【正文】 大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。 二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語 貸款金額 簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 18 頁 共 68 頁 首付比率 通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價款 100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定 比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8 成。 借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為 30 年。 利息 借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 償還比率 通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。 貸款余額 是 指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在 18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過 65 歲，女性不超過 60 歲。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 有所購買（建造、大修）住房全部價款 20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。 有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì) 押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料 個人住房貸款申請表。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 貸款銀行認可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。 抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價證券等。 貸款銀行認可 的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的抵押物估價報告。 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價證券等。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 19 頁 共 68 頁 借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。 1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。 1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。 五、個人抵押貸款程序 貸款申請 由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關(guān)材料。 受理 申請 銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。 貸前審查 銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進行審查，并做出評價。 簽定合同 如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。如果采用抵押的擔(dān)保方式，還應(yīng)辦理抵押登記、保險及其他必須的 手續(xù)，抵押登記與保險費用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險單正本由銀行保管；另外，視實際情況由合同雙方辦理合同公證。 發(fā)放貸款 借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。 貸款歸還 借款人應(yīng)嚴格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前 1 個月向經(jīng)辦銀行提出申請 ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 借款結(jié)清 借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房 地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。 六、個人抵押款的收費標準 抵押登記費： 5 萬以內(nèi)： 120 元 /套； 5— 10 萬以內(nèi)： 150 元 /套； 10 萬元以上： 180 元 /套 房產(chǎn)保險費：貸款額 *%*貸款年限 合同公證費：貸款額 *%（最低 100 元） 第五節(jié) 物業(yè)管理的基本知識 一、 物業(yè)管理的基本概念 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第 20 頁 共 68 頁 物業(yè)管理的涵義 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修葺、管理，對物業(yè) 區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。 業(yè)主 即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集體、國家。 業(yè)主委員會 是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 業(yè)主公約 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 業(yè)主公約一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府規(guī)定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主大會討 論通過生效。 物業(yè)管理的目的 物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個利益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。 二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容 物業(yè)管理的對象、范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。 常規(guī)性的公共服務(wù) 這是指物業(yè)管理公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企 業(yè)面向所有住用提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。公共服務(wù)主要有以下 8項： ①房屋共用部位的維護與管理。 ②房屋共用設(shè)施及其運行的維護與管理。 ③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。 ④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)。 ⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設(shè)計、安全等各項管理工作。 ⑥維修基金的代管服務(wù)。 ⑦物業(yè)檔案資料的管理。 ⑧代收代繳收費服務(wù) 針對性的專項服務(wù) 這是物業(yè)管理企業(yè)面向一定需要而提供的各項服務(wù)工作。 其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。由物業(yè)管理企事業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、收費標準公布，當(dāng)住用人需要時可自行選擇。 ①日常上活：包括各項家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第 21 頁 共 68 頁 ②商業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開設(shè)小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品，家電維修等，以方便住戶。 ③文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂活動，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。 ④社會福利：開辦老年活動室，照顧區(qū)內(nèi)的孤寡老人 等。 ⑤中介服務(wù)：代辦各類保險，代理房屋租售等。 委托性的特約服務(wù) 特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)．通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出這方面的需求時，牧、物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下提供的特約服務(wù)。它實際上是專項服務(wù)的補充和完善。 三、物業(yè)管理的啟動。 物業(yè)管理的啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，包括以下四個基本環(huán)節(jié)： 物業(yè)的接管驗收： 包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。新建物業(yè)的接管驗收是由開發(fā)商或建設(shè) 單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理的交接手續(xù)．原有物業(yè)的接管驗收有兩種情況，一是由產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)委托給物管企業(yè)；二是原有物業(yè)改聘物業(yè)管理企業(yè)，由老的物業(yè)管理企業(yè)向新的物業(yè)管理企業(yè)辦理的交接手續(xù)。 用戶入住 是指住宅小區(qū)的居民入住或商業(yè)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入。新用戶入住時，首先要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)向用戶發(fā)放《用戶須知》或《用戶手冊》、裝修管理規(guī)定等，使用戶了解牧業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。 檔案資料的建立 業(yè)主或租住戶入住后，應(yīng)及時建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、 工作單位聯(lián)系電話或地址，收繳管理費情況，物業(yè)的使用和維修情況等。 首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立 當(dāng)物業(yè)銷售和用戶入住達到一定比例時 (如 50%)，業(yè)主應(yīng)在物業(yè)所在地政府主管部門的指導(dǎo)下組織召開首次業(yè)主大會，審議和通過業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，決定有關(guān)業(yè)主共同利益的事項。 四、物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 物業(yè)管理企業(yè)是依法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理為主，獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧的具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟組織。其設(shè)立分工商注冊登記和資質(zhì)審批兩步。設(shè)立物業(yè)管理 企業(yè)須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級和臨時資質(zhì)。一級由省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地局初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地局審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建設(shè)廳同意，可由地級以上城市的物業(yè)管理主管部門審批，報省、自治區(qū)建設(shè)廳備案。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第 22 頁 共 68 頁 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》后方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。 《臨時資質(zhì)證書》有效期為一年。期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 第六節(jié) 房地產(chǎn)法規(guī) 一、商品房預(yù)售和銷售 商品房預(yù)售的概念 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 商品房預(yù)售的條件 ①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確 定施工進度和竣工交付日期； ④向縣、市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售許可 為規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強商品房預(yù)售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》方能預(yù)售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)向城市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料。 土地使用權(quán)證書； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 投入資金達到建設(shè)工程總投資 25%以上的證明； 開發(fā)企業(yè)的《營業(yè) 執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同； 商品房預(yù)售方案； 商品房預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的其他有關(guān)資料。 商品房頂售合同登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽定商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記