【正文】 ，老百.，在他看來兩個(gè)房子沒有差別，就得一個(gè)價(jià)！甚至在我們這里出讓地差個(gè)三五年的使用年限，甚至更多，房價(jià)它也沒多大差。這就是市場比較法的應(yīng)用條件。九、臨街住宅的拆遷評估問題《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。《湖南省實(shí)施辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對被拆遷房屋的性質(zhì)、用.，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。當(dāng)事人對被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請確認(rèn)。有些臨街的住宅拆遷，很多情況下，這些住戶提出要按商鋪價(jià)格補(bǔ)償。這是個(gè)大問題啊。且不說這些臨街的住宅是否在法律上可以做商鋪，就說把這些臨街住宅一拆可是斷了人家的財(cái)路。從國家的政策看，拆遷的原則一是保證補(bǔ)償合理，再就是不能影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活。但是我們“依法”按“住宅”評估是一定會(huì)損害老百姓的利益，影響被拆遷人的經(jīng)濟(jì)生活的！還用成本法評估嗎？臨街不臨街成本是一樣的，不行！市場比較法行嗎？當(dāng)然可以。但在選取可比實(shí)例的時(shí)候，一定要注意與不臨街的區(qū)分開。收益法行嗎？這種臨街住宅只要有開門經(jīng)商的，就一定有出租的案例，我們從租金中提取凈收益，就可以還原出收益價(jià)格？這樣也可回避“產(chǎn)權(quán)人改變房屋法定用途的事實(shí)”！估價(jià)是要有合法前提的。盡管有規(guī)定拆遷雙方可以協(xié)商確定被拆房屋的性質(zhì)，但是，拆遷雙方往往是對立的，很難協(xié)調(diào)一致？我們估價(jià)一不能違法，二不能不考慮現(xiàn)實(shí)。租金這東西很靈活，住宅不可以出租嗎？臨街的住宅我就租這個(gè)價(jià)，這就是市場，我們“拿來”即依了法又合了市場？十、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見問題.14.《湖南省實(shí)施辦法》第十二條 評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定3名以上估價(jià)人員，按照國家房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行被拆遷房屋的價(jià)格評估。估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。致委托方函（1）委托方要寫全稱；（2）致函正文主要說明估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果；（3）估價(jià)機(jī)構(gòu)要寫全稱；（4）致函日期，一般為報(bào)告完成日期；（5）估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字。估價(jià)師聲明（1）說明是否對估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。（2）如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。（3）說明某些評估資料的來源。（4）說明評估報(bào)告的使用條件。（5）依據(jù)本次估價(jià)目的，說明對估價(jià)報(bào)告使用的限制。（6）依據(jù)本次估價(jià)目的其他有關(guān)需要聲明的事項(xiàng)。（7）參加本次估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章。假設(shè)與限制條件說明本次估價(jià)的假設(shè)前提；未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)；估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響；本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。.15.（1）注意估價(jià)的假設(shè)、估價(jià)限制條件的區(qū)別：估價(jià)假設(shè)是對估價(jià)時(shí)已發(fā)生的無法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對估價(jià)時(shí)點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價(jià)的一些條件限制。（2）說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。（3）說明估價(jià)報(bào)告使用的限制條件、以及估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。估價(jià)對象描述概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。）估價(jià)對象描述不全，不清楚，不充分，常見問題如下：（1）沒有說明估價(jià)對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；（2）缺少房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述，土地使用權(quán)人交代不清；（3）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等；（4）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）；（5）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代，土地實(shí)物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況）；（6）對估.；（7）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代；（8）房屋用途交代不清；（9）對估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚；（10）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；（11）房屋建成年代交代不清；（12）房屋的狀態(tài)交代不清楚，現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符。估價(jià)時(shí)點(diǎn)拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)目的和價(jià)值定義估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格”。拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他用途。房屋拆遷評估的價(jià)值定義是被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值。房屋拆遷評估不考慮租賃、抵押等權(quán)利限制的影響。估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù)應(yīng)寫明估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有關(guān)資料；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。有的報(bào)告依據(jù)過于簡單或?qū)懛ú粔驀?yán)謹(jǐn)，如：估價(jià)依據(jù)為“手冊”，過于籠統(tǒng)。另外，“網(wǎng)”上的價(jià)格信息只代表了買方或賣方的單方意愿，而并非實(shí)際成交的價(jià)格，以此作為市場比.，理由不夠充分。估價(jià)方法的選用《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十五條規(guī)定 城市房屋拆遷評估必須堅(jiān)持房地合一的原則，從市場比較法、收益法、成本法等方法中選用兩種以上的方法，進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。一般應(yīng)當(dāng)以市場比較法為主。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。對門面或者收益性的房屋，還應(yīng)當(dāng)采用收益法。評估指標(biāo)、系數(shù)的選取應(yīng)當(dāng)理由充分，符合被拆遷房屋的客觀實(shí)際?！兑?guī)范》中要求應(yīng)說明估價(jià)的思路，采用的方法以及估價(jià)方法的定義。有的報(bào)告思路、方法描述不清；有的報(bào)告對估價(jià)方法無定義。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中明確說明房屋拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~要以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格來確定，這就明確了被拆遷房屋應(yīng)以市場公正價(jià)進(jìn)行評估，而實(shí)際工作中，我們發(fā)現(xiàn)許多評估對象由于各種因素卻難以形成市場（或者無法實(shí)現(xiàn)），對我們的評估理論和評估方法提出了新的要求。目前，我國房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法等多種?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》確定的補(bǔ)償原則的實(shí)質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價(jià)格將被拆遷房屋購買，然后進(jìn)行拆除。因此，.。但在實(shí)踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時(shí)，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業(yè)的房屋、對經(jīng)營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。一般來講，公益事業(yè)性用房更多地使用成本法，而經(jīng)營性物業(yè)的評估，使用收益法可能更有利。有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，選擇評估方法時(shí)要注意：由于成本法對舊房的估價(jià)更難一些，所以一般用它來對新房評估更合適。影響因素分析方面的問題《規(guī)范》中要求，對影響估價(jià)對象的個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場背景狀況及最高最佳使用情況都要作詳細(xì)的說明、分析。大多數(shù)估價(jià)報(bào)告在對這四項(xiàng)的分析中，都存在相關(guān)性、針對性差的問題，即所作的描述不能很好的印證估價(jià)結(jié)果的測算過程以及最終結(jié)果的確定。有的報(bào)告這部分的描述僅是結(jié)果報(bào)告中估價(jià)對象狀況的簡單重復(fù)。還有的報(bào)告中的分析違背基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論或常識。市場背景分析要詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。估價(jià)結(jié)果的確定存在的問題（1）部分報(bào)告的結(jié)果明顯偏離市場行情，或大大低于市場.，又如兩家評估機(jī)構(gòu)各自的評估結(jié)果差異很大。（2）確定估價(jià)結(jié)果未說明理由。有的報(bào)告采用兩種方法得出的結(jié)果差異很大，但不作任何分析說明，或說明理由不充分。（3）詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由，估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。有的報(bào)告只有總價(jià)，沒有單價(jià)；有的報(bào)告金額無大寫。1報(bào)告的名詞術(shù)語和語言表述方面存在的問題（1）名詞術(shù)語不準(zhǔn)確。如將“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”寫成“估價(jià)時(shí)間”，“假設(shè)和限制條件”改為“評估條件與說明”等。（2）對名詞術(shù)語的界定不準(zhǔn)確、不清楚。①行文、譴詞、造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）；②邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)，前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）；③寫作有錯(cuò)誤，表達(dá)形式不科學(xué)。1報(bào)告的裝訂、形式與格式方面存在的問題（1）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)的存檔材料中沒有“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”或者“房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告”過于簡單，缺少具體的分析測算過程。（2）相當(dāng)一部分報(bào)告只運(yùn)用一種方法進(jìn)行評估，不符合《規(guī)范》中要求的“對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)”。（3）相當(dāng)一部分機(jī)構(gòu)仍沿用《規(guī)范》頒布之前的格式出具報(bào).。在《規(guī)范》頒布實(shí)施以后，仍采用原來的格式是不妥的。（4）大多數(shù)機(jī)構(gòu)對成片的拆遷分戶估價(jià)報(bào)告采用了簡易格式。根據(jù)拆遷分戶評估數(shù)量大、價(jià)值量小的特點(diǎn)，在評估實(shí)際中可以采用簡易報(bào)告格式，但有些機(jī)構(gòu)的簡易報(bào)告過于簡單，無法說明問題，進(jìn)入司法程序。（5）部分機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告采用了其它報(bào)告的格式，如資產(chǎn)評估報(bào)告格式或土地估價(jià)報(bào)告格式。對房地產(chǎn)估價(jià)而言，這樣顯然是不合適的。1關(guān)于估價(jià)報(bào)告附件的問題可能缺少必須的附件，如可能缺少必須有的依據(jù)，如拆遷估價(jià)中沒有拆遷許可證則無法確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；沒有公證書、位置圖、內(nèi)外圖片、查勘記錄、權(quán)屬證明等，則說明估價(jià)依據(jù)不足；再如拆遷估價(jià)在附件雖寫明了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但沒寫《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，也可算依據(jù)不足。相當(dāng)部分報(bào)告附件資料不完整，或沒有附件清單。十一、房屋拆遷評估報(bào)告出示之后有異議的問題《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn).。第十九條拆遷人或被拆遷