地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研(已改無錯(cuò)字)
2023-03-02 19:10:50 本頁面
【正文】 ? 位于西三環(huán)外，緊鄰主城區(qū) ? 總規(guī)模 77萬平米，產(chǎn)品形態(tài)豐富，社區(qū)規(guī)劃及景觀較有特色 ? 樣板組團(tuán)做了商業(yè)街，具備良好的形象展示性 鹿泉 典型項(xiàng)目 西山庭院 ? 位于西三環(huán)外，鹿泉上莊鎮(zhèn) ? 以洋房為主力產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)了中式風(fēng)格，較為契合西部地區(qū)的生態(tài)環(huán)境特色 ? 在售住宅項(xiàng)目主要集中在鹿泉城區(qū)和西三環(huán)外兩個(gè)片區(qū)，價(jià)格水平集中在 20233000元 /平米； ? 在售量較大，潛在供應(yīng)充足； ? 由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，城區(qū)客戶成為購買主力，普遍達(dá)到 70%左右； ? 此區(qū)域應(yīng)主要關(guān)注臨近西三環(huán)、交通便利、基本配套較好的土地資源，西南三環(huán)外的 西部山前區(qū) 版塊有望成為下一個(gè)熱點(diǎn)。 鹿泉 區(qū)域小結(jié) 各區(qū)域?qū)Ρ? ? 全市在售項(xiàng)目總量約 4441萬平米 ，其中長(zhǎng)安區(qū)因地域較廣，總量最大； ? 橋東區(qū)地處核心城區(qū)，項(xiàng)目容積率最高； ? 全市加權(quán)均價(jià)為 4157元 /平米，與官方統(tǒng)計(jì)的今年 19月市區(qū)新建商品住房均價(jià) 4133元 /平米基本吻合； ? 橋東區(qū)是價(jià)格最高的區(qū)域，其次為裕華區(qū)。 需求特點(diǎn) 資料來源： 石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 2023年 4月發(fā)布的 《 城市房地產(chǎn)需求藍(lán)皮書 》 住宅部分市場(chǎng)結(jié)論 ? 年輕人的婚房及城市居民改善性需求是省會(huì)住宅市場(chǎng)需求的主體， 而未來三年的需求總量最高可以達(dá)到 1005萬平方米、 ，平均每年335萬平方米、 。 ? 城中村改造所產(chǎn)生的供應(yīng)量，將是未來三年省會(huì)住宅供應(yīng)的重要組成部分。未來三年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求基本平衡態(tài)勢(shì)。 購房目的 職業(yè)構(gòu)成 需求特點(diǎn) ? 改善型需求所占比例超過被訪者半數(shù) ? 購房主體為收入水平不高的一般工薪階層 意向面積 意向價(jià)格 ? 需求面積以中小戶型為主，舒適性需求尚未成為主流 ? 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格承受度不高，與供應(yīng)市場(chǎng)主力價(jià)位存在較大落差 需求特點(diǎn) 意向區(qū)域 配套關(guān)注度 ? 裕華區(qū)最受購房者青睞，一枝獨(dú)秀 ? 教育配套獲得的關(guān)注度最高，遙遙領(lǐng)先 需求特點(diǎn) 企業(yè)分析 本地開發(fā)商 ? 卓達(dá) ： 1993年創(chuàng)立，目前以房地產(chǎn)業(yè)為龍頭，涵蓋旅游、教育、高科技等多個(gè)領(lǐng)域，遍及全國多個(gè)地區(qū)，推廣造城理念；目前在石家莊的在售項(xiàng)目有太陽城、盛世春天、假日公館等。 ? 天山 ：從石家莊高新區(qū)建筑施工隊(duì)起步的民營企業(yè)， 1998年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，開發(fā)過的項(xiàng)目涵蓋多種物業(yè)類型，遍及京津冀地區(qū)；目前石家莊在售項(xiàng)目有水榭花都（峰尚）、新公爵（ 2023年單價(jià)“地王”）、新伯爵等。 ? 眾美 ：從廣告?zhèn)髅綐I(yè)起步， 2023年進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，目前開發(fā)的項(xiàng)目為鳳凰城，是2023年總價(jià)“地王”；近期計(jì)劃將集團(tuán)總部遷往北京，開始全國擴(kuò)張。 ? 西美 ：以商貿(mào)起步，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋酒店、寫字樓、餐飲、百貨等；第五大道、西美花城是其僅有的兩個(gè)住宅項(xiàng)目，充分借鑒了其自身開發(fā)經(jīng)營公建類物業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，在定位、設(shè)計(jì)、營銷和物業(yè)管理等方面都比較到位。 本地開發(fā)商 ? 開元 ： 1994年成立，從開發(fā)區(qū)做汽貿(mào)起家，業(yè)務(wù)領(lǐng)域綜合，房地產(chǎn)只是其中一部分；開發(fā)過開元科技公寓、先天下購物廣場(chǎng)，目前在開發(fā)的項(xiàng)目有劍橋春雨和開元環(huán)球中心。 ? 安聯(lián) ：成立于 2023年，發(fā)軔于教育地產(chǎn)，逐漸專注于住宅地產(chǎn)發(fā)展，在全國范圍開發(fā)水晶、洋房、藍(lán)海、印象四大系列產(chǎn)品，關(guān)注中產(chǎn)階級(jí)成長(zhǎng)，以現(xiàn)代主義風(fēng)格的簡(jiǎn)約作品，強(qiáng)調(diào)舒適、均好；目前除石家莊外已進(jìn)入唐山、鄭州；石家莊在售項(xiàng)目有星朗、大城小院。 ? 帝華 ：業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)殇撹F和房地產(chǎn)兩大部分，房地產(chǎn)項(xiàng)目分布在石家莊鹿泉以及河南省若干城市；石家莊在售項(xiàng)目有帝華南苑、西部峰景。 上述企業(yè)中，天山和安聯(lián)是以房地產(chǎn)為主業(yè)、產(chǎn)品系列比較清晰、開發(fā)水平較高、市場(chǎng)反應(yīng)較好的兩家，可作為典型標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行研究。其它企業(yè)則屬于在我司操作具體項(xiàng)目時(shí)可能會(huì)與其項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 企業(yè)分析 外來開發(fā)商 ? 國瑞 ：國瑞城（ 75萬平米）、談固國瑞城（ 157萬平米）；曾在北京崇文門國瑞城項(xiàng)目取得巨大成功。 ? 萬達(dá) ：萬達(dá)廣場(chǎng)（ 150萬平米，全國各個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)中規(guī)模最大者）；豐富的城市綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ? 榮盛 ：阿爾卡迪亞（ 86萬平米， 2023年“地王”）；石家莊是其全國擴(kuò)張戰(zhàn)略的重要一步。 ? 路勁 ：藍(lán)郡（ 12萬平米， 2023年“地王”），接手順馳進(jìn)入石家莊市場(chǎng)。 ? 北京城建 ：和平時(shí)光（ 23萬平米）；施工水平、資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是其長(zhǎng)處。 ? 恒大： 2023年“地王”；作為南方出身開發(fā)商，如何融入本地是其關(guān)鍵點(diǎn)。 目前石家莊市場(chǎng)上外來開發(fā)商不多，但品牌實(shí)力雄厚，多數(shù)是全國性的企業(yè)或上市公司。我司與其競(jìng)爭(zhēng)主要不應(yīng)以規(guī)模應(yīng)對(duì)，而應(yīng)以做精做細(xì)，樹立
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