【正文】 發(fā)展啊 ， 說有三十多間學(xué)校 ， 我就覺得很不實在 ， 怎么可能有這么多學(xué)校 。 說得自己好象是一個國際性教育生活社區(qū)一樣 。 ” 小結(jié)：南奧的核心價值 休閑的 運動價值 精美化 國際化 時代感 ? 自然環(huán)境 + 運動 + 時尚 運動 +健康 活力 +時尚 自然環(huán)境 運動設(shè)施 時尚洋房 上升感 健康、活力 核心價值： 輕松、自由 自豪的 小結(jié)：為什么南奧引起購買沖動 ? 品牌效應(yīng) – 運動主張吸引 – 口碑好，朋友推薦 – 對廣奧印象好 ? 一見鐘情 – 整體優(yōu)勢、樓盤現(xiàn)場感覺好 ? 搶購的感覺 =手慢沒（得買） – 相對于同期的其它華南版快盤性價比高 小結(jié)：為什么南奧還不能引起購買沖動 ? 等待南奧進一步改善物業(yè)管理和跟進社區(qū)配套 – 交通不便利 – 配套待完善 ? 醫(yī)院 ? 購物場所 ? 不太迫切買樓 ? 市區(qū)有房子 “ 交通不方便 ， 還有一個是購物 。 怎么說我們也是在這里住了幾十年了 ， 習(xí)慣了 。比如說是星河灣 ， 給你住一個晚上 ， 突然想去吃宵夜 ， 找了半天都找不到 ， 走都要走 20多分鐘 ， 那邊是非常不方便 。 ” “ 我覺得它最大的問題是配套不完善 。 你們有沒有留意到它最大的問題是沒有一間好的醫(yī)院 。 ：醫(yī)院 ， 學(xué)校 ， 商場 。 如果這些方面完善了之后很多東西就好了 。 ” .... . 啟示：南奧洋房在華南板塊具競爭力 ? 南奧核心價值與消費者需求十分吻合 ? 南奧傳播主題獨特而實在，較競爭對手的賣點更容易為消費者所認同 ? 南奧產(chǎn)品特色吸引力大，具市場競爭力 啟示：消費者眼中的南奧產(chǎn)品優(yōu)勢 ? 主要優(yōu)勢： – 房型（躍式 /頂層閣樓）新穎特別 – 樓距 – 價格適中 – 整體環(huán)境不太擁擠（星河灣比較擁擠），整體風(fēng)格漂亮獨特 ? 其它優(yōu)勢： – 感覺運動設(shè)施多一些 – 中型盤，發(fā)展完善應(yīng)該比較快（華南新城太大） – 洋房有電梯 – 學(xué)村 ? 高爾夫場也給環(huán)境加分，但主要不是高爾夫式的生活檔次。 三、競爭盤 80120平方小戶型消費者 的需求特點有什么不同？ 對華南板各盤看法有何不同？ 南奧競爭盤業(yè)主背景參考分析 所購樓盤 性別 年齡 婚況 面積 單價 總價 職業(yè) 學(xué)歷 個人收入 家庭收入星河灣 男 32 已婚 101120 4 5 0 0 以上 47萬 外企 本科 800110000 1000020230星河灣 女 31 已婚 101120 4 5 0 0 以上 近5 0 萬 私營老板 大專 1 0 0 0 0 以上 2 0 0 0 0 以上星河灣 女 34 已婚 81100 40004500 43萬 經(jīng)營陶瓷業(yè)務(wù) 本科 800110000 1000020230星河灣 男 26 未婚 81100 40004500 4 0 多萬 軟件制作 本科 35016000 800110000祈福新村 男 33 已婚 81100 40004500 35萬 私營清潔工程公司 本科 1 0 0 0 0 以上 1000020230祈福新村 男 38 已婚 81100 私營針車店老板 本科 1 0 0 0 0 以上 2 0 0 0 0 以上祈福新村 女 29 已婚 101120 40004500 42萬 私營印刷廠 大專 800110000 1000020230祈福新村 男 33 未婚 101120 證券交易所 大專 800110000 1000020230祈福新村 男 25 未婚 101120 40004500 45萬 IT 大專 35016000 2 0 0 0 0 以上雅居樂 女 29 已婚 101120 40004500 4 0 多萬 日化產(chǎn)品管理人員 大專 35016000 800110000華南新城 女 31 已婚 101120 40004500 4 0 多萬 私營服裝零售 大專 60008000 800110000華南板塊潛在消費者背景參考分析 首選樓盤 性別 年齡 婚況 欲購面積 欲購單價 總價 職業(yè) 學(xué)歷 個人月入 家庭月入星河灣 男 33 已婚 81100 5000 50萬 五金個體戶 本科 8000 16000星河灣 男 35 已婚 81101 4000 40萬 公司主管 本科 9000 20230祈福新村 女 33 已婚 81100 4500 50萬 輝利公司發(fā)展部經(jīng)理 大專 7000 15000雅居樂 男 31 已婚 81102 4000 41萬 鐵路公司職員 大專 4000 10000南奧 男 26 已婚 81100 4000 40萬 藥品銷售區(qū)域經(jīng)理 大專 35006000 800110000南奧 男 26 已婚 81100 4500 45萬 電訊公司職員 大專 4500 9000南奧 女 27 已婚 81100 4000 40萬 外語翻譯 大專 7000 18000南奧 女 30 已婚 81101 4000 40萬 私營業(yè)主 大專 5000 8000南奧 男 37 已婚 81103 3500 35萬 益友公司銷售主管 大專 4500 8000星河灣和星河灣所吸引人群的 收入 及 房價承受力 都高于南奧所吸引的人群；而且星河灣吸引的人群 學(xué)歷 更高。 星河灣消費者 （包括業(yè)主及其潛在消費者的看法） .... . 他們更喜歡什么樣的樓盤？ ? “ 原來打算買祈福的，因為我看中祈福二手 HOUSES,那些二手大概 40多萬，當時打算買那些，但女朋友不喜歡。 ” 更向往理想中的中產(chǎn)式居所 他們更喜歡什么樣的樓盤？ 星河灣： “ 很經(jīng)典 ” “ 象老爺車 ” “ 比較寧靜 ” “ 比較浪漫 ” “ 精致的 ” “ 南澳 的內(nèi)部結(jié)構(gòu)都不錯，但是感覺綠化就粗一點。 南澳的價錢其實都是挺 合算的，但是房屋的外墻就比較粗一點，和星河灣比就粗一點。 ” “ 華南新城 感覺比較粗一些，它江邊有些木排在那里，感覺有些抄龒，抄龒 星河灣，相對來說是星河灣小了一些，但就精品一些 ” “ 星河灣 有精致的設(shè)施，挺高檔的 ” “ 星河灣 的園林比 南奧 好 ， 特別是那個養(yǎng)魚的技術(shù)是寶墨園的技術(shù)來的 ， 水 很清的 ， 這個做得相當好 。 ” “ 星河灣 外部的園林比較好 ， 南奧 就是里面的房型好 。 我覺得建筑質(zhì)量應(yīng)該 要比南奧要好 ， 就是那些墻體的結(jié)構(gòu)啊 ” “ 最主要的是那個建筑的硬件 、 小區(qū)的設(shè)置 、 和那個江景 ， 就比其它盤優(yōu)勝” 中產(chǎn)式的精細、雅致、高檔化 （園林、綠化、建筑風(fēng)格精致化） 他們更喜歡什么樣的樓盤？ ? “ 南奧 剛開放看的時候就人太多了。很多人排隊，因為買房子確實不想那么多人去看，太多人就好像逛商場那樣 …… ，南澳它說有高爾夫球場，但都好像是趕鴨子那樣去看 …… ,到星河灣 看看 ,那些 SELLS，保安都 OK!” 期望尊貴服務(wù) 他們更喜歡什么樣的樓盤？ ? 名校： “ 當時認為那里環(huán)境比較好，而且有執(zhí)信中學(xué)，都是為小孩著想 ” ? 交通 ： “ 將來離地鐵很近，交通就比較暢順 ” ? 配套 ： “ 整個小區(qū)的設(shè)置比較合理。小區(qū)里面診所 、商場、超市、托兒所，基本上樣樣都有。我們都不是說經(jīng)常去那里住。感覺以后去住那里都是會很方便。 ” 同質(zhì)化的生活設(shè)施 /配套需求 星河灣消費者： 身份或心態(tài)上更靠近中產(chǎn)階級 ? 人口特征 : – 中產(chǎn)階層和十分靠近和向往中產(chǎn)的小資階層 /高級白領(lǐng)（較多私營業(yè)主以及月入達 8000左右的高級白領(lǐng)） ? 生活形態(tài) : – 向中產(chǎn)式生活靠攏，向往優(yōu)雅、尊貴生活 – 不少是有車族，部分人開始有條件支配工作和生活的時間 – 追求高檔商品，品位較高，講求內(nèi)涵；日常重社交，重身份 /面子 ? 樓房需求特點 : – 理想中房子是中產(chǎn)定位的房子（ HOUSE）； 偏好形象高檔化、風(fēng)格高雅精致的樓盤；房子不僅要時尚，而且要經(jīng)典耐看。 – 買樓考慮價格，但不太強求實惠 ——華南板塊各盤的洋房業(yè)主中，星河灣業(yè)主的單價普遍略高 – 更在乎售前服務(wù) : 期望享受尊貴服務(wù)，體現(xiàn)優(yōu)越感，比較在乎售樓現(xiàn)場氛圍以及售樓人員的服務(wù)意識和態(tài)度 .... . 祈福消費者 （包括業(yè)主及其潛在消費者的看法） 他們（私營業(yè)主）為什么買樓？ “ 好多朋友在那里買了樓，我星期六日放假就去那里度假，平時我們一般都是 在市內(nèi)。 ” “ 在荔灣有房子，祁福多數(shù)都是度假性質(zhì)，一家去燒一下烤，打一下麻將…… 可以說是一個趨勢吧，在華南板塊買一間別墅，好像人人都有，現(xiàn)在經(jīng)濟好 ，我就買了。 跟上潮流、有別墅（洋房而已）有面子 （市區(qū)郊區(qū)房子兩邊?。? 他們更喜歡什么樣的樓盤？ 齊全的配套： “ 配套設(shè)施都是比較齊全。你想要什么它都會有。就是好像去到 另一個地方，不會在自己的社區(qū)里，想要什么東西都沒有。設(shè)施 齊全就好像是渡假。 ” 市區(qū)式生活條件： “ 有食街，有燒烤場 …… ,發(fā)展比較完善 ” 交通： “ 沒有哪個盤比祈福的交通班次多 ”