【正文】 為 ，建筑面積為 ，主要由小高層、高層組成。 從項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)測看，公司盈利前景良好，項(xiàng)目總投資為 億元，按照 8000 元 /平米測算，該項(xiàng)目銷售收入預(yù)計(jì)為 億元，凈利潤為 億元，成本利潤率為 %，投資利潤率為 %。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看盈利是可觀的。 總之，從總體上看，該項(xiàng)目在定位、設(shè)計(jì)、市場、經(jīng)營預(yù)測等方面都是可行的。 第一章 山東天泓置業(yè)有限公司簡介 山東天泓置業(yè)有限公司系由上海天雄有限公司、青島國雄投資有限公司和青島天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資成立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司于 2020 年 6 月 24 日成立。注冊資本為 2,000 萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、商務(wù)中介服務(wù)等。公司本次擬增資擴(kuò)股 3,000萬元，增資后，本公司注冊資本為 5,000 萬元。 第二章 青島天泰集團(tuán)股份有限公司簡介 公司目前的股東――上海天雄有限公司和青島國雄投資發(fā)展有限公司與天泰集團(tuán)具有緊密的股權(quán)投資關(guān)系，天泰集團(tuán)將在管理線、品牌線 、業(yè)務(wù)線及企業(yè)文化方面給予全方位的支持，尤其是在項(xiàng)目開發(fā)過程中，將完全貫徹天泰集團(tuán)精細(xì)化、專業(yè)化的開發(fā)管理模式，精雕成濟(jì)南地區(qū)最具影響力、盈利能力高的項(xiàng)目。 天泰集團(tuán)簡介： 天泰集團(tuán)成立于 1994 年，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，涉及物業(yè)管理、置業(yè)顧問、建筑設(shè)計(jì)、旅游開發(fā)、生物食品等多個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，下屬天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司、天泰奧城發(fā)展有限公司、 上海天雄有限公司、 天泰陽光建設(shè)有限公司、天泰溫泉高爾夫發(fā)展有限公司、天一置業(yè)顧問有限公司、天泰物業(yè)服務(wù)有限公司、天泰飲樂多食品有限公司等十余家子公司及控股公司。主要 項(xiàng)目有：天泰 青島奧林匹克花園、天泰 假日溫泉、天泰陽光海岸、天泰馥香谷、天泰陽光地帶、天泰廣場等。 天泰集團(tuán)是中國較早實(shí)施品牌戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，在其發(fā)展過程中及時(shí)導(dǎo)入 CIS 系統(tǒng)，1996 年率先在中國國家工商總局注冊了第一個(gè)建筑商標(biāo)，天泰集團(tuán)也是國內(nèi)較早通過ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且是國內(nèi)最早通過 ISO14001 環(huán)境體系認(rèn)證的房地產(chǎn)企業(yè)， “ 天泰 ” 還是青島市和山東省第一個(gè)著名建筑商標(biāo)。 2020 年天泰集團(tuán)被評(píng)為 “ 中國住交會(huì)地產(chǎn)名企 20 強(qiáng) ” ， 2020 年在《當(dāng)代經(jīng)理人》雜志評(píng)選的 “ 中國成長企業(yè) 百強(qiáng) ” 中位列 15 位， 2020 年再次入選 “ 中國住交會(huì)房地產(chǎn)品牌企業(yè) ” 。同時(shí)連續(xù)多年被評(píng)定為 “ AAA級(jí)信用企業(yè) ” 。天泰集團(tuán) 提出 自己的發(fā)展方向?yàn)?“ 致力于成為世界卓越的房地產(chǎn)發(fā)展商，致力于成為令人尊敬的企業(yè) ” 。 在成立十周年之際，集團(tuán)提出了發(fā)展戰(zhàn)略，明確提出了做透山東市場的戰(zhàn)略規(guī)劃。 在管理層面上，天泰集團(tuán)董事長王若雄還創(chuàng)造性總結(jié)出了 “ 三線一圓 ”管理理論，并出版《推開這扇窗》專著，得到管理界人士的高度評(píng)價(jià)；并率先在房地產(chǎn)行業(yè)中提出和實(shí)施了房地產(chǎn)精細(xì)化管理模式。最近，天泰集團(tuán)又探索性地在企業(yè)管理中實(shí)施以 “ 團(tuán)隊(duì) CEO” 為執(zhí) 行主體的 “ 三會(huì) ” 管理模式。建立起了 “ 培育了不起的人 ” 機(jī)制，并與中國海洋大學(xué)聯(lián)合創(chuàng)辦了中國第一個(gè)總經(jīng)理研究生班。 從創(chuàng)立伊始，天泰集團(tuán)就提出并逐漸形成了以 “ 興業(yè)報(bào)國 ” 為核心的文化體系，每年集團(tuán)都要拿出大量的資金用于社會(huì)公益事業(yè)，如出資百萬在中國海洋大學(xué)設(shè)立 “ 天泰獎(jiǎng)學(xué)金 ” 、“ 天泰跨世紀(jì)優(yōu)秀人才獎(jiǎng) ” ，在貴州等地區(qū)捐建希望小學(xué)，積極安置下崗職工再就業(yè)，捐資助殘，支持殘疾人安居工程， 2020 年出資人民幣 1,000 萬元支持青島 “ 奧運(yùn)爭光計(jì)劃 ” 等等。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱 “天泰太陽樹” or “太陽樹”（暫定，以下均稱為天泰濟(jì)南項(xiàng)目） 項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境： 天泰濟(jì)南項(xiàng)目 土地位置極佳，位于濟(jì)南市的東南面，屬于山東省府濟(jì)南上風(fēng)上水之寶地，位于千佛山腳下，周圍冬暖夏涼的小環(huán)境在濟(jì)南這一火爐中實(shí)屬難得，因此該地區(qū)屬于濟(jì)南的高級(jí)居住區(qū)，是眾多商家必爭之地。項(xiàng)目 北臨中華女子學(xué)院，東西分別有舜耕路、旅游路兩條交通干線貫穿南北，組團(tuán)南端以興濟(jì)河為界，總占地面積 172畝，項(xiàng)目內(nèi)及周邊有近 6000畝森林和 2020畝社區(qū)綠化，群山環(huán)抱，氣候宜人，具有典型的城市花園特點(diǎn)，是非常適合居住的大型社區(qū)。附近的 陽光舜城于 1999年 1月正式開始開工建設(shè)，目前的社區(qū)配套已進(jìn)一步得到了完善，社區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，現(xiàn)已完成住宅項(xiàng)目 50多萬平方米，在建住宅項(xiàng)目 20 萬平方米。自 2020年 4 月首批省直機(jī)關(guān)住宅交付使用、 1000 余戶居民入住起，截至 2020 年年底，入住人數(shù)已逾萬人。入住業(yè)主主要為駐濟(jì)各大高校教師，省直機(jī)關(guān)公務(wù)人員、商務(wù)人員、職業(yè)經(jīng)理人及各專業(yè)人士，居民素質(zhì)較高。 天泰濟(jì)南項(xiàng)目位于南城中心地帶，東依千佛山山脈，西側(cè)與龜山遙遙相望，視覺效果極佳，地理位置優(yōu)越。該組團(tuán)距市中心不足 6公里，且有 K90、 3 110 等多條公交 線路通過，交通較為便利。 根據(jù)已批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃，濟(jì)南項(xiàng)目總占地面積 172畝，容積率為 ，總計(jì)可建設(shè)住宅及配套公建約 204000平方米。 由于該項(xiàng)目原為陽光舜城大開發(fā)的一個(gè)重要組成部分，建設(shè)用地已明確為出讓地“熟地”，且項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)十分清晰。另外，該項(xiàng)目已辦理好土地證和用地規(guī)劃許可證，基本具備“三通一平”施工條件，項(xiàng)目所需水、電、煤氣等配套設(shè)施齊備，市政管線均已布放到位，建設(shè)條件較為理想。 項(xiàng)目定位 濟(jì)南項(xiàng)目定位于濟(jì)南房地產(chǎn)市場的頂端產(chǎn)品，將與國際設(shè)計(jì)大師和國際著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)合作，打造頂級(jí)樓盤。室 內(nèi)裝修將采用高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的設(shè)計(jì)。在規(guī)劃、單體、環(huán)境乃至室內(nèi)裝修要協(xié)調(diào)一致，互為補(bǔ)充、一脈相承。社區(qū)環(huán)境將突出基地自然地形的特點(diǎn)。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體要求 建筑全部為高層（ 1218為主），容積率不高于 ，立面設(shè)計(jì)大氣、簡潔、現(xiàn)代、創(chuàng)新而獨(dú)特。 室內(nèi)平面布置符合中國人的生活習(xí)慣和功能要求，室內(nèi)裝修突出現(xiàn)代、簡約、實(shí)用、大氣、藝術(shù)等特點(diǎn)，在與業(yè)主充分溝通的基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)意，做出建筑藝術(shù)精品 大膽使用新技術(shù)、提倡生態(tài)環(huán)保理念，營造適合人類居住的小環(huán)境，形成城市中的空中別墅。達(dá)到生活方便與居住舒適的雙重目 的。 規(guī)劃目標(biāo)定位 ，整個(gè)區(qū)域范圍地形成三級(jí)跌落狀分布，極目遠(yuǎn)眺，不遠(yuǎn)處的市區(qū)以及千佛山盡在眼前，無論霧天還是晴天都別有情趣，規(guī)劃階段應(yīng)該充分利用自然資源。 、規(guī)劃充分考量基地自然地形和周邊整體自然環(huán)境，同時(shí)兼顧社區(qū)內(nèi)環(huán)境的充分營造，力求精致，此為本設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，可以充分借鑒和發(fā)揮日本園林營造的特色。 。體現(xiàn)在住宅科技的考究與利用，根據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境以及氣候弱勢，如降低噪音、控制室內(nèi)溫度等等。 尚為主體的高尚居住區(qū)。包括小區(qū)室外運(yùn)動(dòng)場地、漫步道、網(wǎng)球場、劃水道、森林氧吧中漫步、高爾夫練習(xí)場等。會(huì)所內(nèi)室內(nèi)攀巖、溫泉浴、壁球館、游泳池、健身房等。 ，結(jié)合周圍自然景觀山、水的綜合利用。把小區(qū)內(nèi)景觀融入自然。濃郁的森林、小橋流水，林蔭大道，步行景觀大道等給人以回歸自然的感受。 ，要留有大面積綠化用地，提高檔次的同時(shí)，使業(yè)主更有機(jī)會(huì)和 自然親近。 單體設(shè)計(jì)要求 該項(xiàng)目單體戶型面積在 150— 350平米之間，樓層越高，單戶面積越大。 會(huì)所功能齊全，結(jié)構(gòu)合理、布置精致，成為小區(qū)居民交流、生活的中心，面積在2020— 3000平米即可。 . 底層部分要和小區(qū)精致的環(huán)境以及現(xiàn)狀的錯(cuò)落地勢相結(jié)合，移步異景。 . 中高層部分具備安全而且有最佳景觀的“空中別墅”。 高層住宅建議大戶型，并且布置平層、錯(cuò)層形式，平面功能布局參考別墅的功能布局。使業(yè)主真正享受到別墅的感受，而又有高層住宅的安全性和景觀優(yōu)勢。 . 引領(lǐng)時(shí)尚的功能布局。 . 寬闊的景觀大陽臺(tái)，客廳、臥室落地的景觀玻璃窗，開敞的主臥 室衛(wèi)生間，讓業(yè)主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城濟(jì)南的無盡美景，開窗面積盡量大，但還要考慮濟(jì)南當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣鳌? 第四章、市場分析 濟(jì)南市 人文 經(jīng)濟(jì)簡況 濟(jì)南市是山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及教育中心；是國務(wù)院公布的歷史文化名城，中國首批優(yōu)秀旅游城市。 人文地理概況 濟(jì)南市位于山東省中西部，泰山穹隆北麓，黃河南岸。北距首都北京 494公里。北鄰德州市，東北連濱州市，東接淄博市，南與萊蕪市、泰安市毗連，西與聊城市相鄰。東西最大橫距 138公里，南北最大縱距 166公里，總面積 8154平方公里 ，其中市區(qū)面積 2119平方公里?，F(xiàn)轄歷下區(qū)、市中區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清縣、平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣等5個(gè)區(qū) 4個(gè)縣，代管章丘市?？?cè)丝?，其中城區(qū)人口 191萬人。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 據(jù)初步核算， 2020年 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 ，比上年增長 ％ 。 全市非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 ％ ， 占 GDP 的比重達(dá)到 ％，比上年提高 ， 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 23632元，增長 ％。 從 GDP分配角度看：全年完成地域財(cái)政收入 ，增長 ％，城市市區(qū)居民 (非農(nóng)業(yè) )人均可支配收入為 11013元，增長 ％。另據(jù)銀行統(tǒng)計(jì)， 2020年全市企業(yè)存款比上年增加 ，增長 ％。 城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的方向已經(jīng)明確， 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年住房銷售額 ，比上年增長 ％，其中個(gè)人購買 ，增長 ％。全部房屋銷售額 億元，比上年增長 ％，其中個(gè)人購買 ，增長 ％。 以上數(shù)字表明，住房消費(fèi)已成為 濟(jì)南市 居民最大的消費(fèi)類別，成為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)方向的 代表性品類。 2020 及 2020 上半年濟(jì)南市場分析 2020 年度市場交易綜合分析 2020 年，在宏觀經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的背景下，隨著 濟(jì)南市 新的城市規(guī)劃的實(shí)施，住房一、二級(jí)市場繼續(xù)保持購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對拉動(dòng) 濟(jì)南市 經(jīng)濟(jì)增長做出了積極貢獻(xiàn)。 （ 1） 2020 年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績 。 其中，轉(zhuǎn)讓件數(shù)超過 2 萬件，達(dá)到 24315 件，同比增長 %；轉(zhuǎn)讓面積突破 300 萬平方米，達(dá)到 萬平方米，增長 %；轉(zhuǎn)讓金額 億元，增長近 10 個(gè)億，增幅為%。 （ 2） 住房一、二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯 2020 年， 濟(jì)南市 住房一、二級(jí)市場相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的大好形勢前所未有。兩級(jí)市場買賣住房成交套數(shù)為近幾年之最（見圖），進(jìn)入市場買賣房屋的居民家庭越來越多，市場發(fā)展后勁十足。同時(shí)，住房市場的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成交金額的增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)交易 稅收的增長。 自實(shí)行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉(zhuǎn)而把目光投向欣欣向榮的住房市場。 “賣舊買新 ”“以小換大 ”“以次換好 ”已成為人們改善居住條件的基本方式，這種住房市場上特有的、階梯型的 梯次消費(fèi) 形式，也是住房一、二級(jí)市場得以長久發(fā)展的推動(dòng)力。 （ 3）一、 二級(jí)住房市場等銷售占有比例 圖 各類房產(chǎn)買賣面積構(gòu)成圖 2020 年市場各項(xiàng)具體數(shù)據(jù)分析 （ 1） 商品住房戶型面積成交情況對比 從成交商品住房的戶型來看（見圖），不超過 130 ㎡的中小戶型成交 6443 件，占商品住 房成交總件數(shù)的 %；其中 70～ 130㎡之間的戶型最為市場所認(rèn)可 ，共計(jì) 5710 件，占 %。從這個(gè)意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。 （ 2） .多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，高層、小高層成倍增長 在濟(jì)南市商品住房市場上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。 2020 年，多層樓房銷售所占商品住房銷售總件數(shù)的比重為 %；高層、小高層商品住房成交 2959件，同比增長 倍；占商品住房成交總量的 %，比上一年提高 22 個(gè)百分點(diǎn)。 可以看出人們對高層的認(rèn)可程度正在提高， 高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多， 主要針對高收入家庭 。 多層與高層、小高層兩者價(jià)格與銷售量上形成的對比，從一個(gè)側(cè)面反映出 濟(jì)南 市住房市場各類住房有效需求的 “質(zhì) ”“量 ”辯證關(guān)系。 2020 濟(jì)南房地產(chǎn)市場交易情況 2020 年４月份，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售面積快速上升，施工規(guī)模溫和放大。從前 4 個(gè)月的投資完成情況看，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： . 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢平穩(wěn)。 今年 前 4 個(gè)月，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成 億元，比上年同期增長 %。從增幅來看是逐月下降的，但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個(gè)月完成投資為 億元，三月份凈完成投資為 億元，四月份凈完成投資為 8 億元。 ，商品房銷售面積快速增長。 14 月份濟(jì)南市累計(jì)銷售各類房屋 萬平方米（其中住宅銷售 萬平方米），增長%，房價(jià)比上年同期上漲 %，比竣工面積多出 萬平方米，（其中住宅多出竣工面積 萬平方米。） 年持平。 今年以來，我市濟(jì)南市房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開工 萬平方米，同比下降 %。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫和放大，