小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本科生(設(shè)計(jì))(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-01-18 04:42:37 本頁(yè)面
【正文】 經(jīng)非常的明顯，并且集體土地的流轉(zhuǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的振興都是非常有利的。另外從法學(xué)理論出發(fā)筆者支持上述第二種觀點(diǎn)，首先是最重要的一點(diǎn)沒有違背國(guó)家的根本大法，其次是物權(quán)法沒有排斥，并且 保護(hù)私權(quán)的力度加大。 三、小產(chǎn)權(quán)房的出路探究 由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題不僅關(guān)系到農(nóng)民、城市居民、開發(fā)商及地方政府的經(jīng)濟(jì)利益，還關(guān)系到國(guó)家的糧食安全和全社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題，各級(jí)政府有關(guān)主管部門和各類學(xué)者都十分關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題并積極提出解決對(duì)策。中央黨校三農(nóng)問(wèn)題研究中心副主任徐祥林在十七屆三中全會(huì)上提出了：”只要小產(chǎn)權(quán)房符合政府規(guī)劃，農(nóng)民就應(yīng)該可以進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)，不必非得由政府征收、政府轉(zhuǎn)讓給開放商”的觀點(diǎn)。也有學(xué)者也認(rèn)為，由于小產(chǎn)權(quán)房違法的根源在于不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地用地管制政策， 那些在城鄉(xiāng)規(guī)劃范圍之內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，可以通過(guò)補(bǔ)繳土地出讓金等方式將土地變成國(guó)有土地。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社就《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（ 2021— 2020 年）》有關(guān)問(wèn)題接受專訪 時(shí)，談到小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題解決對(duì)策時(shí)說(shuō)：“要深入研究，分類分析，采取有針對(duì)性的措施，來(lái)化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題?！? [9]109 筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決，應(yīng)該從以下兩個(gè)方面進(jìn)行： (一）完善相關(guān)法律和政策 加快集體土地流轉(zhuǎn)的立法工作。在相關(guān)法律法規(guī)缺失的背景下，解決“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn) 題，必須通過(guò)完善相關(guān)法律的途徑。 [4]214把小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題納入統(tǒng)一的法律框架體系。 ４ 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，最基礎(chǔ)的問(wèn)題就是明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)、開發(fā)商和業(yè)主之間的法律關(guān)系，明確權(quán)利義務(wù)，這種關(guān)系不能納入房地產(chǎn)法律框架來(lái)解決，但是可以放在土地法、合同法以及行政法的統(tǒng)一法律框架體系當(dāng)中來(lái)解決。 [10]14 全國(guó)人大及其常委會(huì)在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上，應(yīng)該考慮修改土地管理法、農(nóng)村土地承包法、城市房地產(chǎn)管理法，將這些涉及到土地所有權(quán)制度的法律規(guī)范進(jìn)行整合，并且在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的引導(dǎo)下，統(tǒng)一由政府行使土地所有權(quán)。 [11]31 革和完善我國(guó)土地管理制度 ，從土地所有制入手 ——應(yīng)當(dāng) “著眼于新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，全面審視現(xiàn)行土地制度，通過(guò)改革尤其是從法律上完善土地制度，從根本上解決城鄉(xiāng)二元化體制給現(xiàn)時(shí)發(fā)展所帶來(lái)的 弊 端和存在的問(wèn)題。 [12]5 黨十七屆三中全會(huì)上通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，提出了建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。報(bào)告明確地表示，在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過(guò)多種方式參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)并保障農(nóng)民合法權(quán)益。這一決定的提出，為完 善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，提供了政策上的有力保障。根據(jù)這一決定的思路指導(dǎo)，只要經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，集體所有的土地就可以參與房地產(chǎn)開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房定性問(wèn)題的關(guān)鍵在于：小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)是否得到了有關(guān)部門的批準(zhǔn)。所以，針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，在法律政策方面，當(dāng)前至為重要的是要及時(shí)出臺(tái)相關(guān)具體實(shí)施細(xì) 則，例如，集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)應(yīng)該采取什么方式，集體土地的交易要通過(guò)哪些部門的批準(zhǔn)等等。 [9]110 (二 )建立有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，平衡商品房供求關(guān)系 構(gòu)建合理有序的城市房產(chǎn)市場(chǎng)。除了上述直接作用于小產(chǎn)權(quán)房之上的政策外 ，城市合理、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是減低小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)可能的重要支撐。對(duì)此，應(yīng)注重從五個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行疏解。第一是需求導(dǎo)引 —— 即促進(jìn)本地住民需求合理顯現(xiàn)，減少超越消費(fèi)能力的超前需求和無(wú)效需求；第二是政府需加強(qiáng)廉租房等保障性住房建設(shè)，使城市中低收入者居有定所；第三是健全政府的土地供給和土地投放調(diào)控監(jiān)督機(jī)制，確保城市合理的土地投放；第四提升金融貨幣等宏觀政策的作用，通過(guò)利率、首付比例等杠桿壓縮城市地產(chǎn)投機(jī)空間； [3]24 第五 切實(shí)提升農(nóng)地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，用經(jīng)過(guò)公允評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值（市場(chǎng)交易價(jià)格減除必要的土地開發(fā)成本和政府收益）核定補(bǔ) 償標(biāo)準(zhǔn)，將超過(guò)土地管理法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之上的土地增值收益同農(nóng)村集體共享。 [13] “小產(chǎn)權(quán)房”最大的消費(fèi)群體是城市中的中低收入者，他們購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的原因是住房制度改革中住房保障制度的缺失和城市商品房?jī)r(jià)格超出中低收入者的承受能力。針對(duì)這部分群體，第一，要建立健全住房保障體系，加大力度建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，積極有效地解決城市中低度收入居民的住房問(wèn)題，以保證他們基本的住房生活需求
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