【正文】 客戶，最后就是其他零散的客戶。 投資目的：升值賺取回報、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營生意 投資考慮因素： 1） 比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場 2） 很認(rèn)可商鋪投資方式，普遍認(rèn)可 8%及以上的投資回報率 3） 對價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資的決定因素 4） 越來越對商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商實力等看重，趨于理性 5） 對商鋪未來經(jīng)營情況很 看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險小、有保障 6） 大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。 7） 一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資。 8） 已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。 9） 大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。 租賃客戶訪談結(jié)論 12 1）客戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層 2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外 ，一些商戶認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇； 其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻€體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內(nèi)部靈活； 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。 3）對商場和臨街店面區(qū)別的看法； 商場主要是知名代理或品牌直接進(jìn)駐； 很多商戶對商場管理有意見，認(rèn)為商場管理太嚴(yán)格，沒有多少自主經(jīng)營的空間； 商戶反映商場價格不靈活，反復(fù)整體打折促銷在銷費者心中信譽(yù)逐漸降低。 對東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商 圈成熟，是一個商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場空白。 橋西消費層次兩級分化現(xiàn)象明顯，低消費人群多，高消費人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購物、消費上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專業(yè)、專賣店也不太愿意上橋西設(shè)點。 二、寫字樓（商住樓）市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。 在售樓盤 基本情況表 案名 位置 開發(fā) 商 定位 開 盤 時間 竣工時間 福郡 新華東路199 號 河北華海房地產(chǎn)公司 中產(chǎn)階級 202011 20208 東方新世界 中山東路118 號 石家莊東潤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 RBD 高檔 20206 20205 君創(chuàng) 中華北大街50 號 河北君創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 高檔 202010 13 南花園 石家莊南小街 石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)公司 后現(xiàn)代 soho 202012 20205 時代中心 中山東路126 號 石家莊萬勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小戶型精品公寓（白領(lǐng)） 20205 產(chǎn)品 情況表 項目名稱 建筑面積 容積率 使用率 配套工程 產(chǎn)品賣點 ?？? 30000 63 一棟配套辦公樓兩棟住宅樓。四層裙樓底商 街區(qū)式組團(tuán)社區(qū) 時代中心 40000 70 底商三層商業(yè)配套 Mini 建筑 東方新世界 50000 五層銀行商務(wù)中心，娛樂，美食中心 RBD 中央休閑商務(wù)區(qū)。 君創(chuàng) 45271 四層樓中生態(tài)景觀花園 國際水平的配套 中國第八建筑總部及純寫字樓 南花園 20294 金融街。商業(yè)步行街 小戶型 soho 中華商務(wù)廣場 50000 五層底商。空中生態(tài)花 園， LOWE玻璃，凱旋門式 環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜 裕園廣場 12 萬 商業(yè)配套健全，交通方便 超大規(guī)模， 麗迪亞 萬 周邊配套健全，交通優(yōu)越 五層商業(yè)。中心地段 安橋商務(wù) 近鄰繁華市區(qū) 低價位 價格和銷售情況 價格和銷售、客戶情況表 項目名稱 區(qū)域 均價 銷售情況 客戶情況 福郡 東購商圈 4700 30% 中產(chǎn)階級 時代中心 北國商圈 5000 30% 白領(lǐng) 東方新世界 北國商圈 6500 15% 高收入實力雄厚 君創(chuàng) 東購商圈 6000 20% 大客戶 迷你工社 東購商圈 3300 25% 白領(lǐng)，中產(chǎn)階級 中華商務(wù)廣場 東購商圈 5990 10% 中高收入 裕園廣場 東購商圈 5800 50% 大型企業(yè)法人 14 麗迪亞 北國商圈 6500 30% 大中型企業(yè) 安橋商務(wù) 北國商圈 4500 20% 中小型企業(yè) 市場租賃價格和主要客戶 項目名稱 租金水平（元 /平方米 /月） 售價 主要入住客戶 租賃或經(jīng)營情況 長安廣場 華泰保險公司 ,浪潮集團(tuán) ,上海貝爾 ,麥當(dāng)勞 ,中國銀行 80% 西美寫字樓 7800 中國電信，南京 普天通訊， TCL，三星電子，聯(lián)想，美國箭牌 70% 太和大廈 80% 東方大廈 中國太平洋保險河北分公司 85% SOHO都市名苑 1－ 5500 90% 世貿(mào)皇冠寫字間 4 70% 中浩第一商務(wù) 40% 華銀 迷你公社（南花園） 1 王府井 二）、市場需求分析 在售樓盤客戶來源和特征 訪談得出結(jié)論 1） 石家莊有一定量的低端寫字樓購買和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫字樓和商住樓市場銷售和租賃情況良好。 2） 石家 莊寫字樓購買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購買還沒有被廣泛認(rèn)可。 3） 石家莊高端寫字樓市場購買需求量很小，這主要是因為石家莊的企業(yè)大多不愿意或沒有足夠?qū)嵙ǜ邇r購買寫字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫字樓銷售情況差。 4） 石家莊作為一個經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會城市，中高檔寫字樓的租賃有一定量的需求， 15 這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長安大廈、西美大廈等比較早的寫字樓出租率在 60%以上，個別能到 80%。 三、酒店式公寓市場 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認(rèn)可 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性酒店公寓以頤 園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說明純投資性酒店公寓在石家莊還沒有被認(rèn)可。 原因主要是因為石家莊不是一個商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。 地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可 本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購買客戶主要是年輕時尚人士或高收入人士暫時居所。 我們通過市場調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中 心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場，并且市場競爭沒有寫字樓那么激烈，前景看好。 本案分析和初步定位建議部分 一、 本案開發(fā)環(huán)境和規(guī)劃條件分析 地段交通 本案接近民族路西端，南與中山路相距不到 100 米，處于石家莊的長安街――中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民