物業(yè)管理成本測(cè)算(ppt65頁(yè))(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-01-24 01:29:22 本頁(yè)面
【正文】 數(shù)， i=1， …… ， n ∑ —— 所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)和； S—— 參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積。 案例： 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積 10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目 全年各項(xiàng)費(fèi)用如下 （ 1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 （ 2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 （ 3）清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 （ 4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （ 5）公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （ 6）辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 （ 7）固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 （ 9）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用 6萬(wàn)元 合計(jì)： 120萬(wàn)元 若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為 10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 120萬(wàn)元 x（ 1+10%） 247。 10萬(wàn)平方米 247。 12月 = /平方米 .月 若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約 12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： （ 120萬(wàn)元 +12萬(wàn)元） 247。 10萬(wàn)平方米 247。 12月 = /平方米 .月 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。核算表的內(nèi)容一般包括序號(hào)、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述 。 第三節(jié) 成本控制 一、成本控制的含義與分類 （一）成本控制的含義 對(duì)目標(biāo)成本本身的控制； 對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督； 在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。 （二）成本的分類 按控制的時(shí)間特征分類 （ 1）事先控制：是 “ 設(shè)計(jì) ” 階段的控制，又稱事前控制，實(shí)在開(kāi)始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達(dá)到防患于未然的目的。 （ 2）事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱為過(guò)程控制，是在提供物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)時(shí)，實(shí)際發(fā)生物業(yè)管理成本的過(guò)程中所進(jìn)行的成本控制，它是對(duì)成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日常控制。 （ 3）事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。 成本控制三階段的關(guān)系 事先控制（ “ 設(shè)計(jì) ” 階段） 事中控制 （執(zhí)行階段） 事后控制 （考核階段） 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施控制 實(shí)際費(fèi)用 同標(biāo)準(zhǔn)比較 修改控制標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)考核結(jié)果 按控制的機(jī)制分類 （ 1）前饋性控制：是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制。 （ 2）防護(hù)性控制：即制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制，就是通過(guò)制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開(kāi)支的審批制度等。 （ 3）反饋性控制：是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確保總成本不超過(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。 按成本控制的內(nèi)容分 (1)人工成本的控制 1） 人工成本的控制思路 《 勞動(dòng)定額 》 。 具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工 ， 在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間 （ 三個(gè)月 ） 內(nèi)連續(xù)記錄其飽和工作時(shí)的工作完成量 。 平均后即可作為本企業(yè)改工種員工的《 勞動(dòng)定額 》 。 或借鑒物業(yè)管理成熟的企業(yè)員工勞動(dòng)定額 ， 按目標(biāo)管理的方法 ， 通過(guò)實(shí)踐 、 跟蹤后確認(rèn)為本企業(yè)該工種員工的 《 勞動(dòng)定額 》 。 《 勞動(dòng)定額 》 作為人事定編 、 配置員工的基準(zhǔn) ， 從而基本上確保員工的飽和工作 ， 將人工成本降低至合理水平 。 《 勞動(dòng)定額 》 后 ， 可算出本企業(yè)的人均管理面積和單位人工成本 。 ： 多層：一級(jí)為 2023平方米 /人；二級(jí)為 2400平方米 /人；三級(jí)為 2800平方米 /人； 四級(jí)為 3200平方米 /人。 高層：一級(jí)為 1000平方米 /人；二級(jí)為 1200平方米 /人；三級(jí)為 1400平方米 /人；四級(jí)為 1600平方米 /人。 寫字樓：一級(jí)為 800平方米 /人；二級(jí)為 1000平方米 /人；三級(jí)為 1200平方米 /人；四級(jí)為 1400平方米 /人。 工業(yè)區(qū)：一級(jí)為 1800平方米 /人；二級(jí)為 2200平方米 /人；三級(jí)為 2600平方米 /人；四級(jí)為 3000平方米 /人。 多層 :一級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。二級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。三級(jí)為 ~ (平方米
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