【正文】 析 —— 供給市場(chǎng) ? 新江灣城 /五角場(chǎng)地區(qū)的酒店供給市場(chǎng) 星級(jí) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù) 配套設(shè)施 復(fù)旦皇冠假日酒店 ????? 309 中、西自助餐廳； 300人大會(huì)議廳， 9個(gè)中小會(huì)議室； 1025人國(guó)際校長(zhǎng)俱樂(lè)部 財(cái)大豪生大酒店 ????? 272 130人中餐宴會(huì)廳， 10個(gè)豪華包房； 5個(gè)會(huì)議廳 寶隆美爵酒店 ???? 400 6個(gè)餐廳；可容納 250人的大、中、小會(huì)議廳 五角場(chǎng)快捷假日酒店 ???? 296 西餐廳； 2080人的會(huì)議廳 A8酒店國(guó)順店 ??? 114 7075人的多功能廳 上海寶豐聯(lián)大酒店 ??? 1991 300 中餐廳； 15200人的大小會(huì)議廳 如家七斗星五角場(chǎng)店 經(jīng)濟(jì)型 203 中餐廳；文化吧、書(shū)吧 錦江之星逸仙路店 經(jīng)濟(jì)型 139 50人的會(huì)議室 如家快捷江灣體育館店 經(jīng)濟(jì)型 2023 130 茶餐廳 莫泰連鎖五角場(chǎng)店 經(jīng)濟(jì)型 109 中餐廳、西餐廳；會(huì)議廳 此外，新江灣城 F地塊還將規(guī)劃建設(shè)五星級(jí)的商務(wù)辦公酒店與四星級(jí)的養(yǎng)生休閑酒店各一座 ? 從地區(qū)分布來(lái)看，相對(duì)于新江灣城，五角場(chǎng)地區(qū)的起步較早，已形成一定商業(yè)規(guī)模，因此已建成的酒店多數(shù)分布在五角場(chǎng)商圈和高校周圍；而新江灣城地區(qū)的酒店還在規(guī)劃中，未形成氣候； ? 從酒店的等級(jí)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)型和中低星級(jí)酒店占據(jù)了半壁江山，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈；而已建成的高星級(jí)酒店目前還比較少，多分布在高校附近。酒店業(yè)態(tài)多是綜合性的商務(wù)酒店。 ? 從酒店建設(shè)情況來(lái)看，新江灣城的高端定位和五角場(chǎng)的蓬勃崛起促進(jìn)了酒店的建設(shè)，尤其是多家高端酒店的規(guī)劃建設(shè)將逐漸填補(bǔ)本地高端供給缺乏的形勢(shì)。 精品主題酒店 酒店項(xiàng)目導(dǎo)入的可行性分析 ? 酒店項(xiàng)目導(dǎo)入的可行性分析 基于對(duì)新江灣城 /五角場(chǎng)地區(qū)的酒店市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給情況，供需雙方存在三大主要矛盾： 市場(chǎng)需求特征 市場(chǎng)供給特征 1 學(xué)術(shù)、商務(wù)、會(huì)議、休閑、旅游的多樣化需求； 高、中、低檔多層次的需求結(jié)構(gòu)； 高端人群向新江灣城轉(zhuǎn)移 綜合性商務(wù)酒店為主導(dǎo)，僅能滿足商務(wù)及某些學(xué)術(shù)交流方面的需求； 目前多為經(jīng)濟(jì)型酒店，高端供給相對(duì)不足； 高端酒店多集中于高校附近，新江灣城地區(qū)的高級(jí)酒店還未成形 2 3 結(jié)論：目前五角場(chǎng) /新江灣城地區(qū)的酒店結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求還存在著缺口，尤其是高級(jí)酒店還無(wú)法滿足未來(lái)新江灣地區(qū)的高端市場(chǎng)，酒店業(yè)態(tài)的單一性也無(wú)法滿足多樣化的市場(chǎng)需求，因此投資酒店項(xiàng)目是可行的。 無(wú)論是出于對(duì)項(xiàng)目所在地段的高品質(zhì)考慮，還是從市場(chǎng)上高星級(jí)酒店存在缺口來(lái)看，酒店項(xiàng)目勢(shì)必定位于高端市場(chǎng)。同時(shí)，就酒店業(yè)態(tài)而言，綜合性商務(wù)酒店已經(jīng)成為了市場(chǎng)的主流，走差異化路線可以幫助項(xiàng)目未來(lái)避免與其他同類酒店產(chǎn)生過(guò)分的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)為自己樹(shù)立品牌，并占領(lǐng)穩(wěn)定的客源市場(chǎng)，因此建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 精品主題酒店 。 精品主題酒店 酒店項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位 —— 精品主題酒店 ? 精品主題酒店是酒店業(yè)向個(gè)性化發(fā)展過(guò)程中興起的新型業(yè)態(tài) 1. 大眾化發(fā)展 為游客提供食宿的旅館大規(guī)模涌現(xiàn) 沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展較隨意 產(chǎn)品僅限于簡(jiǎn)單的食宿功能 2. 標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展 綜合型星級(jí)連鎖酒店的出現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)全球統(tǒng)一的品牌和標(biāo)準(zhǔn) 食宿功能更完善，并提供標(biāo)準(zhǔn)化配套 3. 專業(yè)化發(fā)展 度假村、商務(wù)店、會(huì)議酒店等專業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)度假 /商務(wù)/會(huì)議等專業(yè)功能 產(chǎn)品配套更具有針對(duì)性 4. 個(gè)性化發(fā)展 主題酒店、精品酒店等具有文化特征的酒店出現(xiàn) 強(qiáng)調(diào)酒店的獨(dú)立精神和個(gè)性特征 服務(wù)與產(chǎn)品更個(gè)性化和私密性 精品主題酒店 是精品酒店 (Boutique Hotel)與主題酒店 (Theme Hotel)相結(jié)合的產(chǎn)物。它既擁有精品酒店的“小而精”的特征，給客人以精致而奢華的享受，同時(shí)又像主題酒店那樣，通過(guò)建筑風(fēng)格、裝飾藝術(shù)和特定氛圍的營(yíng)造，讓顧客獲得獨(dú)具特色的文化感受。它是在當(dāng)今世界潮流反標(biāo)準(zhǔn)化浪潮下的新型酒店業(yè)態(tài)。 ? 精品主題酒店走的是高端化和個(gè)性化路線 高端 低端 標(biāo)準(zhǔn)化 個(gè)性化 高星級(jí)品牌連鎖酒店 會(huì)議酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 度假村酒店 青年旅舍 普通商務(wù)酒店 家庭旅館 鄉(xiāng)村旅社 自炊式旅館 主題酒店 精品主題酒店 精品酒店 精品主題酒店與傳統(tǒng)五星級(jí)酒店的部分指標(biāo)對(duì)比 傳統(tǒng)五星級(jí)酒店 精品主題酒店 客房數(shù) 通常在 300400間 5080間 客房面積 70%客房在 20m2以上 客房寬敞， 50m2以上 會(huì)議設(shè)施 大小型會(huì)議廳齊全 2030人的小型會(huì)議廳； 套房也可當(dāng)會(huì)議廳使用 房?jī)r(jià) 220美元以上 相當(dāng)或高于五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 客房數(shù)與服務(wù)人員數(shù)比例 1: – 1: 1:3 – 1:4 投資回報(bào)周期 1015年 68年 精品主題酒店 目標(biāo)客群研究 ? 精品主題酒店的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 基于對(duì)周邊要素的梳理和酒店客源市場(chǎng)的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身的發(fā)展定位，我們認(rèn)為項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)主要包括高端學(xué)術(shù)交流市場(chǎng)、高端商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)和高端城市度假市場(chǎng)。 細(xì)分市場(chǎng) 市場(chǎng)特征 消費(fèi)特征 需求特征 高端學(xué)術(shù)交流市場(chǎng) ? 具有較高的知識(shí)背景和學(xué)術(shù)成就的專家、學(xué)者、教授和科研人員 ? 有時(shí)還包括一些政界要人 ? 中年與部分老年人群 ? 一般為公費(fèi)、價(jià)格敏感度較低 ? 學(xué)術(shù)交流活動(dòng)通常具有一定的周期性 ? 不關(guān)注酒店的價(jià)格，但對(duì)服務(wù)質(zhì)量有較高要求 ? 要求酒店提供齊全的通訊、辦公、會(huì)議設(shè)施，便于展開(kāi)工作 ? 為重要的國(guó)際學(xué)術(shù)專家或政界要人提供一對(duì)一的管家服務(wù) 高端商務(wù)會(huì)議市場(chǎng) ? 企事業(yè)單位的高級(jí)管理人員和部分白領(lǐng) ? 收入高、工作節(jié)奏緊張 ? 中青年人群居多 ? 一般為公費(fèi)、價(jià)格敏感度較低 ? 停留時(shí)間視情況而定，但通常不會(huì)超過(guò)一周 ? 要求酒店提供與之身份相匹配的高效且細(xì)致的服務(wù) ? 要求酒店提供齊全的通訊和商務(wù)辦公設(shè)施，使他們?cè)陔x開(kāi)辦公室期間不至于影響工作 ? 對(duì)會(huì)議配套有較高要求 高端城市度假市場(chǎng) ? 情侶、新婚夫婦的蜜月旅行、結(jié)婚紀(jì)念旅行度假 ? 家庭度假，通常帶未成年的孩子 ? 消費(fèi)能力高、文化層次高 ? 一般為自費(fèi)，價(jià)格敏感度比較高 ? 停留時(shí)間在一周左右 ? 關(guān)注酒店服務(wù)和設(shè)施的舒適程度 ? 對(duì)私密性的要求較高、強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)性 ? 對(duì)休閑和娛樂(lè)配套要求較高、能夠與相關(guān)旅游度假產(chǎn)品相結(jié)合 精品主題酒店 產(chǎn)品特色分析 ? 彰顯精致生活、體味智慧人生 —— 打造國(guó)際一流的 “ 精品學(xué)術(shù)飯店 ”( Boutique Academy Hotel) 產(chǎn)品 產(chǎn)品特色 開(kāi)發(fā)建議 客房 ? 客房產(chǎn)品以套房為主，針對(duì)市場(chǎng)類別不同分為普通套房、家庭套房、豪華套房、院士套房等多個(gè)類型； ? 每間套房可以選擇不同的主題，如藝術(shù)、歷史、自然、生物等不同學(xué)科作為主題 ? 套房面積在 50平米以上，會(huì)客室與起居室分開(kāi)，形成良好的私密空間。校長(zhǎng)套房面積在 100平米以上，建議配有獨(dú)立的書(shū)房和較大面積的客廳，可以方便地舉行會(huì)議或辦聚會(huì)； ? 內(nèi)部裝飾宜體現(xiàn)學(xué)術(shù)風(fēng)格，除五星級(jí)飯店標(biāo)配外，還應(yīng)設(shè)有獨(dú)立的辦公桌、個(gè)性化的文具、小型書(shū)架等，打印、復(fù)印方便 餐廳 ? 餐廳規(guī)模不宜大、用餐環(huán)境舒適、安靜 ? 具有浪漫情懷的西餐廳和中餐廳以滿足不同人的口味需求 ? 每張餐桌都配有方便安全的電腦插座，餐廳提供無(wú)線網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，方便商務(wù)人士和學(xué)術(shù)專家隨時(shí)隨地的辦公需要； ? 布臵最新報(bào)刊雜志、暢銷書(shū)籍，提升餐廳的整體品味，并營(yíng)造學(xué)術(shù)氣氛 會(huì)議廳 ? 鼓勵(lì)客人在客房中舉行小規(guī)模的會(huì)議，可以提高會(huì)議的私密性 ? 如果參與人數(shù)較多，或?qū)?huì)議設(shè)備有一定要求可以在會(huì)議室舉行 ? 考慮到建筑的體量和精品酒店“小而精”的整體風(fēng)格，會(huì)議室以容納 2030人為宜 ? 會(huì)議設(shè)備如投影儀、音響、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、影碟機(jī)等齊全