【正文】 相連環(huán)環(huán)相扣，對相關(guān)行業(yè)資源進行整合。目前國內(nèi)很多商業(yè)項目在開業(yè)初期都會采取“放水養(yǎng)魚”的做法，通過免租期、租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望項目開業(yè)后，發(fā)展商能坐收高租金。但事實情況是：由于前期招商人員不專業(yè)，招商把關(guān)不嚴，導(dǎo)致商場生命力有限，經(jīng)營每況愈下，另外由于商業(yè)項目前期定位缺少對市場規(guī)律的理解和把握，在定位失誤的情況下，即使商戶質(zhì)量再高、經(jīng)營推廣花再多的功夫，都無濟于事。制定大型商業(yè)地產(chǎn)項目招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。運營部門要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商主要的支持。核心內(nèi)容一：招商人員準備回答商戶提出的60個問題關(guān)于地理位置準備回答的問題關(guān)于項目狀況準備回答的問題操作方式情況準備回答的問題政策法規(guī)準備回答的問題建材與設(shè)備準備回答的問題核心內(nèi)容二：招商策劃步驟與方法n商業(yè)地產(chǎn)項目首先確定我們的零售商 n我們的商業(yè)地產(chǎn)項目目標在哪里？ n我們商業(yè)地產(chǎn)項目需要多少主力店？n商業(yè)地產(chǎn)項目怎么規(guī)劃這些主力店的位置？ n商業(yè)地產(chǎn)項目主力店的位置占據(jù)多少面積？n商業(yè)地產(chǎn)項目招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上商業(yè)地產(chǎn)的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后根據(jù)銷售情況進行調(diào)整招商，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持，更需要基于知識的輔助決策。核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的含義商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃要有準確的目標定位商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長遠商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃要知己知彼，把握優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃要突破成規(guī)，另辟蹊徑商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃要把握時機，適度超前核心內(nèi)容、招商策劃的核心――招商計劃制定大型MALL招商計劃營銷宣傳計劃發(fā)展商做好細致的準備工作招商宣傳造勢商業(yè)房地產(chǎn)項目招商宣傳的三個目標：→吸引大商家目光→吸引品牌供應(yīng)商進場→為開業(yè)作好宣傳，引起消費者的關(guān)注招商及談判策略 招商要做好三項工作：→建立大商家專題資料庫 →了解選址條件與偏好 →了解大商家企業(yè)文化特點與經(jīng)營特色招商推廣成功的關(guān)鍵◆案例分析：目前開發(fā)商存在的問題的分析 →開發(fā)商未能較準確進行業(yè)態(tài)和功能定位 →業(yè)態(tài)規(guī)劃后，市場定位不當→缺乏設(shè)定重點招商目標及多次反復(fù)的溝通 →租金及其年遞增率制定不合理?！纬苫パa效應(yīng) →運用專業(yè)化 →競爭差異化 →強調(diào)品牌店 ■案例分析如何做好招商計劃案例核心內(nèi)容五、商業(yè)地產(chǎn)項目的招商與開業(yè)占絕對性位置的主力店→主力店具體的進度，他們的進度會影響整個開業(yè)計劃?！绻髁Φ瓴婚_業(yè)整個購物中心很難成功開業(yè)的?；I備階段的主力店商戶篩選第四天、商業(yè)地產(chǎn)項目的營運管理技能當今的商業(yè)地產(chǎn)項目究竟是什么？對于這個問題，我們認為，商業(yè)項目不再僅僅是商品堆積和買賣場所，已經(jīng)從一個單純的商業(yè)概念轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€時尚概念，和一種現(xiàn)代生活的符號，商業(yè)項目的天職是向目標顧客提供最滿意的商品和服務(wù)。當今的消費者也在變化，他們更加注重人與人的交往，更加注重自我的表達，希望能擁有屬于自己的喜好、格調(diào)與品位，并且通過自己的外表、日常用品的選擇等展示給自己和他人欣賞。對于商品的選擇實際上已經(jīng)成為了自我表達的一種最為直接的方式?，F(xiàn)代意義上的物質(zhì)主義，不再片面的追求奢華與占有，一切以個性張揚為出發(fā)點，講究的是人性化與舒適程度。此外，目前商業(yè)地產(chǎn)項還變“人找商品”為“商品找人”，進行了一系列創(chuàng)造顧客的競爭策略，真正給顧客創(chuàng)造了良好舒服方面。創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)項目的生命力，也是商業(yè)永遠的主題。在對新的投資環(huán)境下成長并開始并成熟的改造商業(yè)項目，那么我們就要對市場的敏感度都很強，我們要有著敏銳的市場目光。商業(yè)項目的投資風險比較大，我們必須要使商鋪有特殊的主題，引入新的經(jīng)營模式，讓投資者感到物有所值，機不可失，這樣才有重新改造的意義。商業(yè)經(jīng)營管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發(fā)、定位、招商、經(jīng)營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復(fù)雜，但是商業(yè)經(jīng)營管理工作并不是無章可循，從技術(shù)層面來說，其可操作性還是很強的。核心內(nèi)容一：商業(yè)項目啟動的九項定位很多商業(yè)地產(chǎn)項目都有其特殊性，文化、旅游等都可能成為其商業(yè)元素，做商業(yè)地產(chǎn)時需要最大限度地挖掘它的商業(yè)元素，而成功挖掘的前提也依賴于高水平的規(guī)劃。制定科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃是招商質(zhì)量的基礎(chǔ)，要做到有的放矢，把功夫下在做好商業(yè)規(guī)劃上。那么怎樣制定一個比較科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃？做好商業(yè)地產(chǎn)項目的品牌規(guī)劃與組合必須要先考慮商業(yè)項目的定位，這是商業(yè)項目策劃的開始，它決定和影響著項目的規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)需求、品牌招商、經(jīng)營管理、商品定價、服務(wù)管理、促銷策略、形象推廣等諸多方面，是一個商業(yè)項目運作的前提和保障。什么是商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目功能定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目品類定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目客群定位、客層定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目商圈定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目模式定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目形象定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目策略定位？什么是商業(yè)地產(chǎn)項目戰(zhàn)略定位？ ■案例學(xué)習：◇商圈市調(diào)分析與方法步驟（表格）核心內(nèi)容二：商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計注重市場培育，實施專業(yè)管理，商業(yè)地產(chǎn)項目的成熟必定會經(jīng)過一個發(fā)展過程，商業(yè)推廣是否到位、經(jīng)營管理是否將商業(yè)地產(chǎn)項目直接決定其市場培育周期，商業(yè)地產(chǎn)項目僅僅通過租金優(yōu)惠不是市場培育的根本，根據(jù)市場尋求準確的定位，通過專業(yè)商業(yè)管理實現(xiàn)良性的持續(xù)經(jīng)營，才是商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)避投資風險實現(xiàn)物業(yè)價值的根本所在。（1）商業(yè)地產(chǎn)項目客流規(guī)律（2）商業(yè)地產(chǎn)項目交通狀況（3）商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)環(huán)境（4）商業(yè)地產(chǎn)項目地形特點（5）商業(yè)地產(chǎn)項目符合城市規(guī)劃要求（6）認識專業(yè)特色市場（7）特色市場投資開發(fā)要點 ■案例學(xué)習◇某商業(yè)規(guī)劃設(shè)計學(xué)習（動畫）核心內(nèi)容三：商業(yè)地產(chǎn)營銷與創(chuàng)新策劃案例學(xué)習商業(yè)地產(chǎn)項目策劃背景；什么是商業(yè)地產(chǎn)項目要整合優(yōu)勢資源制定主攻策略；什么是商業(yè)地產(chǎn)項目要制定出營銷推廣的整體實施策略；什么是商業(yè)地產(chǎn)項目的品牌營銷及方法；什么是商業(yè)地產(chǎn)項目服務(wù)營銷及方法；什么是商業(yè)地產(chǎn)項目活動營銷及方法；商業(yè)地產(chǎn)項目的服務(wù)營銷五大服務(wù)體系是什么；商業(yè)地產(chǎn)項目文化營銷加速項目的成長?！霭咐龑W(xué)習◇某商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣活動案例分析（表格）核心內(nèi)容四：商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理要素現(xiàn)階段無論是商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商、策劃代理商、經(jīng)營管理商，無不對商業(yè)經(jīng)營管理畏之如洪水猛獸，均不想介入此項所有商業(yè)項目無法回避的工作，個中原因，倒不是商業(yè)經(jīng)營管理是什么高科技，而是大家都對商業(yè)經(jīng)營管理摸不著頭腦，即便開發(fā)商有心把商業(yè)經(jīng)營好，卻不知從何下手。從技術(shù)的角度來看，商業(yè)經(jīng)營管理并不是無章可尋。要搞好經(jīng)營管理工作，需要先認清商業(yè)項目經(jīng)營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、啟動期、運營期、穩(wěn)定期六個時期的工作。問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目定位期為商業(yè)運營打好基礎(chǔ)？問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目籌備期為市場運營做好準備工作？問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目進場期提升產(chǎn)品競爭力和商戶經(jīng)營信心？ 問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目啟動期把人氣做起來？問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目運營期把生意機會最大化？問題為什么說商業(yè)地產(chǎn)項目穩(wěn)定期守衛(wèi)消費商圈與時俱進提升商業(yè)競爭力？ 問題怎樣管理好入住后的品牌商戶？問題怎樣去提升商戶業(yè)績與提升賣場人氣？ 問題商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營中最害怕什么？問題商業(yè)地產(chǎn)項目在管理中我們要學(xué)習那些方面的專業(yè)技能？ ■案例學(xué)習◇深圳萬象城的運營管理分析（圖片+表格）第五天、商業(yè)地產(chǎn)項目的營運管理商業(yè)零售經(jīng)營多年來一直保留著傳統(tǒng)的經(jīng)營模式與管理方法，但目前已不能適應(yīng)社會發(fā)展和人們的消費需求，必須改變原有的經(jīng)營思想、經(jīng)營模式、管理方法和服務(wù)方式。怎樣使商業(yè)地產(chǎn)與零售百貨的發(fā)展結(jié)合起來，促進城市的繁榮和發(fā)展？核心內(nèi)容五：商業(yè)地產(chǎn)如何實現(xiàn)高效招商目前商業(yè)地產(chǎn)項目集中供應(yīng)，其絕對量的增長速度超出了品牌商家的拓展需求規(guī)模，因此造成了市場上商業(yè)地產(chǎn)項目招商競爭激烈，亦對各商業(yè)地產(chǎn)項目的招商工作提出了更高要求。問題商業(yè)地產(chǎn)項目適合性定位的選擇的重要性 問題商業(yè)地產(chǎn)項目適應(yīng)性的建筑設(shè)計的重要性 問題商業(yè)地產(chǎn)項目合理的招商節(jié)奏把握的重要性 問題商業(yè)地產(chǎn)項目針對性的推廣策略的重要性 問題商業(yè)地產(chǎn)項目專業(yè)及穩(wěn)定的團隊的重要性 問題商業(yè)地產(chǎn)項目布局不合理商業(yè)地產(chǎn)面臨招商困局怎么辦 問題商業(yè)地產(chǎn)項目商鋪空置率走高怎么辦問題商業(yè)地產(chǎn)項目為什么高租金影響招商進度 問題商業(yè)地產(chǎn)項目如何破解困局須看開發(fā)實力 問題商業(yè)地產(chǎn)項目品牌要如何創(chuàng)新 ■案例學(xué)習◇某商業(yè)地產(chǎn)招商管理規(guī)范（表格）核心內(nèi)容六：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃及招商計劃實施制定商業(yè)地產(chǎn)項目招商計劃、營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。商業(yè)地產(chǎn)項目的運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、招商宣傳與招商策劃、主要招商活動、招商費用，并得到支持。在開展商業(yè)地產(chǎn)項目實際招商工作之前，我們首先確定招商目標，然后確定商家檔次、規(guī)模、具體租金條件。商業(yè)地產(chǎn)項目招商原則商業(yè)地產(chǎn)項目招商策劃的核心―招商計劃商業(yè)地產(chǎn)項目招商費用使用策略商業(yè)地產(chǎn)項目分塊招商策略商業(yè)地產(chǎn)項目招商隊伍的建立與優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)項目招商宣傳、造勢商業(yè)地產(chǎn)項目招商及談判策略商業(yè)地產(chǎn)項目招商推廣：成功的關(guān)鍵商業(yè)地產(chǎn)項目控制招商質(zhì)量的作法制訂商業(yè)地產(chǎn)項目招商談判策略 ■案例學(xué)習◇分析學(xué)習某商場制定的政策（表格）核心內(nèi)容七、整體科學(xué)、調(diào)查分析調(diào)查至少要包括市場環(huán)境的分析、商業(yè)環(huán)境的分析、消費者的分析、投資者的分析、競爭對手的分析、差異分析等等，因為商業(yè)地產(chǎn)的主題概念定位，功能分區(qū)的布局、樓層布局，這些規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容，一定要通過前期的調(diào)查分析才能夠得到?！羯虡I(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改須有差異性；◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位的差異性影響建筑規(guī)模上的差異性； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位要對時段劃分方面的考慮； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位要做好客源重疊分析和規(guī)劃； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位要使商品趨向全方位服務(wù)功能； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位要品形成互補功能；◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位要結(jié)合個別形象，塑造購物中心的群體形象； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改定位要注重提升平效所謂平效； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新調(diào)整與整改如何把握全局與方向； ◆對于建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)有很大缺陷的商業(yè)項目，應(yīng)該在哪些方面工作加大力度才能最大限度的彌補建筑缺陷？■案例學(xué)習◇某商業(yè)項目的失敗原因分析（圖片）核心內(nèi)容八、定位、性能、完善、提升、管理在功能上是這樣的，在業(yè)態(tài)互補也是這樣的，即使在綜合體里有零售，有購物中心一直保持商業(yè)地產(chǎn)全面調(diào)試的運轉(zhuǎn)模式?！羯虡I(yè)地產(chǎn)項目的重新定位原有設(shè)計外觀非常好，但是內(nèi)部設(shè)計在細節(jié)動線上； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位推廣方式上要提升；◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位就是立足于原來的基礎(chǔ)上形成一個整個業(yè)態(tài)的組合和目標；◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位能商業(yè)項目改項目變的前途；◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位就是要通過準確定位能改變項目的命運； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位品牌商怎樣看； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位前的宣傳推廣； ◆商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位改造裝修形象?！霭咐龑W(xué)習上海某商業(yè)項目重新調(diào)整定位成功的案例（圖片）核心內(nèi)容九、現(xiàn)場運營、制度標準商業(yè)地產(chǎn)項目的重新定位改造后的現(xiàn)場運營管理要求各流程作業(yè)的標準化、制度化和信息化以外，還要從以下幾個方面著手。◆內(nèi)部管理模式的改善；◆對招商渠道進行有效的管理； ◆選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商；◆定期評價供應(yīng)商，達到對供應(yīng)商進行動態(tài)管理的目的； ◆加強服務(wù)管理；◆搞好客戶關(guān)系管理。DVD、圖片案例觀摩學(xué)習香港、臺灣、澳門商業(yè)項目營運成功案分析第六天、商業(yè)地產(chǎn)項目的促銷策劃技能當商業(yè)地產(chǎn)項目促銷成為我們必要的營銷手段的時候，在如何突破促銷傳統(tǒng)觀念的基礎(chǔ)上，需要更加關(guān)注促銷的內(nèi)在需求，促銷是商業(yè)地產(chǎn)