【正文】 178。 (帶裝修 3110 元 /m178。) 停車位 地上 價(jià) 格 未定 銷售策略 包租 5 年，年回報(bào) 10— 40% 銷售進(jìn)度 （ 進(jìn) 入尾 盤 ） 目標(biāo)客戶分析 白領(lǐng)、本區(qū)域的經(jīng)商客戶、私營(yíng)業(yè)主、投資商戶 項(xiàng)目SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） S位于市中心，交通便捷。 S板樓結(jié)構(gòu)，南北通透，采光好。 S戶型設(shè)計(jì)豐富。 S周邊配套齊全。 劣勢(shì)（ W） W無主要停車場(chǎng)，和商場(chǎng)共用戶外停車位。 W無品牌積累。 機(jī)會(huì)（ O） O 北京華聯(lián)、國(guó)美電器、 KFC 及居然之家的進(jìn)駐勢(shì)必會(huì)給本案帶來較大的升值空間。 O近年呼市房?jī)r(jià)上漲速度較快，對(duì)投資者有較大的吸引力。 威脅（ T） T東邊在售的熙華發(fā)展大廈和潤(rùn)宇家居對(duì)本案構(gòu)成直接的影響。 T國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)投資客戶和大面積住宅的限制。 二、酒店（賓館） （一）、華辰大酒店 酒店名稱 華辰大酒店 規(guī)劃 /建筑 四星級(jí)酒店 地理位置 海拉爾東街與展覽館東路交匯處西北角 面 積 萬平方米 地段 /環(huán)境 處于行政辦公中心和商圈內(nèi)，交通便捷，人流量大。 30 功 能 集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一體 共 16 層， 7— 16 層為客房 客房總套數(shù) 180 套 房 價(jià) 價(jià)格定位 （最高、最低、均價(jià)） 標(biāo)準(zhǔn)房： 788 元 /天 /間 價(jià)格調(diào)整思路 受季節(jié)影響 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、高、中檔次消費(fèi)者 \散客 推廣策略 打折后 290 元，送早餐 （二）、金仕頓大酒店 酒店名稱 金仕頓大酒店 規(guī)劃 /建筑 四星級(jí)酒店 地理位置 海拉爾東路 15 號(hào) 面 積 萬平方米 地段環(huán)境 交通便捷，處于商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)為一 體 共 12 層， 1 層為大廳， 2 層為中餐廳， 3 層為中西餐廳， 4— 7 層為宴會(huì)廳， 8— 12 層為客房 客房總套數(shù) 190 套 房?jī)r(jià) 價(jià)格定位（最高、最低、均價(jià)） 780 元 /天 /間 價(jià)格調(diào)整思路 分季節(jié)調(diào)整 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、高、中檔次消費(fèi)者 \散客 推廣策略 打折后 270 元，送早餐 （三）、名岳島假日酒店 酒店名稱 名岳島假日酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 客房總套數(shù) 40 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于商圈內(nèi)，人流量大 功能 集餐飲與住宿 房?jī)r(jià) 價(jià)格定位（最高、最低、均 價(jià)） 224 元 /天 /間 價(jià)格調(diào)整思路 分季節(jié)調(diào)整 客戶分析 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、中檔次消費(fèi)者 \散客 推廣策略 打折后 140 元，送早餐 （四）、女神大酒店 酒店名稱 女神大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 31 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 餐 飲（一層與二層） （五）、國(guó)賓大酒店 酒店名稱 國(guó)賓大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾大街 客房總套數(shù) 28 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集 餐飲與住宿 顧客定位 商務(wù)、旅游、娛樂、中檔次消費(fèi)者 \散客 （六）、盛安大酒店 酒店名稱 盛安大酒店 規(guī) 模 中檔 地理位置 海拉爾東路 710 號(hào) 客房數(shù)量 52 套 地段環(huán)境 交通便捷，處于行政核心區(qū)和商圈內(nèi)，人流量大 功 能 集餐飲、住宿 第四章 項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊調(diào)查 32 一、地塊概況及區(qū)域環(huán)境分析 □ 地塊位于呼和浩特市海拉爾大街與興安北路十字交叉口路東 200 米處，面積為 平方米。 □ 區(qū)域環(huán)境 人口：項(xiàng)目所在片區(qū)目前 人口約為 9 萬， 車流量： 12： 10— 12： 40，海拉爾大街與興安北路交叉口往東車次為 320 輛。 區(qū)域環(huán)境：項(xiàng)目地塊東鄰聯(lián)建小區(qū)、海藤名苑，南望同創(chuàng)鋼材城、潤(rùn)宇裝飾城，西連海興鋼材市場(chǎng)，北靠麗苑 .陽光城。項(xiàng)目周邊生活配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚。 周圍景觀：北面有阿爾泰游樂園，視野開闊。 二、周邊配套設(shè)施分析 本項(xiàng)目周邊（半徑 2 公里范圍為主）配套設(shè)施統(tǒng)計(jì) △ 幼兒園 :2 所 △ 小學(xué) :3 所 △ 中學(xué) :4 所 △ 專業(yè)學(xué)院 :5 所 △ 金融機(jī)構(gòu) :6 所 △ 政務(wù)辦公 :10 座 △ 星級(jí)酒店 :2 家 △ 特色餐飲 : 9 家 △ 娛樂場(chǎng)所 :2 家 △ 商場(chǎng)： 2 家 △ 專業(yè)市場(chǎng) :7 家 △ 大型超市 :1 家 △ 便利店 :30 家 △ 飯店 :30 家 △ 旅店： 10 家 △ 郵政： 1 家 △ 醫(yī)院 : 2 家 △ 藥 店 : 5 家 △ 門診 : 6 家 △ 花 店 : 3 家 △ 網(wǎng)吧： 2 家 △ 話 吧 : 10 間 △ 美容中心 : 3 家 △ 裝飾公司： 32 家 △ 底店商鋪： 260 家 △ 加油站： 2 處 △ 公交線路 :8 條 主要配套設(shè)施列表 類 別 名 稱 地 點(diǎn) 學(xué)校 幼兒園 麗苑幼兒園、麗苑雙語幼兒園 海拉爾東街 小 學(xué) 青山小學(xué) 海拉爾東街 鐵路第七小學(xué) 海拉爾東街 33 麻花板小學(xué) 愛民路 中 學(xué) 市三十四中 海拉爾大街 市十四中 新華東街 土默特中學(xué) 海拉爾大街 呼市三聯(lián)中學(xué) 興安北路 專業(yè) 學(xué)校 內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué) 愛民路 內(nèi)蒙古財(cái)稅職業(yè)學(xué)校 興安北路 內(nèi)蒙古技師培訓(xùn)學(xué)院 興安北路 內(nèi)蒙古會(huì)計(jì)學(xué)校 海拉爾東街 內(nèi)蒙古技工學(xué)校 興安北路 金 融 銀 行 中國(guó)銀行 海拉爾東街 中國(guó)建設(shè)銀行 海拉爾東街 中國(guó)工商銀行 海拉爾東街 呼和浩特市商業(yè)銀行 海拉爾東街 中國(guó)信合 海拉爾東街 中國(guó)信合 海拉爾大街 行政機(jī)構(gòu) 內(nèi)蒙古公安廳 海拉爾大街 市交通指揮中心 海拉爾大街 交通征稽所 興安北路 中國(guó)海關(guān) 東庫街 內(nèi)蒙古公路工程 局 海拉爾大街 呼和浩特市食品藥品監(jiān)督管理局 海拉爾大街 呼和浩特市食品安全委員會(huì)辦公室 海拉爾大街 內(nèi)蒙古自治區(qū)公安廳基礎(chǔ)工作處 海拉爾東街 內(nèi)蒙古自治區(qū)煤田地質(zhì)局 海拉爾東街 內(nèi)蒙古自治區(qū)地質(zhì)勘察（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 海拉爾東街 餐飲娛樂 酒 店 金仕頓大酒店（四星級(jí)） 海拉爾大街 北京軍區(qū)呼市房管局招待所 海拉爾大街 名岳島假日酒店 海拉爾大街 國(guó)賓商務(wù)大酒店 海拉爾大街 女神大酒店 海拉爾大街 福成肥牛美食城 海拉爾大街 天湘園酒店 海拉爾東 街 盛安大酒店 海拉爾東街 34 麗苑紫軒賓館（在建） 海拉爾東街 華辰大酒店 海拉爾東街 榮嬉堂酒樓 興安北路 金麥莊餃子樓 興安北路 北京大鴨梨餐飲 興安北路 洗 浴 天鵝湖桑拿俱樂部 海拉爾大街 碧海云天 海拉爾東街 專業(yè)市場(chǎng) 潤(rùn)宇裝飾城 海拉爾東街 蒙苑國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) 興安北路 同創(chuàng)家具城 海拉爾東街 友邦家具城 海拉爾東街 同創(chuàng)不銹鋼市場(chǎng) 海拉爾東街 海興鋼材市場(chǎng) 海拉爾東街 隆興鋼材市場(chǎng) 海拉爾東街 汽車交易市場(chǎng) 海拉 爾東街 購物中心 北京華聯(lián) 興安北路 國(guó)美電器 興安北路 公共交通 海拉爾路： 3 5 5 62 興安北路： 3 15 哲里木路： 1 1 4 5 5 58 公 園 阿爾泰游樂園 第二節(jié) 市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)論及建議 一、結(jié)論： 該地塊處于高價(jià)住宅區(qū)，交通便利，周邊配套齊全且商業(yè)氛圍極其濃 35 厚。 （一）、開發(fā)住宅 據(jù)調(diào)查，城區(qū)市民的消費(fèi)觀念已從過去“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，較注重居住環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套、物業(yè)管理等方 面。 本項(xiàng)目臨街，噪音污染和環(huán)境污染較嚴(yán)重；其次，國(guó)家規(guī)定住宅的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)其中一項(xiàng)就是綠化率不得少于 30%，由于本地塊面積較小，不具備做足３０％的綠化率條件，更無景觀設(shè)計(jì)。這些綜合因素都給將來銷售時(shí)會(huì)產(chǎn)生很大的難度。 （二）、開發(fā)公寓 公寓的特點(diǎn)：既滿足了住宅的功能需求，同時(shí)也兼具了辦公的屬性。 本區(qū)域內(nèi)在建的公寓有財(cái)富銘座，共建總套數(shù)為 225 套，力屬蒙苑商業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)二期工程。據(jù)調(diào)查，目前華聯(lián)經(jīng)銷商戶為 210 多戶（部分?jǐn)偽贿€在招商），外來商戶 160 戶，國(guó)美電器經(jīng)銷商戶 80 多戶，外來商戶 22 戶，共計(jì)外來商戶 180 戶。陽光動(dòng)漫城、北京居然之家的進(jìn)駐，都是財(cái)富銘座的主要消費(fèi)群體。 從以上數(shù)據(jù)分析，財(cái)富銘座內(nèi)部依托本商圈經(jīng)營(yíng)的商戶，外部依托投資客戶和周邊的商戶足以消費(fèi)其產(chǎn)品容量。我們的項(xiàng)目雖位于建材家具成熟商圈中，但在地利和配套上與財(cái)富銘座相比，本項(xiàng)目沒有足夠的優(yōu)勢(shì)， 因此暫不考慮開發(fā)公寓。 （三）、開發(fā)寫字樓 地塊雖處呼和浩特市最具規(guī)模的建材家具商圈，但由于已在售的潤(rùn)宇家居 240 套寫字間和熙華發(fā)展大廈２４０套寫字間，共 480 間，它們擁有 36 自己得天獨(dú)后的地利條件，且依托潤(rùn)宇這一品牌做市場(chǎng)導(dǎo)向。據(jù)調(diào)查，潤(rùn)宇裝飾城內(nèi)部商戶為 720 戶，其中 320 戶為外地經(jīng)商者，加之周邊一些裝飾公司和投資商戶足以消費(fèi)這個(gè)寫字樓的容量。在市場(chǎng)容量是有限的條件下，做同質(zhì)化的產(chǎn)品，很難確保在今后的銷售上順暢。 （四）、開發(fā)商業(yè) 本項(xiàng)目地塊面積較小，不適宜開發(fā)商業(yè)。 （五）、開發(fā)酒店 本項(xiàng)目周邊雖然餐飲、住宿、娛樂場(chǎng)所較多，但缺乏上檔次的酒店，因此開發(fā)酒店，有一定的市場(chǎng)潛力，但是開發(fā)該項(xiàng)目啟動(dòng)資金較大，且回籠速度慢，在經(jīng)營(yíng)管理上也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （六）、產(chǎn)權(quán)式酒店 本項(xiàng)目地處建材家具商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，已形成餐飲、住宿、娛樂于一體的服務(wù)配套，周邊擁有 多家政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，本項(xiàng)目附近稍有規(guī)模的酒店客房?jī)H為 500 套，從區(qū)域的各類數(shù)據(jù)分析，這個(gè)數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以滿足市場(chǎng)的需求量，即供小于求；而項(xiàng)目周邊缺乏上檔次的酒店，因此開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店有一定的市場(chǎng)潛力，且風(fēng)險(xiǎn)小。 二、建議： 根據(jù)以上綜合信息整理并進(jìn)行逐個(gè)市場(chǎng)分析，蔽司建議將該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為產(chǎn)權(quán)式 商務(wù)酒店 。 37 第三節(jié) 項(xiàng)目 SWOT分析 一、優(yōu)勢(shì)（ S）分析 S本項(xiàng)目位于成熟的建材家具商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)存在大量的高收入人群和商務(wù)往來者，給本項(xiàng)目帶來相對(duì)的人氣。 S項(xiàng)目周邊擁有多家 政府機(jī)關(guān)辦公場(chǎng)所，可滿足 政府機(jī)關(guān)人員的日常接待安排。 S本項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)健全，地塊三面環(huán)路，出行便捷。 S 本項(xiàng)目周邊已形成餐飲、住宿、娛樂于一體的服務(wù)配套。 S項(xiàng)目周邊多為高價(jià)住宅區(qū)且配套完善，可綜合提升本項(xiàng)目的檔次。 S項(xiàng)目周邊缺乏上檔次的酒店。 S產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以商務(wù)為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長(zhǎng)期包房的商務(wù)租賃。 S開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營(yíng)酒店的商業(yè)配套長(zhǎng)期獲得收益； 二 、劣勢(shì)（ W）分析 W無品牌知名度。 W周邊環(huán)境較惡劣，對(duì)銷售有著很大的影響。 三、機(jī)會(huì)（ O）分析 O本項(xiàng)目周邊沒有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作，因此是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 四、威脅（ T）分析 38 T由于本項(xiàng)目周邊沒有類似的項(xiàng)目在運(yùn)作，考慮到呼市人是否能夠接受。 T呼和浩特市的政策是否給予干涉。 從以上 SWOT 分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、地段、人氣、規(guī)模、交通等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，因本項(xiàng)目尚處于策劃初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，必能取得較理想的銷售業(yè)績(jī)。 五、 產(chǎn)品性質(zhì)定位 產(chǎn)權(quán)式酒 店檔次定位很關(guān)鍵。檔次太低，吸引不到客