【正文】 引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 （分住宅、商業(yè)版） 否 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心 項(xiàng)目總體計(jì)劃編制指引 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 項(xiàng)目管理中心 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 （分住宅、商業(yè)版） 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、財(cái)務(wù)資金中心 相關(guān)管理程序 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序 概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 是 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理程序 目標(biāo)成本模板 是 成本控制中心 相關(guān)作業(yè)指引 市場(chǎng)研究作業(yè)指引 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查模板 市場(chǎng)比較法評(píng)分模板 否 營(yíng)銷策劃中心 商業(yè)調(diào)研作業(yè)指引 否 商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心 2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 C1 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 * C2 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回顧模板 C3 運(yùn)營(yíng)月報(bào)模板 C4 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 C5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C6 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 項(xiàng)目管理（運(yùn)營(yíng)管理）工作框架 Notes: （ 1）項(xiàng)目總體計(jì)劃模板一般分 3類住宅業(yè)態(tài)（別墅、花園洋房、高層），商業(yè)更復(fù)雜；（ 2）標(biāo)準(zhǔn)工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）與工期基準(zhǔn)一般由項(xiàng)目總體計(jì)劃模板附帶。 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫(kù) 提升公司、項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)效率 B1 運(yùn)營(yíng)管理 B2 項(xiàng)目后評(píng)估 D1 標(biāo)準(zhǔn) WBS與工期基準(zhǔn) * D2 運(yùn)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)庫(kù) E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì) 運(yùn)營(yíng)管理主線流程（分為項(xiàng)目層面、公司層面） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（執(zhí)行版） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告 項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版） 項(xiàng)目總體計(jì)劃 （策劃版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版） 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （營(yíng)銷版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （策劃版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) （方案版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （后評(píng)估版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（更新版 日期） 項(xiàng)目總體計(jì)劃（更新版 日期） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期） 組織階段性成果編制與評(píng)審 收益測(cè)算與定點(diǎn)定時(shí)跟蹤 總體計(jì)劃編制與進(jìn)度跟蹤 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的制定與變更 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 運(yùn)營(yíng)信息溝通 公司、項(xiàng)目年度運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 目標(biāo)分解到職能、項(xiàng)目 完成情況跟蹤 目標(biāo)變更調(diào)整 項(xiàng) 目 層 面 運(yùn) 營(yíng) 管 理 公司運(yùn)營(yíng)管理 二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 階段 職責(zé) 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制 下屬公司運(yùn)營(yíng)月報(bào)編制 Notes: （ 1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（可研版）由投資管理中心牽頭完成，是項(xiàng)目收益跟蹤的比較基準(zhǔn)；（ 2）階段性成果都由項(xiàng)目管理部門牽頭組織評(píng)審，但不都由項(xiàng)目管理部門匯總編制，此處未列出不由項(xiàng)目管理部門匯總編制的階段性成果。 重大事件上報(bào)與預(yù)警 二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃（更新版 日期） 運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理體系 風(fēng)險(xiǎn)登記表 風(fēng)險(xiǎn)登記表（更新版 日期） 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)管理 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) – 一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)中，集團(tuán)重點(diǎn)管控的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，每個(gè)項(xiàng)目 有 14個(gè) ； – 節(jié)點(diǎn)的設(shè)定或變化由總部定義。 一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 分解到總部中心或下屬公司的職能部門承擔(dān)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，也稱 “項(xiàng)目總體計(jì)劃 ”，模板由總部定義。 – 總部中心一級(jí)節(jié)點(diǎn)由集團(tuán)項(xiàng)目管理中心管控，下屬公司職能部門一級(jí)節(jié)點(diǎn)，非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的，由下屬公司管控； – 項(xiàng)目總體計(jì)劃中，階段性成果是一種特殊的一級(jí)節(jié)點(diǎn)。 二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 一級(jí)計(jì)劃分解到總部中心內(nèi)部模塊（如規(guī)劃設(shè)計(jì)中心景觀組）、地區(qū)公司職能部門內(nèi)部模塊所負(fù)責(zé)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，也稱 “二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃 ”。 – 計(jì)劃模板由相關(guān)職能部門自行定義。 三級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) – 二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人、小組所負(fù)責(zé)的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，對(duì)該模板不做統(tǒng)一定義。 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 Notes: 項(xiàng)目總體計(jì)劃的節(jié)點(diǎn)都是一級(jí)節(jié)點(diǎn)，其中，一些節(jié)點(diǎn)被集團(tuán)管控，叫集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一些節(jié)點(diǎn)則體現(xiàn)為階段性成果的完成。 集團(tuán)管控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（ 14個(gè)） 獲取國(guó)土使用權(quán)證 交地（完成拆遷，投資部門向工程部交地） 項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告通過(guò)評(píng)審 方案設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 初步設(shè)計(jì)獲取政府審查批復(fù) 施工圖備案，獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 獲取開工證 開工 樣板區(qū)、售樓處開放積客 獲取預(yù)售證 開盤（首次開盤、以后每期第一批） 獲取竣工備案證明 交房 累計(jì)交房達(dá)到 95%（本批次） 1 2 3 4 5 7 6 8 9 10 11 12 14 13 Notes: “ 四證 ”對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目融資有重要意義，因此列為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃的分類 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 設(shè)計(jì) – 設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃、施工圖出圖計(jì)劃 工程 招標(biāo) – 招投標(biāo)工作計(jì)劃 報(bào)批報(bào)建 – 報(bào)批報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃 營(yíng)銷 – 營(yíng)銷專項(xiàng)計(jì)劃 – 施工專項(xiàng)計(jì)劃、施工單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃體系輸出重點(diǎn)工作包與進(jìn)度、質(zhì)量要求，形成目標(biāo)管理體系的工作目標(biāo)，并以 KPIs形式進(jìn)行考核 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 項(xiàng)目總體計(jì)劃 二級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃體系 目標(biāo)管理體系 年度工作目標(biāo) 月度工作目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)管理流程文件體系 文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位 管理程序 營(yíng)運(yùn)管理程序 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)月報(bào)模板 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 運(yùn)營(yíng)績(jī)效指標(biāo)庫(kù) 是 項(xiàng)目管理中心 項(xiàng)目后評(píng)估管理程序 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 是 項(xiàng)目管理中心 作業(yè)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 否 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 是 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 營(yíng)銷策劃中心、商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、成本控制中心、財(cái)務(wù)資金中心 項(xiàng)目總體計(jì)劃編制指引 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 是 項(xiàng)目管理中心（ Owner） 規(guī)劃設(shè)計(jì)中心 工程技術(shù)中心 運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系操作指引 周例會(huì)紀(jì)要模板 月度例會(huì)紀(jì)要模板 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回顧模板 項(xiàng)目管理中心 3 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng)銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 營(yíng)銷策劃 階段 職能 初步市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 營(yíng)銷后評(píng)估 項(xiàng)目管理委員會(huì)（營(yíng)銷決策） 評(píng)審 評(píng)審 營(yíng)銷管理主線流程 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃 * 橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合；營(yíng)銷策劃、推盤計(jì)劃與價(jià)格策略、案名階段性成果要經(jīng)過(guò)集團(tuán)評(píng)審。 Notes:《 售樓處、樣板間、樣板區(qū)選址、定位與開放計(jì)劃 》 階段性成果會(huì)作為 《 銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 和 《 工程管理策劃 》 的輸入條件。銷售包裝指售樓處與樣板間室內(nèi)裝修、樣板區(qū)外部環(huán)境設(shè)計(jì)、社區(qū)街鋪外部包裝設(shè)計(jì)。 營(yíng)銷策劃 推盤計(jì)劃與價(jià)格策略 銷售準(zhǔn)備 開盤執(zhí)行 編制交房方案 交房組織 業(yè)主開放日 交房準(zhǔn)備 戶型研討 現(xiàn)場(chǎng)開放積客 銷售周、月報(bào) 階段性營(yíng)銷策略 初步市場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研 方案評(píng)價(jià) 開盤總結(jié) 日常銷售管理 營(yíng)銷策劃、銷售代理、廣告公司確定 案名 合同（含交房標(biāo)準(zhǔn)）評(píng)審 評(píng)審 CLUB運(yùn)營(yíng) 投訴處理 市場(chǎng)調(diào)研與前期策劃公司確定 階段性推盤定價(jià) 評(píng)審 LOGO確定 新城市品牌 推廣計(jì)劃 4 營(yíng)銷管理流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 方案設(shè)計(jì)成果 目標(biāo)成本 （方案版） 出具合同附圖 初步市場(chǎng)定位 規(guī)劃草案 初步商業(yè)定位 市場(chǎng)定位 概念設(shè)計(jì)成果 商業(yè)定位 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書（含指引） 目標(biāo)成本 （策劃版） 銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（施工版） 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案版） 設(shè)計(jì)后評(píng)估 外立面設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)變更管理 銷售包裝設(shè)計(jì) 擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)成果 現(xiàn)場(chǎng)支持 評(píng)審 評(píng)審 規(guī)劃設(shè)計(jì)主線流程 景觀施工圖設(shè)計(jì)成果 材料 /設(shè)備 /苗木 選型定板 銷售包裝要求 投資分析 1 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 3 竣工交房 后期運(yùn)營(yíng) 施工與營(yíng) 銷 發(fā)展策劃 2 4 6 5 7 項(xiàng)目管理 營(yíng)銷策劃 規(guī)劃設(shè)計(jì) 成本控制 商業(yè)運(yùn)營(yíng) 階段 職能 項(xiàng)目管理委員會(huì)（設(shè)計(jì)決策） 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 外立面設(shè)計(jì)任務(wù)書 *橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合 集團(tuán)也可將擴(kuò)初與方案合并成實(shí)施方案，統(tǒng)一完成。 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（更新版 日期） 目標(biāo)成本 （施工版） 目標(biāo)成本 （更新版 日期） 目標(biāo)成本 （可研版） 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 目錄 總體開發(fā)流程與階段性成果 投資分析流程框架 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架 運(yùn)營(yíng)管理流程框架 營(yíng)銷管理流程框架 規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架 0 1 2 3 4 5 成本管理流程框架 招標(biāo)采購(gòu)流程框架 工程管理流程框架 6 7 8 交房管理流程框架 商業(yè)運(yùn)營(yíng)流程框架 物業(yè)管理流程框架 9 10 11 成本管理的三個(gè)階段 Notes: 6 成本管理流程框架 初級(jí)：被動(dòng)的成本測(cè)算 1 中級(jí)：主動(dòng)的成本控制 2 高級(jí)：成本資源配置優(yōu)化 3 特征 關(guān)鍵詞 ? 預(yù)結(jié)算 ? 定額 ? 目標(biāo)成本控制 ? 全成本責(zé)任制 ? 限額設(shè)計(jì) ? 合約規(guī)劃 ? 工程量清單 ? 成本效率（ costeffectiveness） ? 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) ? 價(jià)值工程 ? 成本基準(zhǔn) C1 目標(biāo)成本模板 C2 合約規(guī)劃模板 C3 標(biāo)準(zhǔn)合同范本體系 成本管理工作框架 Notes: A目標(biāo) B關(guān)鍵流程 C核心工具 D基礎(chǔ)信息庫(kù) 項(xiàng)目乃至公司層面成本資源配置的優(yōu)化 B1 動(dòng)態(tài)成本控制 B2 統(tǒng)一合約安排 D 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫(kù) 6 成本管理流程框架 E重大決策機(jī)構(gòu) E 項(xiàng)目管理委員會(huì)（成本決策） 項(xiàng)目發(fā)展總成本與成本控制的對(duì)象 Notes: 除了銷售設(shè)施建造以外的營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等分別由其他相關(guān)部門（營(yíng)銷、人力資源、行政、財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司）管控，成本部門負(fù)責(zé)匯總出項(xiàng)目發(fā)展總成本。 1 – 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2 – 前期工程費(fèi) 3 – 建筑安裝成本