【正文】 ，且樓盤體量往往很小。 縱橫路網(wǎng)四通八達(dá) 樓盤依傍道路狀況如何，深刻的影響了樓盤的區(qū)域價(jià)值。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，而道路條件極其現(xiàn)代化，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機(jī)盎然而又具有充足后勁的區(qū)域形象背景。 同時，工業(yè)配套單位的進(jìn)駐，為本項(xiàng)目帶來了大量的高收入者，能夠成為本項(xiàng)目的潛在客戶。在此基礎(chǔ)上 ,會有越來越多的濟(jì)南人來開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)、投資、居住，這種需求能夠融洽地與本樓盤的定位及建筑形態(tài)予以吻合，為其提供這樣一個舒適的居所，從而為本樓盤擴(kuò)大了客戶來源，并通過與異地的交流，有力的增強(qiáng)了本樓盤的口碑宣傳度，將明顯擴(kuò)大本樓盤的名聲。 其區(qū)域價(jià)值的提升，主要有以下兩方面的城市背景予以支持： 城市對外交流的大背景 建設(shè)省會城市群經(jīng)濟(jì)圈是省委、省政府做出的重大戰(zhàn)略決策，市委、市政府對此高度重視。 區(qū)域選擇需求 在萊蕪人的宏觀印象里，鋼城區(qū)污染嚴(yán)重，空氣污濁，主要為工業(yè)區(qū)而不是生活區(qū)；而萊城區(qū)居住環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于鋼城區(qū)，從而能夠吸引更多人口居住，并依靠其優(yōu)良的城市配套獲得了廣大開發(fā)商和市民的青睞。 別墅的出現(xiàn)，在于這部分客戶追求高質(zhì)量的居住、生活環(huán)境的心理需求，乃至成為身份的象征。福萊佳園 萊蕪三三公寓 紅石華府 萊蕪 東海花園 單體類型 花園洋房 公寓、聯(lián)排、疊加 疊拼、獨(dú)棟 聯(lián)排、疊加 價(jià)格 28003000 26003200 34003900 聯(lián)排 4000（售完） 疊加 3500（售完） 從客戶需求上來看 購買力與剛性需求 萊蕪是一個以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的城市。 出現(xiàn)這種狀況，主要在于：一、尚未做出真正別墅的獨(dú)立品質(zhì)，二、未能有力推盤與炒作，從而將別墅概念提升，三、對市場的深度引導(dǎo)與對消費(fèi)者 的教育程度不夠。且在單體的設(shè)計(jì)上缺乏靈動的外觀與個性色彩，而在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上，大體沒有走出?越層標(biāo)準(zhǔn)層?的戶型樣式，從而無法真正達(dá)到?別墅?概念的高度。也就是說，這種類型的樓盤具有較強(qiáng)勁的市場需求，并能夠在市場站穩(wěn)腳跟。 所以，市場提供給我們充足的舞臺，能夠在較少的競爭 對手中脫穎而出，在市場樹立獨(dú)特的樓盤形象。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，道路條件極其現(xiàn)代，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構(gòu)成了生機(jī)盎然而又具有充足后勁的區(qū)域性向背景。 —— 威廉姆 巴特勒 同時，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟(jì)期待，描繪了燦爛的城市遠(yuǎn)景，為區(qū)域價(jià)值的提升，提供了強(qiáng)大的后勁支持，使項(xiàng)目能夠以此為基礎(chǔ)，獲得良好的地域載體，從而促進(jìn)項(xiàng)目的飛躍。 銷售形勢樂觀 樓盤名稱 中房 可以推測，在未來的幾年內(nèi)，這種需求熱度和慣性不會消失。 這就給我項(xiàng)目提供了充分的突破與發(fā)展空間，能夠打破這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項(xiàng)目超越平庸的形象高度，在景觀、規(guī)劃、戶型等方面超越所有的樓盤。 綜上，可知別墅樓盤在萊蕪還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項(xiàng)目超越平庸的形象高度，促使價(jià)格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。具備最高端消費(fèi)能力的市民，集中于以下幾種：一、各企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及管理者，尤其不可 忽略的是萊鋼的高層。同時，高收入、高消費(fèi)，成為其購買別墅的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 而本項(xiàng)目處于萊城區(qū)，綠水相鄰，道路暢通，周邊配套齊全且工業(yè)較少，這成為本項(xiàng)目的先天優(yōu)勢。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，做出了?依托四個出入口，打通四條連接線，建設(shè)四片功能區(qū)?的戰(zhàn)略規(guī)劃。 博萊高速在項(xiàng)目外圍通過，同時濟(jì)青高速逐步開通，大大加深了開發(fā)區(qū)與濟(jì)南、青島的聯(lián)系，削弱了萊蕪開發(fā)區(qū)與異地的交通困難度， 拉近了與外地的心理距離，可以吸引更多的外地人來萊蕪開發(fā)區(qū)置業(yè)，為本項(xiàng)目的異地銷售提供了先天的外部良好環(huán)境。而會展中心、汽車站等，加深了與外部區(qū)域的聯(lián)系，吸引了創(chuàng)業(yè)、投資者，具備認(rèn)購本樓盤作辦公的可能。 項(xiàng)目周邊配套齊全 項(xiàng)目周邊具有較完善的城市大配套設(shè)施，如小學(xué)、中學(xué)、展覽館、政府部門等，構(gòu)筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項(xiàng)目的業(yè)主與消費(fèi)者能夠感受一份和諧的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧 之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。本項(xiàng)目與干線一河之隔，并有橋連接。同時，別墅樓盤的品質(zhì)一般，甚至不能擔(dān)當(dāng)起?別墅?的概念。能夠在相似樓盤和同類樓盤品質(zhì)普遍較低的背 景下，打造自身的獨(dú)立品牌，樹立自身的獨(dú)立高度，引領(lǐng)市場價(jià)格的強(qiáng)勢提升，并將萊蕪的別墅式常引領(lǐng)到到嶄新的局面，開創(chuàng)一個嶄新的高度。然而，別墅項(xiàng)目往往為住宅用地，出讓年限為 70 年。 從而使小區(qū)的整體規(guī)劃，會出現(xiàn)?開間小而進(jìn)深大?的特點(diǎn)，若規(guī)劃不力，往往會使小區(qū)形象出現(xiàn)建筑布局擁擠、小區(qū)內(nèi)交通線漫長、外管鋪設(shè)復(fù)雜、景觀難于規(guī)劃等困難。 農(nóng)民居住區(qū)、廠區(qū)影響 小區(qū)外線處于周邊農(nóng)村、廠區(qū)的環(huán)抱中，而本項(xiàng)目要樹立出一種區(qū)別于周邊形象的生態(tài)化綠色園區(qū)的形象，隨之而來的是一種先天的物業(yè)及景觀差異感。 機(jī)會 市場空白 經(jīng)過上述分析可知，目前本項(xiàng)目的市場競爭并不激烈，現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目從產(chǎn)品、包裝、體量等各個方面，都對本項(xiàng)目未能夠構(gòu)成強(qiáng)有力的威脅。由于河對岸交通干線早已分流了絕大部分的車流，所以改造路不會有太多車流量，從而可以預(yù)見：這條路很大程度上將為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，并有望將此路與小區(qū)融為一體，成為小區(qū)內(nèi)部道路的延伸與外環(huán)路，最大限度的為 小區(qū)服務(wù)。且各個部分都是本項(xiàng)目必須重點(diǎn)考慮的重中之重，任何一絲一毫不能忽略，使樓盤的操作必然復(fù)雜，所以必須對樓盤全面考慮，對定位高屋建瓴，才能夠占領(lǐng)市場并引領(lǐng)市場。所以要使項(xiàng)目成功必須首先能夠獲得政府報(bào)批，使項(xiàng) 目的法律地位得到認(rèn)可。 利潤高度 通過上述分析，本項(xiàng)目的建筑體系思路和定位體系思路可以基本確定方向框架，并最終落實(shí)到利潤的實(shí)現(xiàn)。 利潤目標(biāo) 樓盤以不低于 3500 元 /平米的起始價(jià)格介入市場，并力圖將最高檔的別墅產(chǎn)品價(jià)格 提升到近 5500 元 /平米，力爭使項(xiàng)目的總收入溢過 3 個億 ，最大化創(chuàng)造項(xiàng)目的市場價(jià)值。二、近幾年來，高新區(qū)配套日益完善，承載起更重要的城市功能，帶動了項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境的價(jià)值提升。也就是說，財(cái)富不僅 僅指金錢和物質(zhì)財(cái)產(chǎn)，還包括精神品格、氣質(zhì)心態(tài)、成就感、社會認(rèn)同度等至關(guān)重要的方面。 一個集居住、商務(wù)、休閑、娛樂、酒店為一體的萊蕪商務(wù)生活新中心； 一個萊蕪市的財(cái)富引擎； 一個萊蕪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財(cái)富動力； 以此定位為出發(fā)點(diǎn)，將項(xiàng)目分為三大組團(tuán)，組團(tuán)間相對獨(dú)立，分區(qū)明顯，同時能夠構(gòu)成整個樓盤的融洽性與整體性，從大局上能夠給人一種層次感、立體感，行走于小區(qū)內(nèi)部，能夠每一步都感受到不同的地理空間氛圍，避免了心理疲勞感。只有具備充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的潛在客戶，才有足夠的購買力來進(jìn)駐風(fēng)情商業(yè)街，并將各種高檔的商業(yè)形式引入本社區(qū)，以此為基礎(chǔ)，帶動本社區(qū)的物流發(fā)展及金融流通，使財(cái)富能夠通過貨幣交換的形式得到表現(xiàn)，從而為創(chuàng)造巨大財(cái)富提供了依據(jù)，于是展現(xiàn)了?財(cái)富?定位的形象。 B、商業(yè)氛圍的渲染。 做商業(yè)街，必然會吸引消費(fèi)者 前來漫步。集合商業(yè)配套、會所醫(yī)院、超市教堂各類公建設(shè)施，容納獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、商業(yè) 中心，榮獲了上海市 2020最具投資潛力樓盤稱號。 會所 會所由原有保留建筑通過改造完成。 A、高消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)流通。 B、會所經(jīng)營的高收入。 本會所建成后，將超過 10000 萬平米，將超過萊蕪市目前所有的高檔休閑康樂場所及消費(fèi)型會所的規(guī)模。 總占地 萬平，建筑面積 萬平。國防部長遲浩田，全國政協(xié)副主席王文元等 曾 下榻 此處 ，對 其 整體服務(wù)水平給予了高 度 評價(jià) 借鑒意義為： 處于德州開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略要地，占據(jù)城市發(fā)展前沿的有利位置。 企業(yè)家公館 上風(fēng)、上水、大氣、莊重、尊貴，所有的元素在此得到體現(xiàn)，為?財(cái)富?的概念的提供了 業(yè)主身份形象 支持，體現(xiàn)了財(cái) 富的? 擁有性 ?。 濱河游憩公園的建設(shè)，提高了小區(qū)的外部環(huán)境形象， 為業(yè)主奉獻(xiàn)了一個能夠玩耍、休憩的理想場所，并通過道路、水流與小區(qū)內(nèi)景觀形成渾然一體的感覺。 作為?財(cái)富基地?，必然將價(jià)格提升到區(qū)別于一般樓盤的高度，同時客戶定位必須高端。 隨著財(cái)富而來的，往往是生活方式的改變。 D、身份感的塑造。二、使硬件品質(zhì)的建設(shè)區(qū)別于普通樓盤，形成自身品牌。公館四周為千畝以上生態(tài)綠化帶簇?fù)?，形成天然氧吧生活區(qū)。 從而為我們提供了獨(dú)特的借鑒意義： 完全從購房者的角度出發(fā)，提出了國內(nèi)首創(chuàng)的生活方式， 能夠最大限度的符合購房者的生活習(xí)慣和心理需求。所以，針對這一目 的，提出的定位為 萊蕪的消費(fèi)型高端社區(qū) 萊蕪存在著一批高端人群，正在尋覓著這樣的場所：能夠體驗(yàn)消費(fèi)的快感，能夠感受心態(tài)的高端，能夠享受居住的舒適，能夠得到不受一絲干擾的私密享受 在尋覓中，本項(xiàng)目脫穎而出，所給予的正是這樣一種客戶需求，從而滿足了這一部分目標(biāo)客戶的渴望。 古人云：財(cái)不外露。而建筑物的設(shè)計(jì)保證了業(yè)主對私密性的渴求，能夠在自己的空間里享受一片完全沒有外界干涉的自由生活，為業(yè)主創(chuàng)造最大的歸屬感與滿足感。交易型消費(fèi)指在商業(yè)消費(fèi)場所通過貨幣流通得到的物質(zhì)與精神的服務(wù)。 在此基 礎(chǔ)上，使樓盤能夠的消費(fèi)形態(tài)與目標(biāo)客戶加以對應(yīng)，從而針對客戶，進(jìn)行 消費(fèi)心理細(xì)分。風(fēng)情商業(yè)街會有商鋪的存在，而會所要吸收萊蕪各處的消費(fèi)者前來。二、正在尋找一處高檔居所與私密性生活的富裕人士。而高端的心態(tài)，使其需要一種高檔的居住形式來滿足這種身份需求。 （ 3）、政府官員、事業(yè) 單位高收入群體。 隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，會有越來越多的創(chuàng)業(yè)者及小型企業(yè)單位產(chǎn)生，而本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及建筑形式，正符合了辦公環(huán)境的需求。 同時，會展中心、一中新校、管委會辦公大樓、海關(guān)、龍園、四星級的龍園賓館、萊蕪職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校、等一批重點(diǎn)工程的運(yùn)營，為本項(xiàng)目提供了良好的周邊環(huán)境，也帶來了高收入人群的進(jìn)駐，為本樓盤提供了消費(fèi)人群。 （ 3）、鋼城區(qū)。 （ 4）、異地置業(yè)。同時越來越多的外地人選擇在萊蕪開發(fā)區(qū)投資、創(chuàng)業(yè)、居住，本樓盤恰好滿足其商、住兩種功能。 創(chuàng)業(yè)的起步者，往往需要一個優(yōu)良的辦公環(huán)境，且不需要過大的辦公面積。 通過上述描述，基本確定了樓盤的形象定位與客戶定位，然而，樓盤自身必須要有其運(yùn)營的功能支持，使樓盤充滿生機(jī)。 居住功能 本樓盤的運(yùn)營，最終落實(shí)到實(shí)現(xiàn)業(yè)主的居住，這將是本項(xiàng)目最重要的功能體現(xiàn)之一。 B、商務(wù)辦公樓 作為會所的附樓配套，不排除其體現(xiàn)辦公、配套等功能，然而最終落實(shí)為能夠居住，推廣時所用名稱可稱作?空中花園?，從而具備了 住宅的味道。 A、辦公 本樓盤的潛在客戶往往領(lǐng)導(dǎo)層，其生活方式?jīng)Q定了其居家、辦公往往融為一體。 商業(yè)功能 風(fēng)情商業(yè)街具備了開設(shè)店鋪的建筑物格局，從而使購房者可以將常見的生活配套型商業(yè)，如超市、外賣、小吃、話吧、網(wǎng)吧等引入本社區(qū)，為這一功能提供了建筑的背景支持。 地上土建單價(jià)：空中花園 600 元 /㎡，風(fēng)情商業(yè)街 /600 元 /㎡，企業(yè)家公館 650 元 /㎡， 會所改造 /400 元 /㎡ ，公建商鋪 600 元 /㎡ ?？罩谢▓@定價(jià)最低，一般的樓盤推廣進(jìn)度往往地價(jià)各單位先推出，但考慮到開發(fā)工程進(jìn)度，按本方案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，由北往南開發(fā)效果最好，所以雖然價(jià)格屬于最低，但是空中花園不是最早推向市場。 中國最大管理資源中心 二、動態(tài)投資和經(jīng)濟(jì)效益初步估算（）見附表 中國最大管理資源中心 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)建議 一、設(shè)計(jì)理念及原則 根據(jù)市場定位，本項(xiàng)目立足打造萊蕪首席財(cái)富基地，堅(jiān)持走高品質(zhì)化復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)路線，以 ?消費(fèi)型高端社區(qū)? 的開發(fā)理念為主導(dǎo)，以街坊式的設(shè)計(jì)手法，構(gòu)造適應(yīng)高端人群居住理想、舒適型、配套齊備的全封閉式?小城?。首期先啟動會所改造，便于近期可操作性，在設(shè)計(jì)上體現(xiàn)出首期的示范性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在生活配套的特征。 二、產(chǎn) 品規(guī)劃 設(shè)計(jì)建議 根據(jù)地塊特征及指標(biāo)，結(jié)合本案目標(biāo)客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感與 韻律感。 本地塊的總體規(guī)劃原則是 ： 通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分考慮到沿 河 的景 觀與 小區(qū)內(nèi)臨墻 的景觀 改造 ，形成高低錯落的 河 畔風(fēng)景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。組團(tuán)的內(nèi)庭院與景觀設(shè)置，塑造安靜、和諧、私密的個人空間。附屬建筑物 做成 空中花園 ， 建議作六層，營造 高品質(zhì) 復(fù)合地產(chǎn) ，通過建筑物結(jié)構(gòu)類型和內(nèi)部空間格局的合理化設(shè)計(jì)，使其可兼?zhèn)渖虅?wù)辦公和大戶型高檔公寓兩種功能于一身。并做到每戶的戶型皆有不同，塑造個性化生活空間。 主入口空間設(shè)計(jì)注意控制高度與體量，即適度控制由大門進(jìn)入院落的空間距離。 次入口空間建議設(shè)計(jì)新穎的假山、瀑布景觀，形成照壁，以削弱項(xiàng)目地形?尖刀?狀感受，