【正文】 城市邊緣或遠(yuǎn)郊數(shù)平方公里范圍里。在國(guó)外稱為villa或者Luxury house的頂級(jí)豪宅或者莊園類的豪宅，才是真正賣給富豪階層,這類別墅是請(qǐng)頂級(jí)建筑師專門設(shè)計(jì)。國(guó)外的House與Villa截然分開(kāi)。House的概念屬于柴米油鹽醬醋茶的現(xiàn)實(shí)生活，Villa的概念屬于浪漫生活。別墅（Villa或Cottage）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。對(duì)中國(guó)人而言，別墅是一個(gè)舶來(lái)品。villa最早出現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)常翻譯成三種，有時(shí)候叫別墅，有時(shí)候叫莊園，有時(shí)還叫城堡，不管怎么翻譯這個(gè)東西都是國(guó)外獨(dú)立莊園生活的代稱。當(dāng)別墅多起來(lái)的時(shí)候，一個(gè)莊園和另外一個(gè)莊園聯(lián)起來(lái)就成了莊園區(qū)，這是我們現(xiàn)在別墅區(qū)的原形。別墅與普通住宅相比，除了基本功能相似之外還有很多不同之處，別墅是一種帶有詩(shī)意的住宅，它代表著人類的某種理想。愈長(zhǎng)久的建筑物卻愈代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方的最高文化?；仡欀袊?guó)別墅發(fā)展史，或者開(kāi)始稱為別墅這一物化的建筑物開(kāi)始，和中國(guó)的殖民時(shí)代無(wú)不關(guān)系，那個(gè)時(shí)代也是中國(guó)別墅發(fā)展的鼎盛時(shí)期。北戴河、廬山、廈門、青島，具有“中國(guó)四大別墅區(qū)”的稱謂。1878年，25歲的英國(guó)傳教士甘林來(lái)到中國(guó)，在天津、唐山等地傳教，其間來(lái)到秦皇島北戴河海濱，被此處風(fēng)光深深吸引。1895年，甘林租下聯(lián)峰山東峰雞冠山約四百畝的全部山地，次年蓋起了兩幢別墅。1893年，隨著津榆鐵路的修筑，北戴河海濱的美名在京津一帶廣泛傳播，大批英美傳教士和國(guó)內(nèi)外達(dá)官顯貴慕名而至，冒出了一幢幢洋別墅，涉及美國(guó)、英國(guó)、俄羅斯、德國(guó)、比利時(shí)、意大利、法國(guó)、瑞士、奧地利、希臘、愛(ài)爾蘭11個(gè)國(guó)家，融匯了東方、西歐、北美等世界各地的建筑藝術(shù)。別墅依山傍海、風(fēng)格各異，集世界建筑藝術(shù)之大成?！?**波瀾拍岸邊，五云樓閣倚山巔。天工圖畫成樂(lè)土，人住蓬萊似列仙??”別墅內(nèi)聚集過(guò)的康有為、徐世昌、朱啟鈐、顧維鈞、張學(xué)良、傅作義等許多風(fēng)云人物和知名人士，使北戴河每一幢別墅都籠罩著神秘色彩。廬山自古以“雄奇險(xiǎn)秀”聞名于世，從近代開(kāi)始，成為洋人、富人、貴人、名人、文人、游人等休閑度假的天堂。得天獨(dú)厚的山水風(fēng)骨加上鐘靈毓秀的人文氣質(zhì)，使古老的廬山煥發(fā)青春的姿彩。在廬山眾多的人文遺跡中，數(shù)百幢風(fēng)格各異的西式別墅，記錄了廬山與世人酸澀而甜蜜的初戀。每一棟別墅都有一段引人入勝的故事，每一個(gè)故事都是廬山百年滄桑的一個(gè)剪影，每一個(gè)剪影都演繹著一種別繞風(fēng)致的生活。到1927年，山上已經(jīng)矗起了560幢別墅，分屬于英、美、法、俄等15個(gè)國(guó)家。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)《南京條約》簽訂以后，廈門成為“五口通商”之一，西方列強(qiáng)蜂擁來(lái)到鼓浪嶼，搶占風(fēng)景最美的地方建造別墅公館。20世紀(jì)二三十年代，許多華僑也回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，在鼓浪嶼建造許多別墅住宅，短短15年內(nèi)就建造1000多幢。這些別墅小巧玲瓏，散落在山坡、海邊的綠樹(shù)叢中，非常幽靜別致，構(gòu)成鼓浪嶼的一道亮麗的風(fēng)景線，也是鼓浪嶼的一筆寶貴財(cái)富。別墅風(fēng)格有西洋的，還有南洋、閩南式的，不一而足，濃縮了一個(gè)時(shí)代的歷史、文化。對(duì)于這些歷盡滄桑、逐漸老去卻仍然美麗、優(yōu)雅的老房子，讓人無(wú)法不對(duì)其予以深切的關(guān)注。19世紀(jì)末至20世紀(jì)上半葉的青島不僅是一個(gè)旅游度假勝地，在政治、經(jīng)濟(jì)、文化等諸方面也都有很大國(guó)際影響。清朝后期，西學(xué)東進(jìn)，眾多洋建筑開(kāi)始嶄露崢嶸，優(yōu)美的建筑華章帶來(lái)富麗的異域文化。洛可可風(fēng)格、哥特式風(fēng)格、巴洛克風(fēng)格爭(zhēng)奇斗異；德國(guó)格調(diào)、法國(guó)韻致、西班牙風(fēng)情竟呈雄姿，故被稱為“萬(wàn)國(guó)建筑博覽會(huì)”，各種建筑英彩飛揚(yáng)，極具個(gè)性色彩。特別是早期的青島政要商賈云集、文人雅士客居，市區(qū)及八大關(guān)一帶建起了一大批幽雅的私人住宅和度假別墅。位于青島老城區(qū)的各種老別墅折射出百年歷史軌跡。上海開(kāi)埠通商后，西方殖民者在此建造了大量花園洋房和莊園式別墅。開(kāi)埠早期的別墅將中國(guó)園林藝術(shù)與歐洲風(fēng)格熔于一爐；二三十年代鼎盛時(shí)期的別墅建筑風(fēng)格更趨多樣，體現(xiàn)了追求享樂(lè)的風(fēng)尚；后期建筑更具現(xiàn)代感，裝飾風(fēng)格幾乎與世界同步。上海老別墅的稀缺性、不可復(fù)制性、文化沉淀、歷史背景以及名人效應(yīng)注定了老別墅的歷史價(jià)值、文化價(jià)值、文物價(jià)值、藝術(shù)價(jià)值和珍藏價(jià)值。無(wú)可否認(rèn)，天津是個(gè)有深厚文化底蘊(yùn)的城市，但天津文化既不像北京皇城根文化那樣正統(tǒng)，也不像上海海派文化那么鮮明。第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)期間，三次大沽口之戰(zhàn)中，列強(qiáng)均直取天津，迫清政府簽訂城下之盟?！侗本l約》后，天津被迫開(kāi)為商埠，外商進(jìn)入天津并設(shè)洋行，建設(shè)了大量的各式別墅或洋樓，原英、法、意、德、奧、俄等九國(guó)租界留下了上千座大小洋樓，因此有“萬(wàn)國(guó)建筑博物館”之稱。有一點(diǎn)和上海相同，天津也有一些老別墅式的名人故居，如霍元甲、吉鴻昌、梁?jiǎn)⒊?、溥儀、袁世凱和張學(xué)良故居等。杭州（或稱浙北地區(qū)）的別墅，起源較早，在清末民初，就在莫干山和杭州西湖周邊已成格局。莫干山別墅群多為上海灘洋人置地營(yíng)造，因而建筑上清一色的西式風(fēng)格，典型的山地別墅。杭州西湖別墅則集中在西山路、北山路一帶，以劉莊、汪莊為代表的中式風(fēng)格，以北山路寶石山麓別墅為代表的西式風(fēng)格，兩種風(fēng)格并存，典型的依山臨水別墅。民居民宅——中國(guó)別墅原創(chuàng)建筑特征總是在一定自然環(huán)境和社會(huì)條件的影響支配下形成。中國(guó)是幅員遼闊的多民族國(guó)家，地質(zhì)、地貌、氣候、水文條件變化很大，各民族歷史背景、文化傳統(tǒng)、生活習(xí)慣各不相同，因而形成許多各具特色的建筑風(fēng)格。在中國(guó)《史記?殷本記》中提到“囿”“苑”臺(tái)是中國(guó)別墅最早的雛形?！端螘?謝靈運(yùn)》中的“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美”，闡述“郊外游玩、休養(yǎng)、園林房層、幽居之美”的真別墅生活境界。《新唐書?王維列傳》“別墅在輞川，地奇勝，有華子崗、欹湖、竹里館、柳浪中、辛夷塢，與裴迪其中，賦詩(shī)相酬為樂(lè)”李德裕的豐泉莊、元載別墅、司空?qǐng)D莊??都是中國(guó)歷史上有名的別墅。園囿、苑囿、離宮、別館??都是中國(guó)別墅通常的稱謂。南方園林與北方的四合院等建筑亦是有限土地資源的約束下，創(chuàng)造空間的無(wú)限，猶如篆刻一般，于方寸之內(nèi)創(chuàng)作藝術(shù)之無(wú)限?？磥?lái)中國(guó)別墅古而有之。如果根據(jù)別墅一些特性和特點(diǎn)，可以說(shuō)中國(guó)民居民宅才是中國(guó)別墅的原創(chuàng)。縱橫九百六十萬(wàn)平方公里，孕育五十六個(gè)古老民族，織就一幅幅綺麗多彩華夏民居風(fēng)貌，可堪稱中國(guó)特色的別墅形態(tài)。中國(guó)漢族地區(qū)傳統(tǒng)民居的主流是規(guī)整式住宅，以采取中軸對(duì)稱方式布局的北京四合院為典型代表。四合院分前后兩院，居中的正房體制最為尊崇，是舉行家庭禮儀、接見(jiàn)尊貴賓客的地方，各幢房屋朝向院內(nèi),以游廊相連接。北京四合院雖是中國(guó)封建社會(huì)宗法觀念和家庭制度在居住建筑上的具體表現(xiàn)，但庭院方闊，尺度合宜，寧?kù)o親切，花木井然，是十分理想的室外生活空間。華北、東北地區(qū)的民居大多是這種寬敞的庭院。目前成為中式別墅建筑復(fù)興的樣板。在閩南、粵北和桂北的客家人常居住大型集團(tuán)住宅，其平面有圓有方，由中心部位的單層建筑廳堂和周圍的四、五層樓房組成，這種建筑的防御性很強(qiáng)，以福建永定縣客家土樓為代表。在中國(guó)的傳統(tǒng)住宅中，永定的客家土樓獨(dú)具特色，有方形、圓形、八角形和橢圓形等形狀8000余座，規(guī)模大，造型美，既科學(xué)實(shí)用，又有特色，構(gòu)成了一個(gè)奇妙的民居世界。樓內(nèi)鑿有水井，備有糧倉(cāng)，如遇戰(zhàn)亂、匪盜，大門一關(guān)，自成一體，萬(wàn)一被圍也可數(shù)月之內(nèi)糧水不斷，極具私密性。加上冬暖夏涼、防震抗風(fēng)的特點(diǎn)，土樓成了客家人代代相襲，繁衍生息的住宅。四川地區(qū)夏季炎熱，冬季少雪，風(fēng)力不大，雨水較多。于是平房瓦頂、四合頭、大出檐成為民居的主要形式。閣樓亦成了貯藏隔熱之處。四川民居多為穿斗式屋架，建造民居時(shí)善于利用地形，因勢(shì)修造，不拘成法。常常在同一住宅中，地平有數(shù)個(gè)等高線。住宅基地的退臺(tái)有橫向、有縱向，造成屋頂高低的配合。加上屋檐一般不高，綠影婆娑，潤(rùn)澤可悅，使人感到溫適而明快。重慶及川東山區(qū)的民居不注重朝向，依山崖而建，吊腳樓伸出很大，有的層層出挑，氣魄宏大，雄偉異常。這種民居的別墅形態(tài)極具天成。江南民居，以西塘民居最有特色。西塘是一座已有千年歷史文化的古鎮(zhèn)，早在春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期就是吳越兩國(guó)的相交之地，故有“吳根越角”和“越角人家”之稱。西塘地處杭嘉湖平原，地勢(shì)平坦，河流縱橫，自然環(huán)境幽靜，古鎮(zhèn)區(qū)保存有完好的明清建筑，街道依河而建，民居傍水而筑，以橋多、弄多、廊棚多、古宅多而著稱，山水相依，好一個(gè)別墅生存的居住環(huán)境。安徽民居其布局一般都以三合院或四合院為基本單位，但與北京的院落形式有別。根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂?、地形特點(diǎn)，安徽傳統(tǒng)民居建筑多為各種造型的二層樓房，依山傍水，參差起伏，層樓疊院，精致樸素，堂皇俊秀。西雙版納泰族民居干欄式房屋是古代百越族群的住宅。漢文史籍把這種建筑在木樁上的房屋稱為“干欄”，這是百越族語(yǔ)言的音譯，意為房子。在歷史上，凡有百越族群分布的地區(qū)，都發(fā)現(xiàn)有干欄式建筑的遺址。西雙版納不足300個(gè)傣族村寨保持著原汁原味的干欄式建筑。藏族最具代表性的民居是碉房。碉房多為石木結(jié)構(gòu)，外形端莊穩(wěn)固，風(fēng)格古樸粗獷；外墻向上收縮，依山而建者，內(nèi)坡仍為垂直。碉房一般分兩層，以柱計(jì)算房間數(shù)。底層為牧畜圈和貯藏室，層高較低；二層為居住層，大間作堂屋、臥室、廚房、小間為儲(chǔ)藏室或樓梯間。若有第三層，則多作經(jīng)堂和曬臺(tái)之用。碉房具有堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固、結(jié)構(gòu)嚴(yán)密、樓角整齊的特點(diǎn)，既利于防風(fēng)避寒，又便于御敵防盜。10年別墅——坎坷與發(fā)展1992年之前自稱為“別墅”的產(chǎn)品都是“土房子”，坡地、水景等設(shè)計(jì)都還沒(méi)有引入，只有北京的麗京花園真正把這些概念引進(jìn)來(lái)了。據(jù)稱這個(gè)別墅從建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料、園林幾乎完全按國(guó)外的形態(tài)設(shè)計(jì)，絕大部分原料都空運(yùn)過(guò)來(lái)。從1995年到2005年，在這10年發(fā)展歷程中，各地別墅因耗費(fèi)資源而屢屢受到政策限制，以及開(kāi)發(fā)過(guò)程和消費(fèi)心理的不理性帶來(lái)的各種影響，使得別墅市場(chǎng)道路充滿坎坷。別墅最初進(jìn)入市場(chǎng)受到追捧，主要因?yàn)樵谏蟼€(gè)世紀(jì)90年代中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，一批先富起來(lái)的人有了對(duì)別墅產(chǎn)品的需求。中國(guó)別墅整體發(fā)展大致走過(guò)了三個(gè)階段，1995年以前是起步階段，以外銷為主；從1995年至2000年是別墅市場(chǎng)收縮階段；2000年之后別墅市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，從粗放發(fā)展期的“賓館式”別墅回歸到理性的本色別墅。一些“亞別墅”類產(chǎn)品如疊拼式、錯(cuò)層式別墅、聯(lián)排式別墅等開(kāi)始出現(xiàn)于市場(chǎng)，以一種新的形式功能和產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高了性價(jià)比，擴(kuò)大了別墅的消費(fèi)層次。以點(diǎn)帶面，通過(guò)城市別墅的發(fā)展解析中國(guó)別墅的發(fā)展。北京北京別墅市場(chǎng)以麗京花園的高價(jià)熱銷為開(kāi)始標(biāo)志，到1997年僅有幾個(gè)項(xiàng)目看好，1998年竣工項(xiàng)目有限，市場(chǎng)總體處于消化吸收階段。2000年上半年，碧水莊園、銀湖別墅、玫瑰園熱銷，別墅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，再次引起人們關(guān)注，同時(shí)也出現(xiàn)了一些中檔別墅延續(xù)，如王府花園、蓬萊別墅、八仙別墅等。北京別墅經(jīng)過(guò)10年發(fā)展，基本形成了“一山、二河、三線、四高”的開(kāi)發(fā)格局?！耙簧健敝肝魃??！岸印蹦顺卑缀?、溫榆河?！叭€”指立湯、京順、京通三條線。“四高”則指京昌、京沈、京開(kāi)、京密４條高速路。該格局的形成對(duì)如今別墅區(qū)域的開(kāi)發(fā)規(guī)模產(chǎn)生了重要影響，朝陽(yáng)、昌平、順義、大興、海淀、通州等地的別墅量也開(kāi)始名列前茅。上海上海別墅開(kāi)發(fā)始于上個(gè)世紀(jì)80年代的虹橋區(qū)域，并在90年代得到了蓬勃發(fā)展，1995年和1996年別墅量空前壯大，達(dá)到了歷史以來(lái)最高峰，其分布地區(qū)大都位于虹橋西郊區(qū)域、滬青平公路沿線和浦東張江高科技園區(qū)，這是上海別墅市場(chǎng)第一次浪潮。2001年上海高檔別墅多集中在虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、滬青平公路、滬松公路一帶，最具代表性的就是湯臣高爾夫別墅。當(dāng)時(shí)面臨著供大于求的局面，一些物業(yè)空置情況相當(dāng)嚴(yán)重。2002年以來(lái)，雖然政府出臺(tái)了一系列的政策措施來(lái)規(guī)范別墅市場(chǎng)，市場(chǎng)需求別墅的發(fā)展，各項(xiàng)市場(chǎng)指標(biāo)均繼續(xù)呈現(xiàn)一定的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，新增供應(yīng)的別墅主要集中于松江佘山區(qū)、浦東新區(qū)張江金橋區(qū)域、青浦的徐涇趙巷區(qū)域和閔行的諸翟區(qū)域這四個(gè)地區(qū)。購(gòu)買客戶主要以港澳臺(tái)人士、海外華人(可能持歐美護(hù)照)、內(nèi)地富有階層為主。深圳深圳別墅發(fā)展經(jīng)歷了一條波折的曲線，早期投資別墅有較可觀的回報(bào)，上個(gè)世紀(jì)80年代初、中期所建別墅大多有較大的增值幅度，如碧濤苑、東方別墅和怡景花園。別墅的租金回報(bào)也較為可觀，如鯨山別墅和怡景花園，每月每套租金為25000至35000元不等。由于投資回報(bào)高，別墅市場(chǎng)曾一度受到市場(chǎng)的青睞，1991994年每平方米的均價(jià)賣到了2萬(wàn)多。但到1991995年，受到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，深圳別墅市場(chǎng)價(jià)格滑落，成交量比往年有所下降，到1991997年時(shí)，別墅價(jià)格大幅度下降，只有1萬(wàn)多一點(diǎn)。從1997年到1999年，別墅市場(chǎng)可謂風(fēng)淡云清。深圳別墅概括來(lái)說(shuō)，別墅區(qū)域發(fā)展基本形成兩個(gè)階段，第一階段包括較早形成的銀湖、蛇口大南山、葵涌大鵬灣別墅區(qū)，這些區(qū)域基本上距離市中心較遠(yuǎn)，但周邊自然景觀資源比較豐富，優(yōu)于一般住宅物業(yè)，吸引了最先富起來(lái)的人購(gòu)買居住與度假，滿足了富人追求身份象征，渴望改善生活環(huán)境的心理，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)期的別墅數(shù)量不多，但比較集中，別墅風(fēng)格只是簡(jiǎn)單的模仿西方別墅。隨著時(shí)間的推移，這些別墅已逐漸沒(méi)落，被新興的別墅代替。蛇口的別墅因?yàn)槭芡饧耸烤幼》諊⑷宋沫h(huán)境的影響，情況較好。第二階段是大華僑城、香蜜湖、蓮塘沙頭角別墅區(qū)的形成。這些區(qū)域距市中心不遠(yuǎn)，但因?yàn)樯健⒑⒊鞘芯G化等外部環(huán)境的隔離，同樣能夠遠(yuǎn)離喧囂，享受良好的生活環(huán)境，尤其擁有稀缺景觀資源的郊區(qū)和市中心的別墅特別受到青睞。這個(gè)時(shí)期的別墅風(fēng)格不再簡(jiǎn)單地模仿西方，越來(lái)越多的建筑、園林、戶型設(shè)計(jì)更加注重生態(tài)，營(yíng)銷更加注重社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造，成為近年市場(chǎng)供需熱點(diǎn)區(qū)域。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r看，深圳別墅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10年的快速發(fā)展到今天幾乎沒(méi)有爛尾的現(xiàn)象。別墅隨經(jīng)濟(jì)升溫已再次成為市場(chǎng)的新寵。雖然別墅投資過(guò)熱，受到國(guó)家宏觀調(diào)控的特殊“照顧”，但就目前情況來(lái)看，深圳別墅似乎在國(guó)家調(diào)控政策下受影響不大?？v觀深圳別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程，別墅項(xiàng)目總的發(fā)展參差不齊，關(guān)內(nèi)的別墅主要集中在銀湖、香蜜湖、紅樹(shù)灣、蛇口和鹽田等地，二線關(guān)外的別墅項(xiàng)目主要散落在寶安、龍崗等地的村鎮(zhèn)里，產(chǎn)品良莠不齊。杭州杭州別墅經(jīng)過(guò)近10年發(fā)展，在產(chǎn)品類型、物業(yè)形態(tài)等方面都有較大的變化，從最早的四坡頂簡(jiǎn)單別墅到第一個(gè)建設(shè)高峰期組合多樣的經(jīng)濟(jì)型別墅等，別墅產(chǎn)品形態(tài)的發(fā)展中注入了更多的實(shí)用色彩和人性內(nèi)涵。20世紀(jì)90年代后期，由于經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平急速提高，在城西蔣村一帶別墅開(kāi)始萌芽，在1993年商品房出現(xiàn)后以杭富公路沿線的夢(mèng)湖山莊、洪福山莊為代表的獨(dú)立別墅，當(dāng)時(shí)別墅品質(zhì)不高，接著是1995年前后的證大花園、南都花園等“別墅”，后是1998年前后的桂花城，林語(yǔ)別