【正文】 觀與洞察力，使小區(qū)的規(guī)劃與景觀系統(tǒng)的建立，努力避免上述弱點(diǎn)，因地制宜，因勢(shì)借勢(shì)，利用現(xiàn)有土地狀況，描繪出與地塊形狀緊密結(jié)合與合理搭配的藍(lán)圖。 同時(shí)，地塊面積僅有 114 畝，且現(xiàn)有的會(huì)所和廣場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了近 10000 平米面積。在有限的地塊上，做出別墅、會(huì)所、地下室等各種建筑類型，并融入水景、立體綠化、 建筑小品等各種元素，做出大型復(fù)合地產(chǎn) 的要求、形象與高度；這種要求，成為擺在操作者面前的一個(gè)高度。 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項(xiàng)目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。如何避免工廠區(qū)的不利影響，并樹立一種?鶴立雞群?的市場(chǎng)感覺，成為我項(xiàng)目必須考慮的重要因素與背景依托。 其中最不利的因素在于，本地塊東、南兩個(gè)方向緊鄰工廠區(qū)，缺乏本小區(qū)與工廠區(qū)只見開闊的緩沖地帶，構(gòu)成了對(duì)小區(qū)的形象、居住、銷售等不利的外圍品質(zhì)。從而要求小區(qū)的規(guī)劃、景觀、包裝等，必 須對(duì)這一點(diǎn)加以改造，消除這上述弱點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目的不利影響，做出對(duì)外圍工廠區(qū)的緩沖，用景觀、規(guī)劃、戶型的合理配合，使樓盤的客戶忽略這一點(diǎn)不利因素。 機(jī)會(huì) 市場(chǎng)空白 經(jīng)過上述分析可知，目前本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目從產(chǎn)品、包裝、體量等各個(gè)方面，都對(duì)本項(xiàng)目未能夠構(gòu)成強(qiáng)有力的威脅。但是不可忽略，未來必然有比現(xiàn)有樓盤水平更高的別墅樓盤，所以，目前本項(xiàng)目遇到了一個(gè)前所未有的良好時(shí)機(jī)，能夠填補(bǔ)高端別墅和復(fù)合地產(chǎn)的市場(chǎng)空白，并樹立萊蕪房地產(chǎn)最高端的地位，并搶占市場(chǎng)先機(jī)。 河流與道路改造 李陳莊河處于地塊西北，河道較寬，并能夠保證水流量，且與小區(qū)聯(lián)系緊密，從而給創(chuàng)造小區(qū)外部環(huán)境以及引入小區(qū)內(nèi)部水景提供了可能，能夠?qū)⒑恿鞯母脑炫c小區(qū)外部環(huán)境的塑造加以結(jié)合，提高了小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，降低了小區(qū)景觀的建造成本。 同時(shí)，緊靠小區(qū)外部的沿河道路改造已提上日程，帶動(dòng)了小區(qū)交通環(huán)境的提升以及區(qū)位價(jià)值的提升。由于河對(duì)岸交通干線早已分流了絕大部分的車流，所以改造路不會(huì)有太多車流量，從而可以預(yù)見：這條路很大程度上將為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，并有望將此路與小區(qū)融為一體，成為小區(qū)內(nèi)部道路的延伸與外環(huán)路，最大限度的為 小區(qū)服務(wù)。 威脅 會(huì)所經(jīng)營的挑戰(zhàn)性 無須諱言，據(jù)目前掌握資料顯示，各地區(qū)相當(dāng)大數(shù)量的樓盤其會(huì)所經(jīng)營往往處于?賠本?的狀態(tài)，其原因大體有：一、業(yè)態(tài)及客戶定位不準(zhǔn)確，二、業(yè)態(tài)細(xì)分與地域特征脫節(jié)，三、消費(fèi)能力無法支持會(huì)所成本與利潤，四、會(huì)所經(jīng)營缺乏完善的經(jīng)濟(jì)體系，五、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，六、服務(wù)能力不能達(dá)到客戶要求，七、包裝和推廣未能及其足夠的消費(fèi)興趣……等等原因，不一而足。所以，我們會(huì)所的建立與運(yùn)營必須達(dá)到至善至美，充分考慮，避免重蹈覆轍，使會(huì)所真正為樓盤牟利，為項(xiàng)目提升添彩。 樓盤運(yùn)營 復(fù)雜性 本項(xiàng)目包含業(yè)態(tài)復(fù)雜，建筑形式廣泛，融合了商業(yè)、住宅等各種模式，成為一種具有代表性、開拓性的地產(chǎn)模式。且各個(gè)部分都是本項(xiàng)目必須重點(diǎn)考慮的重中之重，任何一絲一毫不能忽略，使樓盤的操作必然復(fù)雜，所以必須對(duì)樓盤全面考慮，對(duì)定位高屋建瓴，才能夠占領(lǐng)市場(chǎng)并引領(lǐng)市場(chǎng)。 三、項(xiàng)目理念及目標(biāo) 項(xiàng)目理念及原則 規(guī)劃及業(yè)態(tài) 建筑規(guī)劃的美感 樓盤要?jiǎng)?chuàng)造更大的利潤價(jià)值，引導(dǎo)更強(qiáng)的市場(chǎng)期待，必須具備建筑和景觀的美感度，從而在第一視覺印象上刺激消費(fèi)者，贏得消費(fèi)者的心理認(rèn)可，創(chuàng)造樓盤在?居 住?和?經(jīng)營?的功能本身以外更大的附加價(jià)值。 業(yè)態(tài)的復(fù)雜性 本項(xiàng)目要打造為萊蕪第一的復(fù)合性地產(chǎn)，融合?經(jīng)營?、?投資?、?自住?、?消費(fèi)?等各種功能，并將每一種功能都提升到萊蕪市前所未有的高度，使其能夠有效的融合，使各種業(yè)態(tài)能夠通暢的經(jīng)營，并保證各種功能間的統(tǒng)一性，將各種功能納入到小區(qū)的一個(gè)完整、和諧、統(tǒng)一的定位體系中去。 商業(yè)氣氛的渲染 本項(xiàng)目中別墅占據(jù)主導(dǎo)項(xiàng)目形態(tài)，并作為本項(xiàng)目的主推產(chǎn)品之一；同時(shí)項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商業(yè)用地。所以要使項(xiàng)目成功必須首先能夠獲得政府報(bào)批，使項(xiàng) 目的法律地位得到認(rèn)可。因此，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位必須呈現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)的氣氛，從各個(gè)方面渲染出一派商業(yè)氣息，并最終能夠落實(shí)到?別墅?的建筑形象與使用功能。 市場(chǎng)高度 品牌高度 通過運(yùn)作，樹立濱河時(shí)代廣場(chǎng)在萊蕪住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)中獨(dú)樹一幟的品牌形象，并引領(lǐng)萊蕪的別墅地產(chǎn)達(dá)到一個(gè)全所未有的高度，從而開創(chuàng)一個(gè)嶄新的地產(chǎn)時(shí)代， 樹立濱河時(shí)代廣場(chǎng)在萊蕪房地產(chǎn)界第一流的地位，并將本項(xiàng)目的品牌效應(yīng)加以輻射與放大，達(dá)到?提起萊蕪地產(chǎn)，就能想起時(shí)代廣場(chǎng)?的境界，成為萊蕪地產(chǎn)界的一個(gè)明顯而光輝 的招牌地產(chǎn)。 口碑高度 要達(dá)到如此品牌高度，必須依靠市場(chǎng)效應(yīng)的宣傳與放大，并通過廣大市民以及潛在客戶的口耳相傳，使本項(xiàng)目在人群中形成一種概念化高度和品質(zhì)化高度，使更廣大的人群來認(rèn)識(shí)本項(xiàng)目，認(rèn)可本項(xiàng)目，接受本項(xiàng)目，并通過對(duì)本項(xiàng)目的操作，使入住本小區(qū)成為一種榮耀、一種象征。 利潤高度 通過上述分析，本項(xiàng)目的建筑體系思路和定位體系思路可以基本確定方向框架，并最終落實(shí)到利潤的實(shí)現(xiàn)。價(jià)格體系的確立必須不同于其他別墅樓盤，并明顯高于其他樓盤，從而刺激市場(chǎng)對(duì)本樓盤的印象，人為的提高本樓 盤的價(jià)值定位，給廣大市民一個(gè)可以仰望的高度，使市場(chǎng)給予本樓盤更多的期待與關(guān)注，使價(jià)格杠桿成為有理的營銷手段，并直接帶動(dòng)更大的收入。 項(xiàng)目期待目標(biāo) 審批目標(biāo) 通過市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)定位、建筑定位等方面，以及對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作包裝，達(dá)到可以審計(jì)報(bào)批的目標(biāo)，以獲得本項(xiàng)目的法律承認(rèn)地位。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，直接關(guān)系到項(xiàng)目后續(xù)工作的開展與進(jìn)行，并決定項(xiàng)目成功與否。 利潤目標(biāo) 樓盤以不低于 3500 元 /平米的起始價(jià)格介入市場(chǎng)，并力圖將最高檔的別墅產(chǎn)品價(jià)格 提升到近 5500 元 /平米，力爭(zhēng)使項(xiàng)目的總收入溢過 3 個(gè)億 ，最大化創(chuàng)造項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。 、影響力目標(biāo) 通過本項(xiàng)目的運(yùn)營，樹立?藝景?在萊蕪地產(chǎn)業(yè)高于同行的影響力，并進(jìn)一步塑造其品牌高度，成為萊蕪首屈一指的別墅型復(fù)合地產(chǎn)行家，從而為萊蕪房地產(chǎn)開創(chuàng)一個(gè)新時(shí)代，進(jìn)而引領(lǐng)市場(chǎng)，影響市場(chǎng)，成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，最終達(dá)到使?市場(chǎng)風(fēng)氣隨‘藝景’而動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格隨‘藝景’而升，建筑形式隨‘藝景’而變 ? 的境界。 四、產(chǎn)品定位 隨著萊蕪市城市總體規(guī)劃的發(fā)展，項(xiàng)目地所處的片區(qū)日益展現(xiàn)出強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)后勁：一、與濟(jì)南的結(jié)對(duì)合作，為萊蕪高新區(qū)的快速跨越發(fā)展搭起良好的平臺(tái)。濟(jì)青高速的逐步開 通，加深了高新區(qū)與青島的聯(lián)系。二、近幾年來，高新區(qū)配套日益完善，承載起更重要的城市功能，帶動(dòng)了項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的價(jià)值提升。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境優(yōu)美，建筑密度較低，提供了良好的人居環(huán)境。 可以推測(cè)，高新區(qū)的未來會(huì)爆發(fā)出巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 在此基礎(chǔ)上，我們提出了樓盤的總體形象定位 萊蕪市首席財(cái)富基地 通過這種定位，使項(xiàng)目逐步樹立高度的認(rèn)知： 第一步：地標(biāo)性的樓盤（使本項(xiàng)目在萊蕪市盡人皆知） 進(jìn)一步：萊蕪的城市名片（使本項(xiàng)目影響力輻射到周邊城市） 而財(cái)富的內(nèi)涵，既體現(xiàn)于物質(zhì)，又體現(xiàn)于精神。也就是說，財(cái)富不僅 僅指金錢和物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，還包括精神品格、氣質(zhì)心態(tài)、成就感、社會(huì)認(rèn)同度等至關(guān)重要的方面。其概念體現(xiàn)在兩方面： 財(cái)富象征地： 入住本社區(qū)，本身便體現(xiàn)了業(yè)主的財(cái)富實(shí)力與經(jīng)濟(jì)水平，那是一群奮斗在各個(gè)行業(yè)的精英，為社會(huì)也為自己創(chuàng)造著巨大的財(cái)富，才有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為我們小區(qū)的業(yè)主，并使我們小區(qū)成為 財(cái)富的象征地 ，使本樓盤打上了深深的財(cái)富烙印。 財(cái)富匯集地： 本樓盤提供了高消費(fèi)場(chǎng)所。本會(huì)所的經(jīng)營，風(fēng)情商業(yè)街的自主經(jīng)營，同時(shí)不排除企業(yè)家公館的業(yè)主將此地作為創(chuàng)業(yè)、工作于一體的居所，這些形式，創(chuàng)造了巨大財(cái)富，提供了滾滾財(cái)源，為小區(qū)的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了重要的經(jīng)濟(jì)力量，并提高了小區(qū)的社會(huì)效應(yīng)。 一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心； 一個(gè)萊蕪市的財(cái)富引擎； 一個(gè)萊蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財(cái)富動(dòng)力； 以此定位為出發(fā)點(diǎn)，將項(xiàng)目分為三大組團(tuán)，組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，分區(qū)明顯，同時(shí)能夠構(gòu)成整個(gè)樓盤的融洽性與整體性，從大局上能夠給人一種層次感、立體感，行走于小區(qū)內(nèi)部，能夠每一步都感受到不同的地理空間氛圍，避免了心理疲勞感。通過三個(gè)組團(tuán)的形象分別展現(xiàn)，統(tǒng)一構(gòu)成樓盤的整體形象： 風(fēng)情商業(yè)街 位于會(huì)所北部的地塊，建立商業(yè)步行街。商業(yè)街的 引入，體現(xiàn)了?財(cái)富?這一概念的 建筑形式 ，并表現(xiàn)了財(cái)富的 流通性 。其展現(xiàn)的多為高檔化、精致化、品位化的業(yè)態(tài)形 式。只有具備充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的潛在客戶，才有足夠的購買力來進(jìn)駐風(fēng)情商業(yè)街，并將各種高檔的商業(yè)形式引入本社區(qū)，以此為基礎(chǔ)，帶動(dòng)本社區(qū)的物流發(fā)展及金融流通，使財(cái)富能夠通過貨幣交換的形式得到表現(xiàn)，從而為創(chuàng)造巨大財(cái)富提供了依據(jù)，于是展現(xiàn)了?財(cái)富?定位的形象。 商業(yè)街的形象主要表現(xiàn)在商業(yè)建筑的塑造、商業(yè)氛圍的渲染、消費(fèi)人流的烘托。 A、商業(yè)建筑的塑造。 建筑物采用上下兩戶疊拚的形式，并通過聯(lián)排的組合，形成一條條東西 排列的商業(yè)街區(qū)，建筑物通過外立面的門臉的完整性、大面積玻璃窗、外里面商業(yè)化裝修、開放性建筑格局，以及建筑物屋頂高低有致的不同造型的表現(xiàn)，凸顯出商業(yè)街的濃重氛圍，并兼顧戶型的居住功能，使業(yè)主能夠住宿、經(jīng)商一體化。 B、商業(yè)氛圍的渲染。 商業(yè)街不同于行列式住宅，可以從建筑物間的布局與街道的表現(xiàn)形式表現(xiàn)出來。布局與街道考慮到整齊劃一，四面通透，內(nèi)部道路主、次劃分不需太明顯，并將橫向交通線拉長(zhǎng)，并重點(diǎn)表現(xiàn)，以區(qū)別于住宅小區(qū)縱向道路作主干線的狀況，形成?街區(qū)?的感覺。 C、消費(fèi)人流的烘托。 做商業(yè)街，必然會(huì)吸引消費(fèi)者 前來漫步。以建筑物為依托，通過展現(xiàn)小型業(yè)態(tài)的多樣化，建立商業(yè)街繁華的氛圍，并將街內(nèi)的人流納入形象體系，烘托客流量以及交易的較高人氣。 這就是 萊蕪市的財(cái)富引擎 借鑒案例： 上海泰晤士小鎮(zhèn) 占地 1 平方公里，設(shè)計(jì)充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)風(fēng)情和住宅特征，追求人與自然的最佳和諧，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。由連續(xù)的多功能步行街以及湖畔英式廣場(chǎng)為主軸線。集合商業(yè)配套、會(huì)所醫(yī)院、超市教堂各類公建設(shè)施，容納獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、商業(yè) 中心，榮獲了上海市 2020最具投資潛力樓盤稱號(hào)。 此項(xiàng)目可借鑒之處為： 將聯(lián)排、疊拼別墅的形式引入樓盤，并通過組團(tuán)規(guī)劃，形成小鎮(zhèn)的形象，為吸收多種業(yè)態(tài)形式提供了充分的建筑空間。 在景觀、外立面上倡導(dǎo)多樣化，展示了極高的視覺享受空間，使購房者產(chǎn)生親近感，拉進(jìn)心理距離。 兼?zhèn)渚幼?、商業(yè)、度假等多種功能，解決了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的兼容問題，擴(kuò)大了樓盤的市場(chǎng)輻射力，可以圈定更廣闊的潛在客戶來源。 會(huì)所 會(huì)所由原有保留建筑通過改造完成。會(huì)所是本項(xiàng)目中?財(cái)富?這一概念的 核心表現(xiàn) 形式 ，體現(xiàn)了財(cái)富 的? 高消費(fèi)性 ?。將其打造為萊蕪市配套及消費(fèi)級(jí)別最高的會(huì)所，成為高消費(fèi)者經(jīng)常光顧之處，熙來攘往，名流匯集，使高消費(fèi)能夠在這里得到釋放。同時(shí)會(huì)所的經(jīng)營必然會(huì)帶來樓盤經(jīng)營者的巨額收入，從而加深了?財(cái)富?的印象。 A、高消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)流通。 樓盤的會(huì)所往往分為消費(fèi)型（作為一種商業(yè)經(jīng)營）及配套型（小區(qū)的附屬服務(wù)及辦公設(shè)施）。本項(xiàng)目的會(huì)所定為消費(fèi)型會(huì)所，通過會(huì)所經(jīng)營內(nèi)容的支持，并以宣傳和推廣加以形象支持，吸引高額的經(jīng)營流通。使本項(xiàng)目成為高消費(fèi)者匯集區(qū)，從而進(jìn)一步加深了?富人區(qū)?的氛圍，使本會(huì)所成為萊蕪市高檔會(huì)所的代名詞。 B、會(huì)所經(jīng)營的高收入。 由于會(huì)所定位的檔次高，消費(fèi)能力高，必然給市民一種印象：會(huì)所經(jīng)營收入高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，資金周轉(zhuǎn)迅速，吸收了大量外來資金，從而使會(huì)所真正成為財(cái)富的匯集地。同時(shí)使市民感覺到：能夠進(jìn)入本會(huì)所消費(fèi)，就是具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一種體現(xiàn)。 C、會(huì)所的龐大規(guī)模。 本會(huì)所建成后，將超過 10000 萬平米，將超過萊蕪市目前所有的高檔休閑康樂場(chǎng)所及消費(fèi)型會(huì)所的規(guī)模。規(guī)模的龐大，必然形成包含業(yè)態(tài)形式的多樣化，同時(shí)在會(huì)所外貌上，通過裝修、燈光、環(huán)境塑造，盡顯出一派大氣、奢華、金碧輝煌的富貴形象。 從而形成這種形象 一個(gè)集商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心 借鑒案例： 德州凱元溫泉度假村 由德州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)投資、按四星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)興建，集住宿、會(huì)議、餐飲、娛樂、溫泉療養(yǎng)于一體。 并引入 休閑別墅式風(fēng)格， 作為飯店的依托。 總占地 萬平，建筑面積 萬平。擁有豪華套間、標(biāo)準(zhǔn)間共 116 間，餐廳 30 余個(gè)，可供 600 人同時(shí)用餐 。擁有大、 中、小會(huì)議室 6 個(gè)，可滿足各類會(huì)議和 商務(wù)洽談的需要 。 康樂面積4000 平方 米，設(shè)有溫泉桑拿、室內(nèi)外溫泉游泳 池、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球館、臺(tái)球室、乒乓 球室、足浴城、美容美發(fā)、盲人保健按 摩理療、茶藝軒、夜總會(huì)及多功能廳。國防部長(zhǎng)遲浩田，全國政協(xié)副主席王文元等 曾 下榻 此處 ，對(duì) 其 整體服