【正文】 結(jié)束時間 周期 (月 ) 銷售速度（套 /周） 推出套數(shù) 所占比例 推出單位 套數(shù) 銷售目標(biāo) 其它目標(biāo) 蓄水期 3 —— —— —— —— —— 積累至少 500 名客戶 樹立品牌，積累潛在客戶 入市期 2 50 400 套 35% 三號樓 四號樓 C 五號樓部分單位 174 86 140 開盤第一天銷售 200 套單位 ,后面在最短的時間內(nèi)使銷售額快速上升 ,完成剩余單位的銷售 打開市場 ,形成沖擊 發(fā)展期 41 409 套 35.% 四號樓 A 四號樓 B 一號樓 五號樓剩余單位 86 86 129 銷售率達(dá)到 60%以上 ,該階段要完成 350 套的銷售目標(biāo) 強(qiáng)勢推廣期 ,利用房產(chǎn)會的有利時機(jī)推售較好單位 ,用于搶占市場 穩(wěn)定期 3 28 334 套 % 二號樓 六號樓 168 166 銷售 率達(dá)到 90%以上 ,該階段要完成 280 套的銷售目標(biāo) 好壞單位搭配銷售 ,在競爭中取勝 ,并將項(xiàng)目形象深入人心 尾盤 銷售期 19 113 套 10% 所有剩余單位 完成最后 113 套單位的銷售 在最短的時間內(nèi)清盤 此資料來自企 業(yè) （六）總體銷售策略 本項(xiàng)目銷策推廣采用強(qiáng)勢進(jìn)入市場，穩(wěn)步發(fā)展的策略，在入市期，以極快的速度銷售 200 套以上房屋，此后的幾個月內(nèi)持續(xù)較高速度的發(fā)展，力求在秋季房交會后達(dá)到 50%的銷售率，此后一般較長的時間內(nèi)為項(xiàng)目的穩(wěn)定期，該時期為樹立 項(xiàng)目形象并使之深入人心、穩(wěn)定銷售的時期，這一時期延續(xù)時間較長，但要穩(wěn)中求勝，完成 40%左右的銷售率，最后進(jìn)入項(xiàng)目的尾盤銷售期，力求縮短該時期，盡快地消化，將剩余的房屋完成銷售。 三、產(chǎn)品推售步驟 （一）、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品具體定位已經(jīng)在前期提交的建議中詳細(xì)分析，本推廣計劃中不再做具體闡述。 （二）、產(chǎn)品賣點(diǎn)綜述 產(chǎn)品自身賣點(diǎn) 賣點(diǎn) 理由 賣點(diǎn)應(yīng)用 領(lǐng)先一步的國際化精裝豪宅 政策導(dǎo)向 ：清水房將淡出江湖 標(biāo)準(zhǔn) ：可提供區(qū)別于當(dāng)前市場的具有國際標(biāo)準(zhǔn)的裝修 質(zhì)量 ：提供的裝修質(zhì)量是經(jīng)得起時間考驗(yàn)的 經(jīng)驗(yàn) ：吉寶 具有在各地提供精裝房的豐富經(jīng)驗(yàn)，可提供引領(lǐng)潮流并又能被本地市民接受的裝修 與政策發(fā)展的步調(diào)一致，并可與新加坡考察活動相結(jié)合，還可推出《裝修房質(zhì)量保證書》的炒作，應(yīng)用于 5 月 — 10 月期間 城市中不可取代的絕版地段 景觀資源豐富 ：府南河景、望江公園、川大校園均可成為我項(xiàng)目的外部景觀 人文資源豐富 ：九眼橋、合江亭、水井坊等人文景點(diǎn)眾多 教育資源豐富 ：川大悠久的歷史 突出地段的不可復(fù)制性 ，以及其在城市中的地位，應(yīng)用于項(xiàng)目亮相期間（ 4 月— 6 月），可形成一個區(qū)域 此資料來自企 業(yè) 規(guī)劃前景光明 ：香格里拉酒店、新外灘的規(guī)劃已在啟動中 高尚生活片區(qū) ：萬達(dá)河濱印象、中海項(xiàng)目、希威項(xiàng)目、華潤翡翠城共同打造高尚大社區(qū) 包裝的概念（如 CLD），并可與片區(qū)內(nèi)高檔項(xiàng)目聯(lián)合進(jìn)行區(qū)域炒作 南洋風(fēng)情的跨國際社區(qū)配套 園林 ：成都市獨(dú)一無二的南洋假日風(fēng)情園林 休閑 ：沙灘泳池、旱冰場、高爾夫揮桿場等特色配套 會所 ：提供國際化豪華享受的頂級 VIP 會所 物管 ：超星級酒店皇家管家式服務(wù) 建議吉寶結(jié)合本地的實(shí)際情況修建樣板園林，使該賣點(diǎn)有較好的支撐，應(yīng)用于 9 月 — 12 月 新加坡唯美的建筑品質(zhì) 外立面 ：現(xiàn)代雄偉、氣勢宏大 戶型 ：全采光全觀景創(chuàng)新戶型 配置 ：建筑配置先進(jìn)，如智能 化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等 設(shè)計公司背景 ：新加坡建筑風(fēng)格的最好詮釋者 與項(xiàng)目工程進(jìn)度或樣板房配合使用，應(yīng)用時間視工程進(jìn)度而定 假日心情的國際生活方式 由以上優(yōu)勢帶來的區(qū)別與本地其他項(xiàng)目的生活體驗(yàn)是獨(dú)一無二的 貫穿于項(xiàng)目推廣始終，重點(diǎn)在節(jié)假日（如圣誕節(jié)等）與活動配合應(yīng)用 開發(fā)商操作賣點(diǎn) 1）物業(yè)管理方面：粼江峰閣由香港戴德梁行物業(yè)管理公司做全程物管，這是成都市首家由境外物管公司充當(dāng)全程物管的項(xiàng)目，也是戴德梁行在成都首次做全程物管。高品質(zhì)的物管公司對項(xiàng)目進(jìn)行全程管理，使項(xiàng)目的附加值又有所提高，也增加了市民對 粼江峰閣的信心。 2）精品會所：粼江峰閣的精品會所是沒有歸入項(xiàng)目公攤的，是由吉寶置業(yè)額外出資修建，并會將其贈送給業(yè)主委員會，到時候業(yè)主交很低的物業(yè)管理費(fèi)就可以免費(fèi)享受會所的所有服務(wù)，這種高品質(zhì)的享受不僅限于業(yè)主一人，還包括他的家人和朋友，都可以免費(fèi)享受到粼江峰閣高品質(zhì)的服務(wù)。 （三）、戶型說明 此資料來自企 業(yè) 粼江峰閣共有 6 幢主樓，共有 1143 套單位，具體分布如下： 單位：套 樓號 一房 兩房 三房 四房 五房 總計 各棟套數(shù) 占總比例（％） 一號樓 —— 13 85 30 1 129 二號樓 —— 52 108 8 —— 168 三號樓 —— 54 113 7 —— 174 四號樓 A —— 2 78 4 2 86 四號樓 B —— 2 78 —— 6 86 四號樓 C —— 2 78 4 2 86 五號樓 62 186 —— —— —— 248 六號樓 —— 54 109 1 2 166 總數(shù) 62 365 649 54 13 1143 100 各戶型套數(shù)占總套數(shù)比例（％） 100 ? ? 主體戶型（不計一些比較相似的，僅有一個陽臺的差距的戶型）大致有 20種左右，其中三房和四房的比重較大，占總戶型類型總數(shù)的 70％左右。小戶型，即一房、緊湊的兩房主要集中在五號樓。 ? ? 戶型評比如下： 根據(jù)戶型的設(shè)計，朝向，景觀，私密性等因素對戶型有一個大致的評比。 此資料來自企 業(yè) 1） 1） 在 1143 套單位中，好的戶型列表如下： 戶型（套） 總戶數(shù) 所占 比例（％） 具 體 分 布 一號樓 二號樓 三號樓 四號樓 五號樓 六號樓 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例（％） 最好的戶型 4 — —— 4 — —— — —— — — — —— 好戶型 534 54 87 63 246 — — 84 較好的戶型 131 58 22 24 — —— — — 27 總計 669 112 113 87 246 — — 111 2） 2） 差的戶型列表如下 : 戶型（套） 總戶數(shù) 所占 比例（％） 具 體 分 布 一號樓 二號樓 三號樓 四號樓 五號樓 六號樓 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 戶數(shù) 比例（％） 最差的戶型 87 28 8 8 —— —— 31 12 較差戶型 289 1 52 52 72 62 50 總計 376 29 60 60 72 62 50 此資料來自企 業(yè) 具體推售步驟 : A、在項(xiàng)目的入市期，首先推較好的戶型所占比例最高的四號樓 C和各種戶型都比較集中的三號樓 ,再加上小戶型最集中的五號樓的部分單位，用來強(qiáng)烈地沖擊市場 ,以最快的速度搶占市場 ，在市場上形成一定的影響力。 B、在項(xiàng)目的發(fā)展期 ,推出四號樓 A和四號樓 B、一號樓以及五號樓的剩余單位，是要繼續(xù)以好的戶型沖擊市場。在這一時期考慮到中海格林威治城也將推出市場，中海很可能會先以比較便宜的單位搶占市場。在這一時期，我們同時推出戶型、景觀都很好的單位以及極具市場競爭力的小戶型，在競爭上可以以產(chǎn)品品質(zhì)取勝，多選擇性和低價格的優(yōu)勢可以讓我們在這一時期的競爭中與對手相抗衡。 C、在項(xiàng)目的穩(wěn)定期，推出二號樓和六號樓，是要在強(qiáng)銷后保持一個比較穩(wěn)定的銷售進(jìn)度，二號樓無論從戶型、景觀上來說都是六幢樓中最好的，用 最好的產(chǎn)品來打市場，六號樓相對而言有部分小戶型，由于其位置和朝向，相比而言其價格較低，將好的產(chǎn)品和比較差的產(chǎn)品同時推出市場，這一時期可能正是中海的強(qiáng)銷期，其推出的單位的不會再只用低價格的單位，用最好的產(chǎn)品去與之競爭，再加上六號樓的價格優(yōu)勢，在競爭中可能獲得勝利。 D、在尾盤銷售期，推出所有的剩余單位，力求在最短的時間內(nèi)消化所有的剩余單位，在這一時期，可以采用活動或促銷的形式吸引顧客，也可以采用小幅度降價的方式打市場。 四、宣傳主題 （一）在項(xiàng)目的蓄水期， 應(yīng)將項(xiàng)目的總體優(yōu)勢和地段優(yōu)勢作為項(xiàng)目的宣傳主題，在 這一時期，市場上并沒有明確的競爭對手，應(yīng)首先將客戶的眼光吸引到項(xiàng)目所在地段來，說明地段的優(yōu)勢以及塑造粼江峰閣的總體形象。 （二）在項(xiàng)目的入市期， 中海格林威治城應(yīng)正處于蓄水期和形象樹立期，這一時期仍然 此資料來自企 業(yè) 可以將地段作為宣傳主題，但頻率可以放緩，另外，可以將新加坡的南洋風(fēng)情園林作為宣傳主題，避免和中海的熱帶風(fēng)情直接正面交鋒。 （三）在項(xiàng)目的發(fā)展期， 這一時期中海也進(jìn)入市場，他們可能會強(qiáng)勢推廣其園林，很可能其樣板園林也呈現(xiàn)和開放，在這一時期，我們應(yīng)主推高品質(zhì)的精裝房，并大力渲染吉寶是做精裝房的專家，有二十年精裝房的 開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，用這一優(yōu)勢來與中海該時期的主題相抗衡。另外，在這一時期還可以部分渲染我們的國際化配套優(yōu)勢。 （四）在項(xiàng)目的穩(wěn)定期， 我們應(yīng)主要