【正文】 景觀打造舒適社區(qū)江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風格建議216。景觀風格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司p全明設計（通風采光）p功能空間齊全p挑空設計（復式）p空間自由組合公寓戶型創(chuàng)新建議戶型建議 建議方向通過優(yōu)秀案例進行借鑒，給本案公寓提出幾個戶型創(chuàng)新的方向江蘇公司案例：杭州復地連成國際產(chǎn)權(quán)酒店式公寓3房 2廳 1衛(wèi)銷售面積 85平米戶型亮點：p通過全明生活陽臺打造明廚明衛(wèi)，采光通風效果較好，提升產(chǎn)品附贈價值，同時也增加了戶型的采光及景觀面。借鑒： 全明設計戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京中海凱旋門 .尚城酒店式公寓72平米、 96平米，各個功能空間合理，實用價值較高。借鑒： 功能空間齊全戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京藍岸 .尚城 酒店式公寓3房 2廳 1衛(wèi)銷售面積 85平米戶型亮點：，空間布局靈活，性價比較高，p朝南超大景觀窗設計，采光采景p全明設計，明廚明衛(wèi)，采光通風好p75平米，做出四室兩衛(wèi)，實用性強借鑒： 挑高設計附加值較大戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京銀城 .聚錦園 精裝修住宅3房 2廳 1衛(wèi)銷售面積 85平米戶型特點：p6米開間客廳，舒適度較高，p樓上樓下均朝南設計，景觀陽臺、景觀窗，采光采景較好。p提供戶型裝修定制服務，更具人性化。借鑒： 復式設計戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京銀城 .聚錦園 精裝修住宅45平米戶型特點：空間自由組合，是該項目戶型的最大特點，即倆倆戶之間留有較為充分的潛伏式設計，墻體打通后，可自由調(diào)整戶型空間，由原來的一房一廳變?yōu)槎可踔寥?。借鑒： 空間自由組合戶型建議 公寓江蘇公司案例： 南京銀城 .蜂巢 小戶型公寓借鑒： 挑高 /自由組合戶型建議 公寓江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風格建議216。景觀風格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司公寓裝修建議：從市場和營銷角度，為了搜羅更廣更泛的客群，本案建議公寓交付標準為 2種形式，根據(jù)客戶的自身需求進行打造，可操控性強。裝修標準 公寓p毛坯交付 ： 以低總價，吸引地緣性一些剛需客群p精裝修交付： 精裝修標準為一些注重生活品質(zhì)，看好地段未來的升值空間的客群做準備江蘇公司裝修風格 樣板房樣板房裝修風格示意圖江蘇公司PART3物業(yè)發(fā)展建議216。產(chǎn)品配比建議216。建筑風格建議216。景觀風格建議216。戶型建議216。裝修建議216。商業(yè)建議江蘇公司商業(yè)建議功能定位：社區(qū)型商業(yè)，引進超市、餐飲、書店、滿足居民生活必需品消費和一定程度上的精神享受。功能定位50%餐飲 30%購物 20%其他p風味餐飲p特色餐飲p休閑餐飲p超市、便利店p禮品服飾p書店p玩具店p手機通訊p銀行p美容美發(fā)....…江蘇公司商業(yè)建議 業(yè)態(tài)建議精品超市美容瘦身 特色餐廳書店服裝店業(yè)態(tài)組合示意圖江蘇公司PART4營銷推廣216。價格策略216。營銷策略216。推廣策略江蘇公司營銷推廣 價格策略平開高走，逐步走高（合富建議放棄）利：多元化吸引客戶，首次開盤易于引發(fā)熱銷氛圍。再次開盤，形象展示和推廣持續(xù)深入，價值 得以更多釋放，客戶積累增強，銷售價格較首次開盤有一定幅度的提升，能讓前期業(yè)主感受持續(xù)升值，激發(fā)老業(yè)主轉(zhuǎn)介紹積極性，讓前期未購房猶豫型業(yè)主把握下次推售機會。弊：較為保守，樹立價格標桿需要一個循序漸進的過程，每次價格漲幅不宜過大。高報平走，樹價格標桿（合富建議采納）利：強勢占位，區(qū)隔競爭對手，以高出周邊競爭對手價格入市，充分表現(xiàn)對自身產(chǎn)品的信心，提升客戶的期望值。弊：較為激進，遇到市場波動，價格的調(diào)整策略會傷害前期高價購房客戶的積極性，價格不做調(diào)整可能失去競爭力。且對開發(fā)商各項營銷展示條件要求較高，否則產(chǎn)生心理落差。高價可能會把游離型客戶擋在門外，對于開盤人氣存在一定的影響。綜合考慮項目的營銷目標和市場占位，并結(jié)合項目的形象展示和推廣調(diào)性，本項目可采取高報平走的價格策略，推廣期拔高客戶心理價格預期，首批開盤時參考市場情況制定務實的成交價格，通過開盤高折扣優(yōu)惠逼迫客戶迅速下定，從而保證項目順利完成全年銷售目標?！探K公司PART4營銷推廣216。價格策略216。營銷策略216。推廣策略江蘇公司營銷推廣 品牌策略以 “ 產(chǎn)品包裝和現(xiàn)場形象 ” 提升品質(zhì)，形成美譽度以 “活動營銷和事件營銷 ”建立品牌形象，提升知名度以 “ 客戶會 ” 形成口碑及圈層效應，實現(xiàn)銷售目標核心、品牌、品質(zhì)江蘇公司營銷推廣 品牌策略三階段 來實現(xiàn)品牌形象的建立及與項目的對接活動營銷與客戶會為推廣主線，媒介配合進行炒作名稱 第一階段 第二階段 第三階段目的 企業(yè)品牌建立 企業(yè)品牌助推項目品牌 項目與企業(yè)品牌整合提升方式通過佛奧全國戰(zhàn)略展示、通過項目巡展等活動在無錫樹立大品牌實力房產(chǎn)企業(yè)形象啟動佛奧客戶會，通過積分兌換、會員優(yōu)惠、商家聯(lián)盟等策略積累客群，進行長期的客戶營銷戰(zhàn)略以營銷節(jié)點活動公關(guān)配合品牌宣傳，項目與品牌互動，實現(xiàn)項目、品牌的雙贏整合主題 創(chuàng)佛奧偉業(yè)，做百年企業(yè)江蘇公司營銷策略 展示策略。合理安排展示時序：合理安排各現(xiàn)場包裝體系的展示時間安排，把營銷中心和樣板間的開放以分階段性對外開放，讓現(xiàn)場不斷有新的內(nèi)容與興奮點產(chǎn)生。展示前置：在項目具備充足展示條件后再進行項目發(fā)售；充足展示：通過現(xiàn)場展示理性打動客戶，做出高品質(zhì)、強震撼、有創(chuàng)新，為項目品質(zhì)與價格突破做支撐；江蘇公司展示策略 項目圍擋。和風路菱湖大道和風路、菱湖大道設置圍擋，增加項目展示，提升項目知名度。江蘇公司展示策略 精神堡壘。和風路菱湖大道和風路、菱湖大道設置精神堡壘，增加項目導視，提升項目知名度。江蘇公司展示策略 道旗。和風路菱湖大道 方案 1效果示意方案 2效果示意方案 3效果示意和風路、菱湖大道設置 1012米高的道旗，對項目具有很好的招示性和廣告效益，體現(xiàn)項目的大氣，高品質(zhì)形象。 江蘇公司展示策略 銷售中心外部景觀。入口處項目字示意圖： 1入口處項目字示意圖： 3入口處項目字示意圖： 2在營銷中心入口處或景觀示范區(qū)內(nèi)設置大型項目字體，體現(xiàn)項目與園林景觀的完美結(jié)合，為更加明確認識項目。江蘇公司展示策略 夜景亮化通過現(xiàn)場外圍的燈光體系照明，增強項目夜間的昭示效果。216。燈光體系： 銷售中心、圍墻、景觀示范區(qū)、門前導視等；216。照明方式： 散射與漫射的方式結(jié)合，動態(tài)與靜態(tài)的方式結(jié)合。江蘇公司展示策略 樓體展示建議樓頂及樓體側(cè)面設置發(fā)光樓體字，增強項目夜間的昭示效果。江蘇公司展示策略 樣板房展示樣板房是項目體驗式營銷中最重要的環(huán)節(jié)，裝修風格應以暖色調(diào)為主，輔助以智能化。江蘇公司展示策略 銷售工具展示銷售人員通過 IPADAir做為載體，體現(xiàn)科技與尊貴感性價比高：單臺 ipadAir可實現(xiàn)樓書介紹、單層平面展示、算價、影音播放、信息公示等多重功能相較于單獨購置觸屏洽談桌、制作樓書等常規(guī)銷售物料性價比高。使用便捷：可隨時隨地進行操作，在樣板內(nèi)、參觀途中、洽談時均可回顧項目的任何信息?？萍几袕姡和ㄟ^ ipadAir銷售，可以提升項目美譽度和科技時尚感?？蛻粽J同度高：銷售人員一對一交流服務，讓客戶體驗尊貴感。江蘇公司媒體策略 媒體策略常用營銷渠道 客戶認知度大眾媒體報紙 ★★★★車體、站牌 ★★★戶外廣告牌 ★★★★電視電臺 ★★★網(wǎng)絡、雜志 ★★★★客戶 口碑傳播 ★★★★★銷售現(xiàn)場展示 市場現(xiàn)有水平售樓處 ★★★★★展示區(qū)、樣板房 ★★★★圍板、導視系統(tǒng) ★★★工地包裝 ★★★活動營銷 ★★無錫 媒體結(jié)構(gòu)及效果目前無錫市場常用的媒體：報紙、網(wǎng)絡、戶外廣告、雜志、短信等營銷渠道，效果明顯；無錫房地產(chǎn)市場較為成熟，知名開發(fā)商均較為重視現(xiàn)場包裝，多數(shù)項目設有樣板間，售樓處包裝豪華，體驗營銷比較到位。核心媒體216。戶外 ——立形象216。報廣 ——重要節(jié)點爆破216。網(wǎng)絡 ——炒作216。短信 ——實效營銷戶外大牌、報紙、網(wǎng)絡是無錫房地產(chǎn)項目主要的推廣渠道，無錫日報、現(xiàn)代快報、揚子晚報傳播最廣， HOUSE36新浪樂居、搜房等網(wǎng)絡媒體群強；線上線下并舉，配合。江蘇公司媒體策略 推廣費用分類 面積（萬方） 市場均價（元 /㎡ ） 貨值(億 ) 總貨值 (億 )商務辦公 8500 19億 22億商鋪 20230 3億22億 2200萬%項目總貨值約 22億，按照營銷費用 %，營銷推廣費用約為 2200萬。江蘇公司媒體策略 推廣費用推廣費用構(gòu)成注：推廣費用不含銷售中心及樣板房裝修內(nèi)容 比例 費用銷售現(xiàn)場布置：售樓處、工地圍墻、看房通道 10% 220銷售道具：印刷品、模型等 5% 110報刊廣告 15% 330戶外廣告：戶外大牌、道旗、燈箱、車體廣告 25% 550網(wǎng)絡 10% 220電臺、電視 5% 110活動費用：新聞發(fā)布會、項目解析、業(yè)主聯(lián)誼會 15% 330短信、微博、微信 5% 110拓客外展 10% 220合計 100% 2200江蘇公司活動策略以 “ 大事件 ” 穿插 “ 小活動 ” 的形式舉行持續(xù)的、頻密的的營銷活動。活動類別 目標 常見營銷活動項目造勢活動 提高項目社會知名度與市場影響力，奠定大盤氣勢216。開工典禮、開盤典禮、封頂儀式等；216。城市發(fā)展、生活論壇；216。媒體采風活動、健康長跑；信息傳遞活動 傳達項目信息與區(qū)域價值 216。產(chǎn)品發(fā)布會、產(chǎn)品推介會、售樓處公開促成銷售活動 針對特定人群、特定單元、特別日期加大銷售力216。項目認籌、解籌；216。優(yōu)惠折扣活動；216。重要節(jié)點，如房交會、五一、十一；積聚人氣活動 積累客戶，解決人氣不足的問題216。美食博覽會；216。音樂欣賞會；216。水晶展覽。人脈維護活動主要針對誠意客戶、成交業(yè)主和客戶會成員，維系、發(fā)掘老業(yè)主潛在的購買力和拉動力216?？蛻舸鹬x酒會；216。社區(qū)生活攝影、繪畫比賽；216。社區(qū)節(jié)日活動；216。組織業(yè)主到外地樓盤參觀或抽獎旅游。以大事件為主，主要是對項目形象的強化，時效性較長，頻率較低。以小活動為主，可在同一期內(nèi)多次舉行，主要是客戶維護和口碑傳播，時效性較短，頻率較高?？傮w策略江蘇公司活動策略 佛奧行 媒體采風會活動目的：讓無錫市媒體及客戶了解佛奧品牌，拉近媒體、客戶與項目心理距離，增強客戶信心?；顒恿鞒蹋貉垷o錫當?shù)刂襟w，去佛奧廣州總部參觀，了解佛奧品牌，展示佛奧發(fā)展歷程；然后邀請媒體及意向客戶去佛奧天津星光天地生活廣場參觀，力求讓無錫人民了解佛奧，相信佛奧實力。媒體宣傳：在揚子晚報、網(wǎng)絡等媒體推廣佛奧系出名門系列軟文報道江蘇公司活動策略 全城司機送飲品活動目的：項目地處新區(qū)，周邊多為工廠、科技園，知名度不夠，通過全城司機送飲品活動，讓全市司機知道項目所在地，營造全城轟動效果，提升項目知名度，美譽度?；顒恿鞒蹋和瞥?“ 為全城司機送飲品活動 ” ，在出租車內(nèi)粘貼項目廣告，更好向市民展示的同時引發(fā)全城轟動。媒體宣傳：在電臺、網(wǎng)絡媒體上同步直播活動，同時爭取紙媒免費報導。江蘇公司活動策略 玫瑰傾城活動目的：通過玫瑰傾城活動，為項目宣傳造勢，吸引目標客戶關(guān)注，提升項目美譽度、知名度?；顒恿鞒蹋?5萬朵包含著佛奧的愛與祝福的玫瑰空降無錫，免費為全無錫市民奉上瑰花一朵和幸?？ㄆ∶倒鍍A城，讓幸福徜徉在城市的每個角落里！媒體宣傳：在電臺、網(wǎng)絡媒體上炒作，同時爭取紙媒免費報導。江蘇公司活動策略 銷售中心開放活動目的：通過銷售中心開放，邀請無錫市媒體、政府要員及意向客戶參觀，塑造項目高端形象，拉近項目與客戶之間距離，增強現(xiàn)場體驗?；顒恿鞒蹋赫獑T與企業(yè)領(lǐng)導致辭、媒體采訪、宣傳；現(xiàn)場同時設置其他活動。媒體宣傳：報紙、電臺、短信、網(wǎng)絡媒體等立體宣傳。江蘇公司開盤方案 開盤方案活動目的：一期開盤營銷造勢來擴大和提升佛奧項目的社會知名度，聚集人氣，吸引社潛在目標客戶群的積極關(guān)注，加快銷售進程蓄勢。提高佛奧的市場知名度，鞏固和擴大公司實力形象，走品牌化經(jīng)營化道路?；顒恿鞒蹋赫獑T與企業(yè)領(lǐng)導致辭、剪裁，媒體采訪、宣傳；現(xiàn)場同時設置其他活動。媒體宣傳：報紙、電臺、短