北京雙花園策劃案例（doc19）-管理案例-文庫吧
2025-07-15 19:49 本頁面
【正文】 華騰園 水泥地面 預留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修 精裝修項目表 住宅名稱 地面 內墻 門 窗 廚房 衛(wèi)生間 世橋國貿公寓 實木復合木地板 涂料或壁紙 優(yōu)質木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修 東環(huán) 18 實木地板 涂料 三防門 中空落 地窗 精裝修 精裝修 樂瀾寶邸 復合木地板 四白落地 普通門 噴涂鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修 推出時間分析 由下表可見， 19982020 每年入住項目都為一個， 2020 年為兩個， 2020 年猛增為四個項目，因此 2002 年該地區(qū)住宅市場竟爭激烈。 項目運作時間表 住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時間 怡馨園 勁松嘉園 廣馨居 1999 1999 樂瀾寶邸 九龍花園 1998 東環(huán) 18 世紀陽光 華騰園 世橋國貿公寓 2020 2020 （二）需求分析 近兩年來隨著 CBD 區(qū)域的成熟，周邊地區(qū)項目在市場上的表現(xiàn)一直不錯 特別是兩廣大街進行改造后，尤為突出，去年很多項目都有很好的市場表現(xiàn)，多數(shù)項目都已經(jīng)售完，我們根據(jù)已經(jīng)掌握的信息粗略 計算了一下，市場的吸納率為 36 萬平方米 /年。 本區(qū)域內多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。 其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項目現(xiàn)在重新包裝運做，很多因素還未確定。由于近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區(qū)客戶主要是以地緣性為主，現(xiàn)有客戶主要為附近居民。 需求主要特點： （ 1）客戶的構成比較復雜，白領、附近居民和拆遷戶均存在； （ 2）地緣性較強，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群； （ 3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素； （ 4）近年來隨著 CBD 的發(fā)展，吸納量逐年增加； （ 5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較?。? （ 6）小戶型更容易被市場所接受； （三）價格分析 本區(qū)域內在售項目不是很多，但是供應量卻較往年大，價格在 7000 元左右 但是這些項目的品質較高，而且設計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數(shù)項目位置比較好，具體指標如下圖。 在售項目價格表 物業(yè)名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間 華騰園 5800 毛坯房 2020 年 1 月 樂瀾寶邸 7500（塔） ,7800(板 ) 毛坯房 2020 年 11月 世橋國貿公寓 7800 粗裝修 2020 年 12 月 世紀陽光公寓 7500 粗裝修 2020 年 4 月 本區(qū)域內已售完項目怡馨園、廣馨居、東環(huán) 1勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修 本區(qū)域內項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現(xiàn)，新推出的項目尤為突出，東環(huán) 18 在 2020年 3 月開盤，在運作短短的 1 年內已經(jīng)全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。 已售完項目價格表 物業(yè)名稱 當時售價 裝修情況 項目運作時間 入住時間 怡馨園 5900 粗裝修 1998 年 1998 年 11月 廣馨居 5770 毛坯房 1999 年 2020 年 4 月 勁松嘉園 6800 毛坯房 1999 年 3 月 2020 年 10月 九龍家園 5700 精裝修 1998 年 9 月 2020 年 6 月 東環(huán) 18 8300 精裝修 2020 年 3 月 2020 年 6 月 （四）結論 現(xiàn)階段在售項目產(chǎn)品品質普遍較好。 現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應量不大。 買方市場日漸成熟并趨于理性。 性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。 對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認同是區(qū)域客群共 同持有的重要特征。 二、項目分析 我們對本項目進行了調查、研究和分析。通過我們的分析，我們認為本項目具有一定的優(yōu)勢，同時存在一些不足。本項目現(xiàn)在推出可以借助一些優(yōu)勢，同時存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。 （一）項目優(yōu)勢分析 本項目存在以下的優(yōu)勢。 地理位置優(yōu)勢 本項目位于北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。本地域歷史悠久，人杰地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。 如今北京商務中心區(qū)（ CBD）的規(guī) 劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總占地約 4 平方公里。 北京商務中心區(qū)效果圖 這一地區(qū)的國貿、京廣、嘉里、漢威、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機構。目前世界 500 強企業(yè)進駐北京的有 160 余家，其中入駐 CBD 及周邊地區(qū)的達 120 多家，僅國貿中心就有 76 家。藍島、貴友、賽特等著名商廈和陽光 100、現(xiàn)代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設施，促進了社區(qū)生活的多樣化，提高了工作和生活品質，已成為外國在京人士最為集 中的地區(qū)。 本項目近鄰 CBD 南緣，位于東二環(huán)路旁，北距建國門外大街 500 米，西至建國門，東到國貿。項目具有明顯的商業(yè)地理位置優(yōu)勢。 價格優(yōu)勢 本項目的價格在進行適當調整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。 開發(fā)商具有比較強的背景、實力優(yōu)勢 工期完成，現(xiàn)房入住的優(yōu)勢 相對于通惠河的水景優(yōu)勢 （二）項目劣勢分析 本項目存在以下的不足。 R57樓外立面、戶型等方面存在不足 本項目由于立項較早，設計存在一定的問題，現(xiàn)敘述如下。 n 大部分戶型東 西向，南向戶型少 n D 型客廳入口無直接采光 n D 型客廳不方正，不好布置 n A 型客廳入口無直接采光 n A 型客廳不方正，不好布置 n 裝修標準低，窗為鋼窗 n 使用率低 n 外立面陳舊 n 價格高 016樓戶型等方面存在不足 n 戶型非南北向 n 廚房為三角型，影響使用 n D 戶型采光差 n 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺面積過大 環(huán)境較差 本項目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主 要體現(xiàn)在以下幾點。 n 有拆遷空地，使客戶感覺建設工期長，入住后會受影響 n 人員素質不高 n 缺乏中高檔餐飲 車位少 總體規(guī)劃環(huán)境沒有體現(xiàn) 南面尚為北京重型機械廠，居住環(huán)境不成熟 項目距離主路較遠 沒有明顯的物業(yè)管理現(xiàn)象 項目北側近鄰鐵路，影響小區(qū)尤其是北側居民的居住 （三）存在的機會 本項目近期推出會面臨以下的機會。 n CBD 園區(qū)開始大規(guī)模建設 n 本區(qū)
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