【正文】 杭政儲(chǔ)出[2023]62號(hào) 濱江區(qū)規(guī)劃新浦 鎮(zhèn)前地塊 住宅（設(shè)配套公建）用地2600杭州浦沿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20230104 至 2023年 9月為止出讓土地共 ，折合平方米： 456881M2，按容積率平均值 來折算，未來兩年內(nèi)有約 140M2新增供應(yīng)量。合富觀點(diǎn) :●老城區(qū)后續(xù)地塊有限，供應(yīng)量日趨萎縮，新區(qū)競爭日趨白熱化?！裾{(diào)控的執(zhí)行力度和后續(xù)影響力左右供需關(guān)系。●新盤上市 +2023年存量 2023總供應(yīng)量 +未來預(yù)計(jì)供應(yīng)量 940多萬平方米?！裰鞒菂^(qū)的預(yù)計(jì)供應(yīng)量 540M2，以目前 2023年 10月的月成交量 萬平方米為基數(shù) ,按此速度 ,至少要消化 年。第二篇章：先天稟賦u東南形勝，三吳都會(huì)，錢塘自古繁華，煙柳畫橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬人家。云樹繞堤紗，怒濤卷霜雪，天塹無涯，市列珠璣，戶盈羅綺，競豪奢，重湖疊清嘉，有三秋桂子，十里荷花，羌管弄晴，菱歌泛夜，嬉嬉釣叟蓮?fù)?，千騎涌高牙，乘醉聽蕭鼓，吟賞煙霞，異日圖將好景，歸去鳳池夸．－－＜望海潮＞杭州－－是中國最具詩情畫意的城市．人文歷史 七大古都之一 杭州歷史悠久，早在 4700多年前，就有人類在此繁衍生息，并產(chǎn)生了被稱為文明曙光的良渚文化。自秦時(shí)設(shè)縣治以來，已有 2200多年歷史。杭州是華夏文明的發(fā)祥地之一。杭州曾是五代吳越國和南宋王朝兩代建都地，是我國七大古都之一。　 杭州古稱錢唐。隋朝開皇九年 (589年 )廢錢唐郡，置杭州，杭州之名首次在歷史上出現(xiàn)。南宋建炎三年（ 1129年），高宗南渡至杭州，升杭州為臨安府。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí) 140余年。民國元年（ 1912年）以原錢塘、仁和縣地并置杭縣。民國十六年（ 1927年），析出杭縣城區(qū)設(shè)杭州市，杭州置市始此。京杭大運(yùn)河 與萬里長城齊名，居于世界著名古運(yùn)河之首。古運(yùn)河始鑿于 春秋末期 ，公元前485年，吳國開鑿 “邗溝 ”，長 150余公里，為溝通長江與淮河之間的河道。隋煬帝于大業(yè)元年至六年（ 605—610 ），征調(diào)民工 200余萬，擴(kuò)展為南北大運(yùn)河，全長 2700余公里，水面寬 30—70 米，溝通海河、黃河、淮河、長江和錢塘江五大水系。元代又將弓形運(yùn)河改為南北直行，形成現(xiàn)在 1794公里航程的運(yùn)河路線，稱為京杭大運(yùn)河。 至市中心約4公里至客運(yùn)北站約城區(qū)概況：u市中心城區(qū)之一u行政面積： 87平方公里u總?cè)丝冢?57萬，u（其中戶籍人口 30萬）。 城區(qū)早期定位為工業(yè)區(qū)，現(xiàn)以汽車銷售、物流業(yè)、商貿(mào)市場發(fā)展為主 。 u“ 一軸 ” ：一條發(fā)展軸線，即京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線。u“ 兩翼 ” ：兩個(gè)發(fā)展翼，即以祥符為中心的西翼，以半山為中心的東翼。u“ 一主 ” ：一個(gè)主中心，即拱宸橋 ——— 大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級(jí)主中心。u“ 三次 ” ：三個(gè)次中心，即賣魚橋、即賣魚橋、祥符、半山三個(gè)分區(qū)級(jí)次中心。u其中最核心的部分是 “ 拱宸板塊 ” 。拱宸板塊目前的設(shè)施詳圖拱宸橋區(qū)域商業(yè)中心 拱宸橋是古運(yùn)河杭州終點(diǎn)的標(biāo)志，更是一部近代杭州百年民族工商業(yè)的發(fā)展史。據(jù)了解，規(guī)劃區(qū)域北起杭州第一棉紡織廠保留倉庫，南至規(guī)劃路，西至小河路，東抵京杭運(yùn)河西岸，面積約 。區(qū)域分為四個(gè)主要功能區(qū)塊傳統(tǒng)里弄區(qū) 范圍為如意里和敬勝里，營造出原汁原味的運(yùn)河居住文化懷舊氛圍。社區(qū)會(huì)所區(qū) 以娛樂功能為主，有健身中心、室內(nèi)籃球場、羽毛球場和壁球館，將成為 “社區(qū)起居室”。運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū)以運(yùn)河博物館為中心的公共活動(dòng)中心。文化 LOFT創(chuàng)意園區(qū) 范圍為橋弄街以北杭州第一棉紡織廠保留倉庫為中心，開辟杭州近現(xiàn)代工業(yè)博物館。濱河綠化區(qū) 在沿運(yùn)河地帶，將形成濱河的綠地公園，以休閑功能為主。340米拱宸區(qū)域發(fā)展階段分期2023年 ——2023 年中軌道線通車舊區(qū)改造起步 區(qū)域發(fā)展期 高速發(fā)展期2023年 ——2023 年中 2023年 ——2023 年商業(yè)等基礎(chǔ)生活配套發(fā)展旅游業(yè)達(dá)到新的高峰運(yùn)河?xùn)|面棚戶片區(qū)改造娛樂休閑等改善生活品質(zhì)的配套發(fā)展運(yùn)河水質(zhì)治理、休閑設(shè)施及景點(diǎn)古跡的建設(shè)和修復(fù)。軌道交通線開始規(guī)劃結(jié)論：拱宸橋區(qū)域的未來是杭州的 “北大廳 ”，擔(dān)當(dāng)副中心的角色。運(yùn)河文化休閑歷史街區(qū)LOFT創(chuàng)意園區(qū)等規(guī)劃開始起動(dòng)資料來源：杭州市規(guī)劃局無論大運(yùn)河申報(bào)世界文化遺產(chǎn)是否成功，可以肯定的是：大運(yùn)河的 “ 保護(hù)開發(fā) ” 熱，對于拱宸橋區(qū)塊的意義 ,如同 黃浦江、蘇州河 對于兩岸物業(yè)的意義，是發(fā)掘其發(fā)展?jié)摿Φ慕^對利好！“做足運(yùn)河概念 ”將會(huì)是該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁引擎，也會(huì)是兩岸物業(yè)升值的強(qiáng)勁助推器。第三篇章：搜索目標(biāo)目標(biāo)訪談發(fā)展軌跡預(yù)判項(xiàng)目印象案例參照u陳女士：年齡： 50歲以上 職業(yè)：退休 訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處 狀態(tài)：意向登記u我家有親戚就住在附近，對這里我熟，我已退休了，幫兒子來看看房， 這邊現(xiàn)在還看不出，以后應(yīng)當(dāng)挺好， 這也不是非買，我就是先看看，價(jià)格還不知道，先登個(gè)記，等他開盤。u魏先生：年齡： 55歲以上 職業(yè)：工地門衛(wèi) 訪談地點(diǎn)：協(xié)和景尚工地外 u這是兩家公司蓋的，一共 11棟樓，我公司有 4棟， 7900內(nèi)部價(jià)， 公司內(nèi)好多人買 ，搶都搶不到。u市民眼中的拱宸橋區(qū)域u王先生：年齡： 22歲上下 職業(yè)：售樓員 訪談地點(diǎn)：嘉泰馨庭售樓處內(nèi) u客戶登記挺多的，大多是 本地人 ，也有少部分是外地的， 想投資 。uXX先生：年齡： 28歲以上 職業(yè)：出租車司機(jī)u城北現(xiàn)在貴了，我記得 2023年這里才四千，當(dāng)時(shí)沒買，那時(shí)是破工廠， 空氣太差，又臟 ，不值，現(xiàn)在是買不起了。拱宸板塊的區(qū)域認(rèn)知本區(qū)域的物業(yè)缺乏 “領(lǐng)袖 ”。工業(yè)污染生活配套低檔成熟舊區(qū)動(dòng)遷量大，存在加劇區(qū)域競爭的因素。區(qū)域建設(shè)戰(zhàn)線長價(jià)位一直走 “實(shí)惠 ”路線。導(dǎo)致導(dǎo)致未形成高尚生活 “氣場 ”。導(dǎo)致舊區(qū)環(huán)境臟亂嘈雜拱宸板塊將歷經(jīng) “不溫不火 ” “逐漸升溫 ” 后勁十足的發(fā)展軌跡。拱宸板塊的發(fā)展機(jī)遇市政目標(biāo)：是居住、商貿(mào)、教育科研、都市工業(yè)、現(xiàn)代物流等功能的現(xiàn)代化城市中心城區(qū)。形成 “運(yùn)河拱墅 ”、 “文化拱墅 ”、 “汽車拱墅 ”、 “物流拱墅 ”的特色產(chǎn)業(yè)。?”申遺行動(dòng) “成就城區(qū)地位的提升?運(yùn)河文化歷史街區(qū)?文化創(chuàng)意 LOFT區(qū)?旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步推動(dòng)。?軌道交通2023年規(guī)劃2023年 ——2023 年動(dòng)遷高峰人口外移2023年 —2023 年建設(shè)期2023年 建成案例借鑒選擇理由中遠(yuǎn)兩灣 拱宸板塊上海的城北 杭州的城北蘇州河資源 京杭運(yùn)河資源舊區(qū)改造 舊區(qū)改造 總體量龐大分期 開發(fā)總體量龐大逐片 開發(fā)受市政扶持 受市政扶持客戶具有演進(jìn)性 客戶具有演進(jìn)性各分期開發(fā)的物業(yè)升值速度快各分期開發(fā)的物業(yè)升值速度快2023 2023 2023 2023 2023中遠(yuǎn)兩灣城拱宸區(qū)板塊 2023 2023 2023 20232023中遠(yuǎn)兩灣城一二期發(fā)售，主要客戶群為：本區(qū)域的原住 民回遷?？蛻籼卣鞔蟓h(huán)境 房市低谷，政府扶持，舊區(qū)改造 ，蘇州河治理。成交均價(jià) 3200元 /M2內(nèi)外銷房并軌，政策推動(dòng)，蘇州河治理。中遠(yuǎn)兩灣城三期開盤，客戶群為：原住 民親友，外地、異區(qū)客源