【正文】 由于烏魯木齊市老城區(qū)的建設是沿著原烏魯木齊河河谷逐年建設而成的，形成了典型的“兩山夾一溝”地形。隨著城市人口的逐年遞增，中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目基本已經(jīng) 覆蓋了所有可以從事房地產(chǎn)項目開發(fā)的土地，中心城區(qū)的人口負荷已經(jīng)達到了上限，特殊的地形，密集的人口導致了中心城區(qū)一直以來都被環(huán)境污染問題所困擾。 因此近幾年來，各界項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 7 烏魯木齊市政府均限制中心城區(qū)的開發(fā)，逐步引導把開發(fā)區(qū)域向北擴展。因此形成了“南控、北擴”的發(fā)展戰(zhàn)略。 近年來， 市政府 已經(jīng)完成了 80%的老城區(qū)改造工作，并徹底解決了“城中村”的問題，投入了巨額資金對全市范圍內(nèi)的道路修建、擴建、改造工作，以及對有“烏魯木齊之肺”之稱的和平渠進行了全面的改造等一系列市政規(guī)劃建設的啟動，為烏市房地產(chǎn) 業(yè) 的 高速 發(fā)展提供了堅實的后 盾。 “烏昌一體化” 建設深入 ，為烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)的騰飛提供了足夠的動力。 做為新疆維吾爾自治區(qū)兩個最重要的經(jīng)濟強市的經(jīng)濟聯(lián)合 （烏魯木齊市、昌吉市） ，帶來 了城北 房地產(chǎn)投資熱點。 “ 烏昌經(jīng)濟一體化” 建設的深入，極大地帶動了烏魯木齊城北片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，尤其是去年的“ ”以后 ， 烏魯木齊城北的房地產(chǎn)項目更是一路看漲，價格從09 年初的均價 2500左右直逼均價 4000元大關。 政策管理體制逐步完善，烏市房地產(chǎn)市場 更趨成熟、規(guī)范。 三、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場分析 2020年 政府對房地產(chǎn)市場多輪的 政 策調(diào)控， 給“發(fā)燒”過度的 全國房地產(chǎn) 市場降了溫，百姓均處于 政策觀望期 ，導致了一、二線大城市的交易量大幅萎縮，價格逐步下滑，全國的房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌 。 烏魯木齊做為三線城市，由于這幾年房價的增長屬于合理的、理性的增長，主要消耗的是逐年遞增的剛性需求，房價未偏離正常軌道，而且隨著國家對新疆戰(zhàn)略政策的調(diào)整， 19 省市對口援疆項目、資金的逐步落實，勢必帶動新疆的首府城市 —烏魯木齊的高速發(fā)展，因此從 2020年這項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 8 幾個月的房地產(chǎn)成交量看來，烏魯木齊市并未出現(xiàn)類似全國范圍內(nèi)的購房者恐慌和降價行為，價格反而出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的局 勢。 表 31 2020 年 4 月 6 月新房成交走勢圖 上表數(shù)據(jù)來自烏魯木齊 上表來自烏魯木齊市房產(chǎn)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)。 2020年 4 月烏魯木齊新房成交套數(shù) 3321 套， 5 月成交套數(shù) 3401套， 6月上半月成交套數(shù) 1947套 ，平均月成交套數(shù)在 3400套左右，平均月成交面積超30 萬平方米。上述數(shù)據(jù)與去年同期相比均略有下降，但與市場供應量同比減少有關 ， 相對于總人口只有 250萬的烏魯木齊而言，每月 30 多萬平方米的新房消費量， 顯示出新疆市場強勁的購買力 及老百姓對未來烏魯木齊房地產(chǎn)市場價格堅挺的信心 。 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 9 表 32 項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 10 上表來自烏魯木齊市房產(chǎn)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)。 2020 年 5 月烏魯木齊二手房成交總量為 1406套，總成交面積 ，顯示烏魯木齊市二手房成交量較為活躍。 未來 房地產(chǎn)市場將持續(xù) 穩(wěn)中上升 。 烏魯木齊房地產(chǎn)市場 未來幾年 的發(fā)展 將持續(xù)穩(wěn)中上升的 良性發(fā)展勢頭，主要有如下幾個強大的支撐因素： ※ 城市擴張。經(jīng)濟的持續(xù)強勁上揚，烏昌一體化進度的加快，烏魯木齊市新增人口數(shù)量迅猛，就近 5年新增的 70 萬人口帶來的需求就將近增加 1000萬平方米的住宅需求量，其中還不包括改換居住環(huán)境的更換需求。 ※ 舊城改造、城市基礎設施建設日益完善。 舊城改造拉動住宅市場的需求。城市公共交通系統(tǒng)的不斷優(yōu)化和完善，給烏魯木齊的城市邊緣地段的發(fā)展帶來了機遇。 ※ 中央及 19省市對口援疆 ， 將極大地拉動新疆的經(jīng)濟建設發(fā)展，勢必提高新疆的購買力水平，大規(guī)模的援疆工作同時將帶動流動人口及固定人口的高速增長，拉動烏魯木齊市住宅消費的剛性需求 。 ※ 做為新疆維吾爾自治區(qū)的首府，烏魯木齊市的平均房價 3500元 /㎡ 左右 ， 相對其他省會城市而言 ，這個價格并不高 ，還有一定的價格空間 。 ※ 烏魯木齊城市 發(fā)展規(guī)劃遵循 的 “南控、北擴”策略，主要 基于烏魯木齊城市的地形特征規(guī)劃的，烏魯木齊城南是傳統(tǒng)的水源地 且地域狹窄，不利于城市的發(fā)展，而烏魯木齊城北不僅地域寬闊，而且與昌吉市、米泉市、五家渠市等衛(wèi)星城市相接，有利于打造“ 烏昌城市一體化 概念”，項目可行性研究報告 中國新疆烏魯木齊 Page 11 目前，自治區(qū)及市政府機關駐地也逐步向北推移 ，特別是 2020 年 6 月 3日烏魯木齊市委 九屆十次全委（擴大）會議上， 市政府提出了在城北地區(qū)，用 510年時間新建一座總人口超 100萬的新城，為烏魯木齊特別是城北地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的契機。 烏魯木齊房地產(chǎn)市場特點分析 相對于其他同等級別和經(jīng)濟水平的城市，烏魯木齊的房 地產(chǎn)市場起步晚、起點低，但近年來隨著一些高水平開發(fā)商及代理商的進入，市場發(fā)展迅速，出現(xiàn)了一批經(jīng)典之作。根據(jù)近年推出的同時代的房地產(chǎn)項目的特點和銷售情況分析，我們認為烏魯木齊房地產(chǎn)市場體現(xiàn)如下特點： ① 房產(chǎn)項目品質(zhì)不斷提升，項目綜合競爭力所產(chǎn)生的效應逐步取代單一競爭優(yōu)勢的效力。 ② “烏昌經(jīng)濟一體化”（ 烏魯木齊市和昌吉市簡稱“烏昌” ）及“ 事件”的影響 ，將 城北 房地產(chǎn)項目的地理位置優(yōu)勢又一次推向了高處。 ③ 整體來說，烏魯木齊現(xiàn)有房地產(chǎn)市場屬于比較初級的階段，高尚、有品位的項目不多，和其他同等城市尚有一定 的差距。 ④ 市民消費品位不斷提高，對項目的細節(jié)要