【正文】 7月入住 42005500 元 /平方米 龍興苑 2020 年 5月交房 41804650 元 /平方米 金匯名人苑 僅剩兩套 45005400 元 /平方米 金虹大廈 2020 年 2月交房 31004100 元 /平方米 ? 七寶地區(qū)中較有實(shí)力的為萬(wàn)兆家園二期萊茵清境開(kāi)盤(pán)價(jià)為 32003600 元 /平方米。 ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況及各小區(qū)不同品質(zhì)綜合分析，航華一村一街坊地塊與復(fù)泰華庭的可比性最大，但本案的地理位置優(yōu)勢(shì)與復(fù)泰華庭不具可比性，且復(fù)泰華庭的地塊取得有政府手段，價(jià)格相對(duì)較為便宜，所以本案以其為參照的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的調(diào)整，均價(jià)定為 3600 地 /平方米。而由于莘莊、閔行兩地的雙輻射的影響，及地鐵二號(hào)線的開(kāi)通，隨著對(duì)該地塊關(guān)注率的不斷提升，樓盤(pán)有升值的空間。 5） 潛在交通優(yōu)勢(shì)： 根據(jù) 2020 年上海市重大工程建設(shè)計(jì)劃排定，地鐵二號(hào)線西沿伸工程（中山公園 — 虹橋機(jī)場(chǎng) 公里）將于年內(nèi)完成， 同時(shí)軌道交通明珠線也由寶山延伸至虹橋路。航華地區(qū)憑借地鐵交通優(yōu)勢(shì)，將大大改觀目前至市中心時(shí)間長(zhǎng)的缺憾。 地塊劣勢(shì)綜述： 1） 地區(qū)商業(yè)不發(fā)達(dá)，交通目前相對(duì)落后。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 13 上海春之聲置業(yè)有限公司 航華地區(qū)處于西郊偏遠(yuǎn)地區(qū)，周邊無(wú)大型的購(gòu)物場(chǎng)所，吳中路、虹梅路附近的易初蓮花，七莘路、吳中路附近的樂(lè)購(gòu)、及古北地區(qū)的家樂(lè)福，與航華都有一段距離，而航華內(nèi)除日常生活必需物購(gòu)買較為方便外，家電、衣物、飾品等都得到吳中路易初蓮花超市和沿線其大型配銷中心、人民廣場(chǎng)或徐家匯購(gòu)買，航華有 925B線直達(dá)人民廣場(chǎng)，到徐家匯得先坐 709路到虹橋路轉(zhuǎn) 72路天鑰橋路下，而無(wú)論能否直達(dá)，其直線距離、車程都很長(zhǎng)。 2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為 ，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。因此，特別強(qiáng)調(diào)小區(qū)外立面及環(huán)境規(guī)劃的精心細(xì)鑿，定位為品位樓。與新明星花園、及嘉豐新苑（一二兩期）總體規(guī)劃相比，都顯出我們的不足。當(dāng)然，從另一角度而言，由于體量較小，只要在房型、價(jià)位、外立面、小區(qū)環(huán)境上趨于合理，去化的風(fēng)險(xiǎn)不大。 3） 開(kāi)發(fā)商知名度不大 本地塊的開(kāi)發(fā)商不是本市知名 企業(yè)，且在航華地區(qū)沒(méi)有開(kāi)過(guò)盤(pán)，因此知名度不大。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 14 上海春之聲置業(yè)有限公司 第三章 關(guān)于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位 一、 市場(chǎng)基本面分析 宏觀市場(chǎng)分析 2020 年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求平衡，土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。 1． 2020 年下半年開(kāi)始土地出讓逐步采用招標(biāo)、拍賣方式。 2020年全年新增經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目土地出讓面積為 1050 萬(wàn)平方米，較去年同期增加 %。 2． 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加 %，商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開(kāi) 發(fā)面積則增加 %. 3． 2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，商品房批準(zhǔn)銷售面積比去年同期增加 %。 4． 2020 年與去年同期比較，預(yù)售面積增加 %，達(dá) 1832 萬(wàn)平方米，銷售登記面積增加 %，達(dá) 2020 萬(wàn)平方米。全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷售面積之比達(dá)到 1： ，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。 5． 住宅成為商呂房銷售的主體， 2020 年預(yù)售商呂房中住宅占 %，銷售商品房中住宅占 %. ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 15 上海春之聲置業(yè)有限公司 6． 2020 年非本市人員購(gòu)買商品房明顯增加 ，商品房銷售登記中屬外地人士購(gòu)買面 1524 套，比去年增加 %，屬國(guó)外和境外人士購(gòu)買面 639 套，比去年增加 %，屬國(guó)外人士購(gòu)買 2937 套，比去年增加 204%。 7． 2020 年個(gè)人購(gòu)買商品房比重繼續(xù)攀升，商品房預(yù)售登記中屬個(gè)人購(gòu)買 190678 套，占 %，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買 146688 套，占 %，比去年上升 。 8． 2020 年內(nèi)銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山、分別占全市銷售量的 %、 %、 %、 %、 %。而內(nèi)銷商品房預(yù) 售排名為浦東、閔行、普陀、長(zhǎng)寧、寶山、分別占全市預(yù)售總量的 %、 %、 %、 %、 %。 9． 2020 年存量房交易繼續(xù)快步上升，比去年增加 %，為 萬(wàn)平方米，已達(dá)到商品房銷售量的 %，其中住宅占 %。 10． 2020 年已售公房上市出售成交 69832 套，交易面積地 64 萬(wàn)平方米，占總存量交易面積的 %，比去年增加 %。上市平均出售價(jià)為 萬(wàn)元 /套，平均出售單價(jià)為 2643 元 /平方米，比去年增加 301元，平均建筑面積為 平方米。 11． 2020 年已備案的 全市差價(jià)換房總成交戶數(shù)為 10888 戶，總成交面積 %，其中轉(zhuǎn)讓 8106 戶，面積 萬(wàn)平方米，金額 ，交換你 782戶，面積 。 12． 2020 年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達(dá) 8500 萬(wàn)平方米，比去年同期增加 %,商品房抵押貸款金額為 1533 億元，其中期房抵押建筑面積為 2897 萬(wàn)平方米，約 萬(wàn)件，個(gè)人（私有財(cái)產(chǎn)）抵押 ， 1884 萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為366 億元。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 16 上海春之聲置業(yè)有限公司 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件： A、 理念、市場(chǎng)化程度高，有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。 B、 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中 國(guó)龍頭城市擁有無(wú)以比擬的優(yōu)越投資條件 C、 有較高素質(zhì)的一批開(kāi)發(fā)商群體。 D、 當(dāng)?shù)卣闹С峙c良好的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2．閔行地區(qū)市場(chǎng)概述 航華滋養(yǎng)在閔行的大環(huán)境內(nèi)，閔行區(qū)位于上海西南城郊結(jié)合部，擁有廣闊的腹地。它作為上海新崛起的房產(chǎn)市場(chǎng)，以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房?jī)r(jià)，使閔行區(qū)成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。 1992 年至1998 年，中心城區(qū)大批動(dòng)遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺?！熬盼濉逼陂g，大量資金的投入，使基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的改 善， 1998 年到 1999 年一直獨(dú)占上海房產(chǎn)銷售面積排行第一位，領(lǐng)銜上海樓市風(fēng)云。閔行區(qū)已獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)”、“國(guó)家園林城區(qū)”稱號(hào)，并正努力創(chuàng)建“國(guó)家衛(wèi)生城區(qū)”。這一切，為閔行住宅建設(shè)的騰飛創(chuàng)造了條件，也為住在閔行打下較好的基礎(chǔ)。 閔行區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在全區(qū)中扮演了具有極有重要的角色， 9年來(lái)，住宅竣工面積達(dá)到 1759 萬(wàn)平方米，建成撥點(diǎn)小區(qū)一個(gè)，建成55 個(gè)城市，區(qū)級(jí)完整街坊。涌現(xiàn)了一批名都城、上海萬(wàn)科城市花園、君臨天下花園、紫藤新苑等布局合理，質(zhì)量上乘、環(huán)境優(yōu)美的高檔生活小區(qū)，使閔行區(qū)人均居住面積 2020 年達(dá)到 平方米，高于市人均 。 伴隨大量住宅的交付使用，居住區(qū)公建配套設(shè)施完成 177 萬(wàn)平方米，累計(jì)公建配套率 11%以上。其中，完成教育配套投資 億元，竣工交付面積 萬(wàn)平方米。建成中學(xué) 8 所，小學(xué) 12 所，幼兒園 23所，文化娛樂(lè)設(shè)施完成投資 億元，竣工交付面積? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 17 上海春之聲置業(yè)有限公司 萬(wàn)平方米。地區(qū)公建完成投資 。居住區(qū)內(nèi)綠化面積達(dá) 508公頃，小區(qū)集中綠化 152公頃，全區(qū)人均公共綠地 平方米，城區(qū)綠化率達(dá) 31%。 未來(lái)閔行人均居住面積規(guī)劃如下： 2020 年，為 16 萬(wàn)平方米。住宅建設(shè) 基本完成一線四點(diǎn)中舊區(qū)改造任務(wù)，居住水平達(dá)到小康型。住宅開(kāi)發(fā)向花園住宅、高檔公寓的方向發(fā)展。新開(kāi)工住宅總量約為 750 萬(wàn)平方米，平均每年開(kāi)工面積約 150 萬(wàn)平方米。 2020 年，人均居住面積在 8 平方米。住宅類型以花園住宅、高檔公寓為主，居住水平達(dá)到舒適型。新開(kāi)工住宅面積約 720萬(wàn)平方米平均每年住宅新開(kāi)工約 140 多萬(wàn)平方米。 2020 年，人均居住面積的 0平方米，面積約 720 萬(wàn)平方米，平均每年住宅新開(kāi)工面積約 720 萬(wàn)平方米，平均每年住宅新開(kāi)工面積約 140多萬(wàn)平方米。 根據(jù)閔行區(qū)政府的規(guī)劃，未來(lái)五年發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)以吳 中路“現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場(chǎng)通道”、虹中路的“現(xiàn)代時(shí)尚文化閑通道”為中心的發(fā)展框架，體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)新時(shí)尚的創(chuàng)意中心之一，展示國(guó)際多元文化連接中外文化的重要場(chǎng)所之一，具有發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通功能、優(yōu)雅的休閑服務(wù)功能、高品質(zhì)的現(xiàn)代居住功能相融合的新興城區(qū)之一。 其中最主要的是未來(lái)居住區(qū)規(guī)劃，即在“十五”時(shí)期興建 100 萬(wàn)平方米高品質(zhì)現(xiàn)代化住宅小區(qū)。其中以吳中路為軸線，兩則重點(diǎn)開(kāi)發(fā)“錦繡江南”、“明申花園”、“湘府花園”、“古北新城二期”等新型備用，以此全面提升吳中路居住區(qū)的品制裁，使之成為上海地區(qū)最現(xiàn)代化的居住區(qū)之一。 閔 行“金虹橋”地區(qū)目前正在高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，爭(zhēng)取未來(lái)五年形成現(xiàn)代化新型城鎮(zhèn)，成為閔行區(qū)一顆閃亮的明珠。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 18 上海春之聲置業(yè)有限公司 二、項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域分析 位于閔行與長(zhǎng)寧兩區(qū)交界線的航華地區(qū)，北接虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海動(dòng)物園，南望莘莊，東靠虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，西臨青浦。 莘莊地區(qū)的樓市，在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。而虹橋地區(qū)在 90年代則發(fā)生了翻天覆地的變化，成為上海富有的現(xiàn)代居住區(qū)之一。虹橋地區(qū)東近中山路，北接延安路，西至新涇港，南臨漕寶路，區(qū)域范圍不大，如此看虹橋，即便反吳中路沿線的樓盤(pán)劃開(kāi)，這里也應(yīng)有不少樓盤(pán)，且大多在金匯花園地 區(qū)，其中，寶虹房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的金匯花園是整個(gè)虹橋地區(qū)最大的居住小區(qū)，由于地塊分階段開(kāi)發(fā)，金匯地區(qū)的建筑風(fēng)格有所不同，建筑水平也有高有低，但作為最鄰近虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)和古北新區(qū)的環(huán)外居住區(qū)，這里也多多少少受到了外銷住宅重視規(guī)劃和品味的景響，另外這里距中心城區(qū)最近，經(jīng)多家開(kāi)發(fā)商連年開(kāi)發(fā)后，這里的住宅土地越來(lái)越少，這說(shuō)明，今后這里新的高質(zhì)量樓盤(pán)會(huì)顯得日益珍貴，其地價(jià)，地級(jí)的含金量上漲空間較大。 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)在上海人的心目中是上檔次的地區(qū)象征， 90年代初期虹橋地區(qū)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)大部分以外銷房為主，所面對(duì)的客源群體多為境外人士，其主 力價(jià)格也在 1300— 2800 美元 /平方米之間，內(nèi)地居民和本地居民所占的比例極小， 90年代后，市場(chǎng)客源情況則出現(xiàn)向境內(nèi)客源和本地客源傾斜的狀態(tài)，地區(qū)內(nèi)銷房?jī)r(jià)格大部分保持穩(wěn)定在 4000 元 /平方米左右。虹橋地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蒸蒸日上，城高面積不斷更新。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建筑面積 200 多萬(wàn)平方米，近期正在建設(shè)的項(xiàng)目約 70 多萬(wàn)平方米，其中絕大多數(shù)為中高檔樓盤(pán)，銷售率達(dá) 80%。上海東苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的紫京苑短短幾個(gè)月內(nèi)就銷售一空。上海金斯置業(yè)開(kāi)發(fā)的金斯花園融公寓與別墅為一體先后榮獲 98 年上海十佳房型獎(jiǎng)和 9 98 年度“上海市房地產(chǎn)銷 售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的榮譽(yù)稱號(hào)。 獨(dú)特綠化景觀頗具特色的復(fù)鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園，以現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)題材為主的韻動(dòng)時(shí)代，以江南園林風(fēng)格為的錦繡江南等樓備用均受上海市民與海外人士的喜愛(ài)。 另外一些高檔涉外出租別墅，如虹梅別墅、虹橋別墅、豪嘉府邸等，由于品位高、地理位置優(yōu)越、服務(wù)良好深受駐流外籍人士青? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷企劃建議書(shū) 19 上海春之聲置業(yè)有限公司 睞，出租率達(dá) 90%以上。 未來(lái)五年內(nèi)，這一板塊將實(shí)施金匯南路、虹井南路、虹泉路、姚虹路、合川路、紅松路等十余條市政道路工程，全長(zhǎng)約 14公里。 1998 年美國(guó)總統(tǒng)克林頓在訪問(wèn)上海期間，走訪了金匯某個(gè)小區(qū)的一個(gè)業(yè)主家庭 ，整個(gè)金匯、整個(gè)虹橋都為之轟動(dòng)一時(shí)。轉(zhuǎn)眼四年過(guò)去了，克林頓訪問(wèn)這戶居民的原因，我們?nèi)匀徊恢?，但是金匯的時(shí)尚品味應(yīng)該是他選擇這個(gè)區(qū)域的原因之一吧。 金匯地區(qū)占地面積約 50公頃，位于閔區(qū)東北，屬虹橋鎮(zhèn)，北起延安西路，西到吳中路，與龍柏新村隔路相望，是 ” 新虹橋生活圈 ”中更能代表時(shí)尚的居住區(qū)域。 金匯地理位置十分優(yōu)越，與上海西區(qū)中的重要地段 “ 虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ” 親密相鄰，這些都是賦予金匯地區(qū)時(shí)尚的具體表現(xiàn)。周邊簇?fù)碇纳虾Ｎ璧笇W(xué)校、芭蕾舞團(tuán)、劉海粟美術(shù)館、上海油畫(huà)塑館等知名藝術(shù)團(tuán)體和文教基地使這里彌漫著厚重 的歷史人文氣息 。虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息，這里離虹橋機(jī)場(chǎng)、仙霞網(wǎng)環(huán)中心以及大賣場(chǎng)易初蓮花只不過(guò)幾公里的路程，居民生活出行都十分便 捷，無(wú)論是想購(gòu)物、娛樂(lè)還是學(xué)習(xí)，居民們都可輕松到達(dá)目的地，這一切都促使這塊土地日益成為一個(gè)在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的 ” 時(shí)尚的居住區(qū)域。 如念，這里已成為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的天地，足球俱樂(lè)部，高爾夫俱樂(lè)部，卡丁車館等新潮運(yùn)動(dòng)，使這個(gè)地段的品質(zhì)有了進(jìn)一步的提高，著名的金匯幼兒園、新基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)以及法國(guó)及德國(guó)的國(guó)際學(xué)校、日本學(xué)校等高檔次學(xué)校，也為此地注入 了文化氣息。 因?yàn)楹鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)和古北地區(qū)的帶動(dòng)，也因?yàn)榻饏R自身歷來(lái)的地域品質(zhì)，建造出高質(zhì)量的真正符合現(xiàn)代人生活品味的