【正文】 圍的居民各種服務(wù)的潛在需求量進(jìn)行的分析 測算，東城區(qū)的需求指數(shù)為 132，而全國的需求指數(shù)中值為 103。 可行性分析 市場滲透分析是對興建商業(yè)娛樂、健身設(shè)施在一定的市場范圍內(nèi)的整體市場飽和狀態(tài)的預(yù)估方法。它已被公認(rèn)為重要的商業(yè)分析方法。這種方法被房地產(chǎn)評估者、金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)顧問用于測量市場對新建健身設(shè)施的需求程度。本計(jì)劃中的計(jì)算結(jié)果是根據(jù)與目標(biāo)市場和設(shè)施建筑面積有關(guān)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得來的（請參照附錄有關(guān)計(jì)算方法和討論結(jié)果）。 大量管理資料下載 應(yīng)用這套分析方法的結(jié)果表明：東城區(qū)以其現(xiàn)有的人口仍可財(cái)建一所 7， 500 平方米的多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂部。這一市場滲透分析不能用于分析具 體項(xiàng)目帶來的利弊，因而需要通過市場研究來進(jìn)一步確定該項(xiàng)目的可行性。我們的研究包括：選址分析，目標(biāo)市場調(diào)查，與一些體育組織、社團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)人、競爭對手的會員和雇員進(jìn)行交談。 根據(jù)室運(yùn)協(xié)的調(diào)查結(jié)果得知，主要的競爭來自 6 公里以內(nèi)的提供同等設(shè)施條件的俱樂部，主要競爭對手是東城區(qū)中心的中央俱樂部。這個(gè)俱樂部建筑面積 7， 000 平方米，設(shè)有舉重室、聯(lián)合健身器材、體操房、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)游泳池、健美體操房、飲食及營養(yǎng)教學(xué)中心。中央俱樂部的會員有 2 千人，同時(shí)有 6 個(gè)月的排隊(duì)名單。它的四周由醫(yī)院環(huán)繞，如果不是建筑中貴的話，擴(kuò) 建是可能的。對比這下，健身中心除了提供給會員個(gè)人健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，還將提供團(tuán)體和家庭集體運(yùn)動(dòng)以適應(yīng)市場調(diào)查的結(jié)果。另一個(gè)競爭對手是東城俱樂部，位于健身中心西部 5 公里左右。同中央俱樂部一樣，東城俱樂部也只為成年會員服務(wù)。它擁有 800 多名會員，建筑面積 2， 000 多平方米，設(shè)施包括舉重室、聯(lián)合健身器材、室內(nèi)網(wǎng)球場、桑娜蒸氣浴室及旋轉(zhuǎn)水按摩浴池。它的主要優(yōu)勢是會費(fèi)低廉；最大弱點(diǎn)是衛(wèi)生條件不佳，設(shè)備更新不及時(shí)。 1990 年，由于更衣室等衛(wèi)生條件太差而被政府罰款。 一些我們訪問過的東城俱樂部的會員正在積極地尋找其他合適的俱樂 部。但由于中央俱樂部一時(shí)不能接受新會員，他們的選擇受到限制。 80%的被調(diào)查者認(rèn)為清潔的設(shè)施對于行業(yè)是最重要的因素。室運(yùn)協(xié)的調(diào)查還表明，東城俱樂部每百平方米擁有 40 名會員，而按一般標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是每百平方米 29 名會員。我們準(zhǔn)備實(shí)施一項(xiàng)預(yù)防性的維護(hù)設(shè)備計(jì)劃，該計(jì)劃可以保證設(shè)備滿足會員要求，同時(shí)將保持一定的設(shè)備長期維護(hù)費(fèi)用。 東城區(qū)的網(wǎng)球俱樂部擁有 8 個(gè)網(wǎng)球場，其中 6 個(gè)室內(nèi)場地和 2 個(gè)室外場地，它還有旋轉(zhuǎn)水按摩浴池、小賣部等。這個(gè)網(wǎng)球俱樂部大概距我們的地址約 4 公里左右。盡管在我們的調(diào)查中網(wǎng)球被列為第三受歡迎的項(xiàng)目，但進(jìn)一步的 調(diào)查表明該地區(qū)已有足夠的網(wǎng)球場，因而健身中心決定目前不提供網(wǎng)球服務(wù)。 大量管理資料下載 次一級的競爭來自 15 公里范圍內(nèi)提供相似服務(wù)的俱樂部。這些俱樂部包括：北京朝陽區(qū)的朝陽俱樂部、東方俱樂部以及在崇文區(qū)的崇文俱樂部和國際俱樂部等。但這些俱樂部對于東城區(qū)的居民來說距離較遠(yuǎn)，乘車時(shí)間都超過 20 分鐘。 下表顯示我們的競爭地位： 中央俱樂部 東城俱樂部 健身中心 個(gè)人活動(dòng) 有 有 有 團(tuán)隊(duì) /協(xié)會活動(dòng) 有 * 無 有 家庭會員 無 無 有 *中央俱樂部的健身房提供籃板供幾個(gè)人投籃活動(dòng)。 選擇地點(diǎn) 經(jīng)過全 面的分析研究（包括位置的可進(jìn)入性、大小、分區(qū)的限制及東城區(qū)的地價(jià)等），決定將健身中心設(shè)在二環(huán)路與永定大街相交處該地位于一個(gè)“白領(lǐng)階級”的公司和高級收入居民區(qū)之間，并正在大力發(fā)展商業(yè)設(shè)施。 我們選了一個(gè)街道口作為建設(shè)點(diǎn)，過街行人和四輛容易看到，且出入方便。室運(yùn)協(xié)認(rèn)為，方便的地理位置是一個(gè)體育俱樂部為會員提供的最基本的利益之一，至于俱樂部的大小則由市場的需要而定。 我們所選的地點(diǎn)已被政府劃為工商業(yè)區(qū)，可以立即開始基建工作。場點(diǎn)地價(jià)是 13 萬元 /公頃。 大量管理資料下載 器材的配置 健身中心建筑面積 7， 5000 平方米，是市場滲透分析 中認(rèn)為該地區(qū)所需要的面積?？紤]這個(gè)地區(qū)的人口增長，已買下 2 公頃土地留做備用，同時(shí)也避免隨人口增長的土地增值給未來中心擴(kuò)展增加困難。 北京市新華建筑設(shè)計(jì)公司（專長于娛樂設(shè)施的建筑設(shè)計(jì)）已完成了符合建筑要求的設(shè)計(jì)工作。這家公司曾在設(shè)計(jì)方面獲獎(jiǎng)，有豐富的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證質(zhì)量。 設(shè)備的維修和建筑設(shè)施的保養(yǎng)對會員很得要。 90%以上的被調(diào)查者給予這個(gè)方面最高一級考慮。維修費(fèi)是一項(xiàng)可變開銷，這一行業(yè)的平均維修費(fèi)在 4%9%。我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防性維修，可以使我們的費(fèi)用支出保持較低水平。 產(chǎn)品和服務(wù)介紹 健身中心將全年開放，每天 開放 14 小時(shí)。為滿足喜歡早起鍛煉的會員需要，早晨 6 點(diǎn)即開始開放。健身中心將是一個(gè)室內(nèi)、室外多項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)中心，提供以下活動(dòng)設(shè)施： 滑冰場 籃球場 排球場 小型高爾夫球場 里環(huán)形跑道 游泳池 鍛煉室 市場研究結(jié)果表明，東城區(qū)的居民對建立一個(gè)可提供各種團(tuán)體比賽活動(dòng)的多種體育運(yùn)動(dòng)中心是有要求的。僅單一一 大量管理資料下載 項(xiàng)聯(lián)賽活動(dòng)就有 64%以上的人參加， 50%的人已表示他們有興趣加入本中心，并愿意交墳一定的押金以保證他們的健身中心的會員身份。 進(jìn)一步的調(diào)研證實(shí)，我們最主要的競爭對手 –––– 中央俱樂部和東城俱樂部都沒有 提供排球、籃球、冰球等團(tuán)體比賽活動(dòng)設(shè)施項(xiàng)目。中央俱樂部有籃球場地，但是僅為幾個(gè)人投籃而設(shè)計(jì)的，不能用作團(tuán)體比賽活動(dòng)。以下我們具體介紹每項(xiàng)設(shè)施的內(nèi)容。 滑冰場 抽樣調(diào)查表明， 33%的人認(rèn)為應(yīng)該有滑冰場。朝陽我東方俱樂部的主任說：“我們的滑冰場 20%的人是來自東城區(qū)?！边@些人的單程路途都地 15 公里以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了平均的里程。 我們的滑冰場將用于花樣滑冰、冰球，并對公眾開放。評估結(jié)果顯示： 80%的營業(yè)時(shí)間將用于冰球聯(lián)賽、花樣滑冰訓(xùn)練和滑冰協(xié)會租用。 籃球場 我們的市場調(diào)查顯示： 43%的人認(rèn)為籃球是他們參加健身中心 的是基本的考慮。中央俱樂部設(shè)有籃球場，但會員名額已滿，還有排隊(duì)名單。根據(jù)我們的研究，籃球場能更好地吸引那引起對團(tuán)體比賽感興趣的人們。 排球場 從最近的發(fā)展趨勢來看，利用沙地打排球?qū)⒃絹碓綖槿藗兯矏?，我們的排球場設(shè)計(jì)成沙坑場即是為滿足這種要求。當(dāng)然，目前滸的排球聯(lián)賽場地是硬木地板場地，但我們的籃球場可以在需要的時(shí)候用作排球場地。 小型高爾夫球場 大量管理資料下載 小型高爾夫球被這個(gè)區(qū)域的人產(chǎn)選為首選運(yùn)動(dòng)。為了滿足這種要求，我們已設(shè)了一個(gè)室內(nèi) 18 孔小型高爾夫球場。由于有了這個(gè)設(shè)施，使得我們不同于那些公園、療養(yǎng)院及室內(nèi)網(wǎng)球俱樂部 。研究表明，這種設(shè)施能吸引那些居住較遠(yuǎn)的人們。 跑道 從市場調(diào)查中得知， 30%的會員認(rèn)為跑道的長度是非常重要的，大多數(shù)人希望有 1/2 公里的田徑跑道。中央俱樂部和東城俱樂部設(shè)有的短跑道被很多人認(rèn)為太短。因而，一些較正規(guī)的田徑比賽將在我們這樣的大田徑場舉行。 鍛煉室 我們將設(shè)兩個(gè)鍛煉室，一個(gè)出租給健美操運(yùn)動(dòng)，一個(gè)用于其他類似的運(yùn)動(dòng)。 50 人的健美課程需要大約 300平方米的地盤，能夠達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并出租的地方每月租租金約 5000 元，我們可以出租一個(gè)同樣大小的場地生小時(shí)收費(fèi) 30 元。我們已預(yù)先出租了一個(gè)場地給北京健美培訓(xùn) 班，租金每月 3 千元，合同兩年，并可延期租用三年。由于北京健美培班與健身中心的合同順利進(jìn)行，我們已完成了 50%抽樣調(diào)查所提出的對健美運(yùn)動(dòng)的市場需求。 游泳池 根據(jù)室運(yùn)協(xié)的統(tǒng)計(jì)，設(shè)有游泳池的多種體育運(yùn)動(dòng)俱樂部會員比沒有設(shè)游泳池的