【正文】 整體對外招商， 主要引進 商貿(mào)流通企業(yè)和新型建筑裝飾材料、醫(yī)藥工程、環(huán)保及高科技工業(yè)企業(yè) 。 麓谷概況： 緊臨本項目東邊， 麓谷科技園由長沙國家軟件產(chǎn)業(yè)園和國家新材料成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化基地組成，總規(guī)劃面積為 23 平方公里， 園區(qū)內(nèi) 生態(tài)環(huán)境 較好 。 麓谷科技園現(xiàn)已有艾因泰克、湘郵科技、金瑞材料等幾十余家企業(yè)陸續(xù)開工建設，其中有國家 863 計劃、火炬計劃等重點計劃項目 10 余個 ?，F(xiàn)職工住宿多自購住房，集中在銀盆嶺、望城坡、咸嘉湖等區(qū)域，部分企業(yè)提供員工宿舍。 高新 區(qū)建設局修建“專家樓”， 100 畝左右，產(chǎn)品均為雙拼別墅，共 345 套，分兩期開發(fā)，第一期 195 套已竣工驗收，二期未建。項目密度較大，小區(qū)環(huán)境一般。主要銷售對象為河西高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)，據(jù)銷售人員稱，價格不超過2800 元 /平米（內(nèi)部價）。 二、河西房地產(chǎn)市場概況 總體概況 河西的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)升溫之勢， 20xx 年至 20xx 年的 3 年間，累計開發(fā)建設面積 17000 多畝，新建大學生公寓、咸嘉小區(qū)、陽明山莊、沁園春等各種住宅項目 萬平方米。隨著市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學城 優(yōu)良的文化底蘊以及城市基礎設施的逐步完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境。 南北方位的開發(fā)是河西的主要焦點，南依托千年的學府文化；北依托市政，暗流涌動，來勢兇猛；西面則是依托更接近山、水的原生態(tài)的自然環(huán)境優(yōu)勢。到今年為止，已開發(fā)和正在開發(fā)的樓有近４０多個 (樓盤具體情況見附表一 )，且不斷有更多的樓盤正在立項之中。預計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約 300萬㎡，競爭愈加激烈。 7 區(qū)位板塊分類： 從河西房地產(chǎn)開發(fā)的樓盤分布來看，可以分為溁灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。溁灣鎮(zhèn)板塊主要指溁灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西 的大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學城一帶，含蓋麓南板塊；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道到瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是目前河西樓市中住宅價格最高的一個區(qū)域。 （ 1）麓谷板塊 麓谷板塊從地形上看呈西南走向，包括了望城縣和岳麓區(qū)交界沿線及岳麓區(qū)南部，有荷塘月色、 悅禧國際山莊、靜園山莊、曉龍山莊（靜園山莊姊妹篇 ,暫定別墅項目 ,規(guī)劃不明確）、陽光１００國際新城等近十個較大的樓盤。 這一 區(qū)域可進一步細分為麓谷園板塊和麓南板塊。 麓谷園板塊：麓谷園板塊位于汽車西站以西的 望城與岳麓區(qū)交界區(qū)域 ，本項目“荷塘月色二期”就在此區(qū)域內(nèi)，該板塊較為偏僻。 去年 ，國務院原則同意規(guī)劃 將長沙 面積從 1990 版 960 平方公里，擴大到 2893 平方公里，并且將長沙縣、望城縣部分區(qū)域，納入規(guī)劃范圍，從這個規(guī)劃來看，麓 谷 板塊將深受其益，這為 望城與岳麓區(qū)交界區(qū)域的發(fā)展、 造城提供了政策上的依據(jù) 。且 二環(huán)、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到這一區(qū)域， 加上隨著私有車輛的日漸普及，將在很大程度上帶動這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，但因公交系統(tǒng) 的制約，目前僅有三條公交線路經(jīng)過，平民大眾化的地產(chǎn)開發(fā)項目尚需時日。 麓南板塊： 這一板塊是長沙市資源最為獨特的板塊， 以 岳麓山作為長沙市的心肺及千年學府的教育資源，加上湘江等優(yōu)勢， 形成 一大亮點。 去年一度被媒體熱炒，被喻予 “四虎嘯山”： 于猴子石大橋西北側(cè) ，占 地近 1000 畝 的 長沙陽光 100， 規(guī)劃總建筑面積約為 120 萬平方米 ，該項目暫定今年下半年開盤，主要客戶群定位于河西各高校教師及其它中產(chǎn)階級 ；與之隔路相望的是 省 經(jīng)投的金牛山莊（又名岳麓山大學城院士專家生態(tài)示范園），占地 638 畝，規(guī)劃總建筑面積約為 16 萬平方米 ，現(xiàn) 據(jù)內(nèi)部消息，已整體出讓給一浙江財團 ；向西， 是 凱達集團運作的香格里 〃 麓山別墅，占地 1350 畝，總建筑面積約為 30 多萬平方米 ，預計今年下半年開盤，現(xiàn)還在方案設計階段，據(jù)說二期土地手續(xù)也出了問題 ； 第四只“虎”便是 華盛集團白鶴天池項目占地在 1700 畝左右 ，土地手續(xù)遇到嚴重阻礙。 8 （ 2）市府板塊 隨著市政府的搬遷，以長沙市政府為依托，沿岳麓大道、金星路、咸嘉湖路及瀟湘北路 方圓幾公里 的 范圍現(xiàn)在已變得炙手可熱 。 由 長沙中意開發(fā) 的江岸錦城 、 長江臵業(yè)的 “ 沁園春 ” 和由同人臵業(yè)開發(fā)的“景秀江山”、僑志開發(fā)的銀府花園都集中在一個區(qū) 域，相距不過 1 公里，打著同樣的“江景”樓盤口號，建筑類型也是類似的小高層、高層（其中，沁園春有少量別墅），目前的均價為 2500 元 — 2800 元 /平米，價格在該板塊屬高檔范圍。 雄?；▓@、 銀杉雅園 、西江庭院、 嘉華苑 等近十個樓盤開發(fā)的中檔次的多層洋房及小高層住宅則依托市政配套的優(yōu)勢取得了較好的銷售業(yè)績，其中雄?；▓@、嘉年苑的均價相近，在 2400 元 /平米左右；西江庭院、銀杉雅園等在 1600元 /平米左右。 德潤園、桔洲新苑、楓林綠洲、 咸嘉新村、 恩瑞〃麓山名園、航發(fā)〃錦繡家園等幾個樓盤則以經(jīng)濟適用房低廉的價格贏得客戶 ，起價在 1200 元／ ㎡ 以下，均價在 1500 元／ ㎡ 以下。其中錦繡家園的價格最低，均價 1350 元 /㎡ 。 （ 3）溁灣鎮(zhèn)板塊 溁灣鎮(zhèn)板塊開發(fā)的物業(yè)有通城商業(yè)廣場、新一佳等，可見這個區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)方向主要集中在商業(yè)物業(yè)，另 世界 500 強企業(yè)易初蓮花也將進駐河西，新外灘商業(yè)廣場的建設以及通程商業(yè)廣場的日益興盛，溁灣鎮(zhèn)中心地帶已經(jīng)形成整個河西板塊的商業(yè)金融中心。 價格板塊分類 從上述分析來看，河西的物業(yè)類型呈多樣化，有別墅、高層、小高層及多層，樓盤素質(zhì)的高中低檔一應俱全，因此價格也呈現(xiàn)三級分化： （ 1）高檔物業(yè) 別 墅 以 靜園山莊、悅禧國際山莊、沁園春的代表，其主要分布在麓谷板塊，部分位于市政板塊的沿江地帶。別墅面積一般從 190－ 360 之間，聯(lián)排均價2400－ 2600 元／平米，獨體在 3000－ 3300 元／平米，沁園春的別墅總計 6 棟，價格在河西同類物業(yè)中暫時最高，起價 8500 元／平米。 （ 2）中檔物業(yè) 這類物業(yè)主要為高層及小高層項目，有湘許嘉園（小高層）、