房地產前期可研報告操作規(guī)范手冊(教材)(15頁)-地產可研-文庫吧
2025-07-10 15:24 本頁面
【正文】 ，但 仍是國內最貴的地方。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關系。街區(qū)功能是使房地產實現(xiàn)其市場價值的外在動因。 投資商自身條件考察 考察你的經驗 隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。即使是已經在房地產業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以 前是開發(fā)市內寫字樓的，如今目標投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經理層里是否有具備別墅開發(fā)經驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為 “經驗 ”這一風險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。 考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有 時候一個好項目，到了某些房地產企業(yè)手 里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 考察你的融資能力 每一個房地產項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說 “太貴有自知之明 ”。房地產商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的 。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。 第 3 操作環(huán)節(jié) 設計成功的可行性研究流程 步驟 A 人員安排組合 項目 內容 人數(shù) 負責項目 費用 時間 注冊房地產估價師 造價工程師 市場調查和分析人員 經濟分析專家 制作人員 社會學，環(huán)境等專家 步驟 B：市場分析 a、宏觀因素分析 房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。 b、區(qū)域性因素分析 一般來講，項目所在國內部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先 宏觀經濟對區(qū)域經濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響?。黄浯? 區(qū)域經濟發(fā)展受宏觀經濟的影響存在著 “時滯 ?現(xiàn)象，宏觀的經濟現(xiàn)狀往 往要經過一段長時間以后才能對區(qū)域經濟的發(fā)展產生影響，有的地區(qū)反應快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三 國家特定的地區(qū)經濟使得某些區(qū)域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經濟特區(qū)、自由貿易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到沖擊也較小。 c、微觀市場分析 對擬投資項目所在地區(qū)的房地產微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬 投資房地 產市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。 步驟 C: 市場預測 a 需求預測 需求預測就是以房地產市場調查的信息、數(shù)據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。 b 供給預測 供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數(shù)據為依據，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預測
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