【正文】 正常維修和養(yǎng)護計劃。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計劃，物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。 三、物業(yè)服務(wù)費成本（支出）構(gòu)成 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （ 1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； （ 3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； （ 4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； （ 5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； （ 6）辦公費用； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； （ 9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 (10)稅金 (11)合理利潤 四、物業(yè)服務(wù)費編制的依據(jù) 收入的編制方式通常是根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)（單位時間費率形式）和可收費的管理面積。 物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。 （ 3）成本費用 1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高 2）人工成本占總成本的比例較高 3）物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強 （三）物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素 物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。 以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。 在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風(fēng)險自擔(dān)。酬金制條件下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。 物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，不論款項是否支付，均應(yīng)計入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期成本。計入物業(yè)服務(wù)定價成本的費用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。影響定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或社會公允水平。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合 《 中華人民共和國會計法 》 等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財務(wù)會計制度的規(guī)定。 綜上所述：物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物 業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和 服務(wù)等過程中發(fā)生的各項支出。 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本：指一定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本。 物業(yè)管理生產(chǎn)費用：指一定時期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費用。物業(yè)管理的成本管理 主講： XXX 第一節(jié) 物業(yè)管理成本 一、物業(yè)管理中的成本 成本的含義 一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營 過程中發(fā)生的，以貨幣形式表現(xiàn)出來的各種物化勞動和 活勞動的耗費。 一是所耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值，即物化勞動價值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費的材料的轉(zhuǎn)移價值，所耗費的設(shè)備轉(zhuǎn)移價值等； 二是活勞動或勞動力耗費所創(chuàng)造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現(xiàn)為勞動者的工資及福利等。 物業(yè)管理成本：是指物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費用的總和。 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理費用：是指物業(yè)管理企業(yè) 行政部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動所發(fā)生的管理 費用，為籌措經(jīng)營管理資金所發(fā)生的財務(wù)費用。 二、物業(yè)服務(wù)費的測算編制 （一）物業(yè)服務(wù)費測算編制的原則 合法性原則。 合理性原則。 相關(guān)性原則。 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。 （二）物業(yè)服務(wù)費用酬金制與包干制 物業(yè)服務(wù)費用酬金制 物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項目場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主的合法權(quán)益；對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡