房地產(chǎn)成本核算1(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-03-01 21:16:07 本頁(yè)面
【正文】 工圖預(yù)算價(jià)格，確定工程項(xiàng)目最終結(jié)算價(jià)格的竣工結(jié)算文件。 28 歸集開(kāi)發(fā)成本（續(xù)） ?基本建設(shè)工程結(jié)算，稅法稱為竣工決算，包括工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算 ?工程結(jié)算：建筑安裝費(fèi) +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+ 公共配套設(shè)施費(fèi) ?注：工程結(jié)算主要用于與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程款項(xiàng)，可信性較強(qiáng)。 29 30 工程結(jié)算（續(xù)） ?如果實(shí)際結(jié)算款項(xiàng)小于結(jié)算成本，少結(jié)算的款項(xiàng)應(yīng)推定為建筑商的工程結(jié)余，不得作為開(kāi)發(fā)成本的組成部分。 ?如果實(shí)際結(jié)算款項(xiàng)大于結(jié)算成本，多結(jié)算的款項(xiàng)應(yīng)推定為開(kāi)發(fā)商的非正常損失。注：貫徹孰低原則 31 工程結(jié)算（續(xù)） ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計(jì)入到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開(kāi)發(fā)成本 ?分析：對(duì)總的應(yīng)稅所得沒(méi)有影響，但對(duì)不同的納稅年度產(chǎn)生影響 32 財(cái)務(wù)決算 ? 財(cái)務(wù)決算：工程結(jié)算成本 + 土地征用及拆遷費(fèi) + 前期工程費(fèi) + 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 缺點(diǎn)：只考慮合理性，沒(méi)有考慮是否取得發(fā)票 ? 維護(hù)開(kāi)發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開(kāi)發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。 ? 以后年度取得該發(fā)票時(shí)，再作為其他損益調(diào)整，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。 33 分配開(kāi)發(fā)成本 ?按照成本項(xiàng)目歸集各種開(kāi)發(fā)成本 ?運(yùn)用分類法分割建筑安裝成本 ?按照分割后的建筑安裝成本權(quán)數(shù)分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本 成本計(jì)算方法 ?常見(jiàn)的有品種法、分批法、分步法 ?房地產(chǎn)企業(yè)一般采用分類法 ?分類法是品種法和分批法的結(jié)合和延伸，是指以產(chǎn)品的類別作為成本計(jì)算對(duì)象歸集開(kāi)發(fā)成本，計(jì)算總的開(kāi)發(fā)成本，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)和方法分配計(jì)算聯(lián)產(chǎn)品和副產(chǎn)品的成本的方法 34 副產(chǎn)品 ?副產(chǎn)品是指使用同種原材料，在生產(chǎn)主要產(chǎn)品的過(guò)程中附帶生產(chǎn)出來(lái)的非主要產(chǎn)品，或利用生產(chǎn)中的廢料加工而成的產(chǎn)品。 ?副產(chǎn)品的費(fèi)用比重一般不大，按照計(jì)劃成本計(jì)算，倒算出主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本 ?對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，副產(chǎn)品是指可以轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、車庫(kù)等 ,以及樓宇的外墻面 \屋面使用權(quán) 35 副產(chǎn)品（續(xù)） ?如果財(cái)務(wù)決算報(bào)告中單獨(dú)注明了有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的實(shí)際成本，則按照財(cái)務(wù)決算中的實(shí)際成本作為計(jì)稅成本。 ?如果財(cái)務(wù)決算中沒(méi)有單獨(dú)注明其實(shí)際成本，可以按照項(xiàng)目預(yù)算作為計(jì)稅成本 ?注：均不考慮納稅調(diào)整事項(xiàng) 36 主產(chǎn)品 ?與副產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實(shí)際開(kāi)發(fā) 總 成本扣除副產(chǎn)品的計(jì)劃成本 ?注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計(jì)劃成本與實(shí)際成本的差額 ?對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，主產(chǎn)品是指開(kāi)發(fā)的主體項(xiàng)目，如商鋪、寫(xiě)字間、住宅等 37 聯(lián)產(chǎn)品 ?聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中使用同一種原料 ，同時(shí)生產(chǎn)出幾種具有同等地
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