁村風(fēng)貌，規(guī)劃設(shè)置垃圾點(diǎn)十處，區(qū)分可降解垃圾、不可降解垃圾，同時(shí)設(shè)公共廁所四處 （見(jiàn) 12 圖二） ，合理分布于車站及地塊四周。 第四節(jié) 市政工程設(shè)施規(guī)劃 一 、道路系統(tǒng)規(guī)劃 根據(jù)現(xiàn)狀用地的具體情況，開(kāi)發(fā)區(qū)道路網(wǎng)采用方格網(wǎng)狀道路系統(tǒng)組織交通。規(guī)劃將區(qū)內(nèi)道路等級(jí)分為四個(gè)級(jí)別，一級(jí)道路為整個(gè)港區(qū)的 XXX 大道（主干道），寬 35m，東西向穿過(guò)漁民新村 用地，為交通性主干道。二級(jí)道路為小區(qū)次干道，寬 23m，三級(jí)道路為小區(qū)支路，支路路幅有兩種形式，一種 12m 寬，另一種為 8m 寬，四級(jí)道路為宅前道路，寬度為 4m～ 6m 不等。 二 、給水工程規(guī)劃 用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量 ⑴ 居住區(qū)生活用水取 300L/人 .d，時(shí)變化系數(shù) k＝ ，開(kāi)發(fā)區(qū)生活用水量為 。 ⑵ 集貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等公建用水量取 10L/，則用水量為 。 ⑶ 室外消防用水量按 20L/s 考慮。 ⑷ 未預(yù)見(jiàn)用水量 50m3/d。 因此開(kāi)發(fā)區(qū)總用水量為 ，消防時(shí)用水量 Qf＝ m3/d。 水源 近期取用地下水，在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)打井取水，水源點(diǎn)設(shè)在開(kāi)發(fā)區(qū)的西北角，占地 1 畝。給水水質(zhì)須經(jīng)監(jiān)督部門(mén)許可后方可使用。 管網(wǎng)布置 給水管道采用環(huán)狀與樹(shù)狀相結(jié)合的布置方式，沿小區(qū)主次干道布置給水主次干管，給水干管采用鑄鐵管，承插式連接，石棉水泥接口。生活、消防用水共用一套給水系統(tǒng)，消防采用低壓制，室外設(shè)置消火 13 栓，保護(hù)半徑 150m，設(shè)置間距不大于 120m。 三 、排水工程規(guī)劃 本開(kāi)發(fā)區(qū)排水體制采用雨、污水分流制。雨水經(jīng)暗敷雨水管收集直接排入大海，農(nóng)田灌溉渠 （蓋板暗渠）只作為雨水的輔助排水溝。污水經(jīng)暗管收集接入現(xiàn)狀市政污水管線。 雨水工程 ⑴ 雨水量計(jì)算按?？诘貐^(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算： )9( )(233 8 ??? t Pq 式中： p重現(xiàn)期，取 1 年； t降雨歷時(shí)， t=t1+mt2， t1 取 10 分鐘，管 m 取 2，溝 m 取 。 ⑵ 雨水設(shè)計(jì)流量： Q=ψqF 式中： ψ 徑流系數(shù)，取 ； F匯水面積。 沿道路設(shè)置雨水口，分片集中匯入雨水暗管中，雨水口每隔 25m設(shè)置一個(gè)。 雨水管網(wǎng)布置 開(kāi)發(fā)區(qū)雨水管網(wǎng)布置于機(jī)動(dòng)車道下居中位置，宅院雨水經(jīng)人 行道及支路排入雨水管管網(wǎng)。雨水管道采用鋼筋砼管，連接方式為管頂平接，在管道交匯處、轉(zhuǎn)彎處、管徑和坡度改變處均設(shè)置檢查井，直線管段上每隔 40m 設(shè)置一個(gè)檢查井，雨水管道管徑為 D300～ D400 的，采用 φ1000 圓形磚砌雨水檢查井（蓋板式）；管徑為 D500～ D600 的，采用 φ1250 圓形磚砌雨水檢查井（蓋板式）；管徑為 D700～ D800 采用 φ1500 圓形磚砌雨水檢查井（蓋板式）。 污水工程 污水量按總給水量的 90％計(jì)算，即 。區(qū)內(nèi)各單體之糞便污水分別排入其室外化糞池后，經(jīng)沉淀排入市政排水管 網(wǎng)之中。 14 污水管網(wǎng)布置 污水管網(wǎng)采用鋼筋砼暗管敷設(shè)，連接方式為管頂平接，在管道交匯處、轉(zhuǎn)彎處、管徑和坡度改變處均設(shè)置檢查井，直線管段上每隔40m 設(shè)置一個(gè)檢查井，污水管道管徑 ≤D400 采用 φ1000 圓形磚砌污水檢查井（蓋板式） 。管徑為 D450～ D600 采用 φ1250 圓形磚砌污水檢查井（蓋板式）。 查井井蓋、蓋座均采用球墨鑄鐵件。位于機(jī)動(dòng)車道的檢查井采用重型鑄鐵防盜井蓋、蓋座，其它均采用輕型鑄鐵防盜井蓋、蓋座。 四 、電力工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) : ⑴ 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005292； ⑵ 《民用建筑電 氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJT1692。 工程概況： 本工程總建筑面積 249,100m2，包括住宅建筑、配套公建等。居住戶數(shù)為 960 戶，約 4,800 人。 變配電所的選擇及配置： ⑴ 負(fù)荷計(jì)算： 本工程每戶用電量按 8Kw 每戶考慮，公建的建筑按 40w/m2考慮，整個(gè)小區(qū)的需用系數(shù) KX 取 (一般推薦為 ,但因考慮到本小區(qū)鋪面較多 ,故選取 ),則小區(qū)內(nèi)各用電負(fù)荷計(jì)算如下 : Pe 為額定負(fù)荷 ,Pj 為計(jì)算負(fù)荷 漁民新村住戶 Pe=9840Kw Pj=3936Kw 商業(yè)服務(wù) Pe=640Kw Pj=421Kw 行政辦公 Pe=228Kw Pj=171Kw 公建建筑 Pe=894Kw Pj=358Kw 則總的計(jì)算負(fù)荷為： 4886 Kw。 ⑵ 供電電源的分配 15 本小區(qū)用電負(fù)荷主要為三類負(fù)荷，另有少量二類負(fù)荷。規(guī)劃近期從當(dāng)?shù)毓秒娋W(wǎng) (遠(yuǎn)期從港區(qū) 35Kv變電站 )架空引入一路 10Kv電源供本小區(qū)