【正文】 。 83號文： 直接成本 可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。 間接成本 能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則 按各項目占地面積、建筑面積或工程概算 等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 3．開發(fā)產(chǎn)品完 工前發(fā)生 的直接成本、間接成本和共同成本， 應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象 。其中， 直接成本 和能夠分清成本負擔對象的 間接成本 ，直接計入成本對象中； 共同成本 以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應(yīng)按 各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配 。 4． 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用 必須是 真實發(fā)生的 ，除稅收另有規(guī)定外， 各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用 不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本 。 《 通知 》 第八條第一款中，開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項預(yù)提（應(yīng)付）費用，除稅收另有規(guī)定外， 必須憑合法憑證 計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或稅前扣除。蘇地稅發(fā) [2023]120號 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 5． 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用 必須 符合國家稅收規(guī)定 。 6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本， 不得提前或滯后 。 如結(jié)算了會計成本 ，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。 注：相關(guān)概念（土地增值稅規(guī)定） (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額 ； 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 (2)開發(fā)土地的成本、費用 ； 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費用。 ①土地征用及拆遷補償費 ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 ②前期工程費 ，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ③ 建筑安裝工程費 ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ④基礎(chǔ)設(shè)施費 ，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 ⑤公共配套設(shè)施費 ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ⑥開發(fā)間接費用 ，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （ 3）借款費用的特殊規(guī)定（土地增值稅） 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。 《 細則 》 關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題 ，超過上浮幅度的部分不允許扣除； 不允許扣除 。 《 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》財稅字 (1995)48號 準予扣除項目 1. 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 2. 應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 3. 應(yīng)付費用 4. 維修費用 5. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 6. 配套設(shè)施 7. 郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施 準予扣除項目 8. 售房部（接待處）和樣板房 9. 保證金 、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的 計稅成本 ， 按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認 。 可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可 問題：可售面積如何確定？已實現(xiàn)銷售面積如何確定？按建筑面積計算，不按套內(nèi)面積。 國稅發(fā) [2023]172號，由技術(shù)監(jiān)督部門的測量數(shù)據(jù)為準。 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入 開發(fā)產(chǎn)品成本 中的 費用 包括 前期工程費 、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 、 公共配套設(shè)施費 、土地征用及拆遷費 、 建筑安裝工程費 、 開發(fā)間接費用等 ， 應(yīng) （ 1） 屬于成本對象完工前發(fā)生的 ， 應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象 。 （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部 開發(fā)成本較 83號文范圍更明確，共 6項 3．應(yīng)付費用 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用 ， 可以憑合法憑證 計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除 ， 其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外 ， 不得在稅前扣除 。 ○ 憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 對企業(yè)當年提取并實際使用的職工教育經(jīng)費，在不超過計稅工資總額 ％以內(nèi)的部分，可在企業(yè)所得稅前扣除。財稅 [2023]88號 開發(fā)企業(yè)對 尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品 和 按照有關(guān)法律 、 法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品 （ 包括共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備 ）進行日常維護 、 保養(yǎng) 、 修理等 實際發(fā)生的費用 ， 準予在當期扣除 。 注：較 83號文涵蓋的范圍擴大。檢查中應(yīng)注意一般房地產(chǎn)企業(yè)都有相關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，此中有轉(zhuǎn)移利潤之可能（物業(yè)公司可以核定征收或者享受一免，或者三免兩減半） 標準暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 5．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 開發(fā)企業(yè)將已計入 銷售收入 的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于 移交時扣除 。代收代繳的維修基金和 預(yù)提的維修基金不得扣除 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定以銷售收入的一定比例向房產(chǎn)局上繳的 公用部位 、 共用設(shè)施 的維修基金 ， 據(jù)實扣除 。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 第 195號 對代收代繳的住房專項維修基金，國稅發(fā) [2023]69號已明確規(guī)定不計征營業(yè)稅 已計入銷售收入的維修基金于實際移交時 扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金 不得扣除 6. 會所等配套設(shè)施建造費用 ? 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ? 按建造固定資產(chǎn)處理 ? 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 配套設(shè)施 開發(fā)企業(yè)在 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所 、 停車場庫 、 物業(yè)管理場所 、 電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場館 、 幼兒園等配套設(shè)施 ， （ 1） 屬于 非營利性 且 產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 ， 或無償贈與地方政府 、 公用事業(yè)單位的 ， 可將其視為公共配套設(shè)施 ， 其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理 。 （ 2）屬于 營利性的 ， 或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。 除開發(fā)企業(yè)自用 應(yīng)按 建造固定資產(chǎn) 進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施 ? 出售的 ，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ? 出租的 ，按固定資產(chǎn)處理 ? 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的 ，按配套設(shè)施進行處理 ? 有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門 ，取得補償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本 郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊 、 學校 、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本 ， 按以下規(guī)定進行處理： （ 1） 由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后 ， 出售的 ， 按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理 ； 出租的 ， 按建造固定資產(chǎn)進行處理 ； 無償贈與 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門 、 單位的 ， 按建造公共配套設(shè)施進行處理 。 （ 2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的 經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本 ， 抵扣的差額應(yīng)計入當期應(yīng)納稅所得額。 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ? 能夠單獨核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ? 不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 售房部（接待處）、樣板房的 裝修費用 開發(fā)企業(yè) 建造的 售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的， 可按自建固定資產(chǎn)進行處理 ，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 售房部（接待處）、樣板房的 裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 筆者注：對于承租的售房部的裝修費用 ， 按照承租期長短進行攤銷 。 對于自建的文件有了新規(guī)定，實際操作中主要還是針對其裝修費用有不同的處理，部分企業(yè)前期已經(jīng)銷售費用。尚未結(jié)轉(zhuǎn)的余額應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計入建造成本。 9．保證金。 （指賣方擔保） 開發(fā)企業(yè) 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款 提供擔保的 ，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當 期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 注：開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保實際發(fā)生損失時，按照 《 財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 》 （國家稅務(wù)總局第 13號令）第四十七條處理。蘇地稅發(fā) [2023]120號 10．廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。 （ 1） 開發(fā)企業(yè)取得的 預(yù)售收入 不得作為廣告費 、 業(yè)務(wù)宣傳費 、 業(yè)務(wù)招待費等三項費用的 計算基數(shù) ， 至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時 ， 再將其作為計算基數(shù) 。 （ 2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得 第一筆開發(fā)產(chǎn)品 實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的 廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待 費，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3個納稅年度 。 其結(jié)算期限從取得實際銷售收入年度起，前后共 4年 ,其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 轉(zhuǎn)發(fā)規(guī)定 ：凡在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之前發(fā)生的廣告費 ，可以按稅收規(guī)定的標準向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期不得超過 3個納稅年度；第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入 之后發(fā)生的廣告費 ，超過規(guī)定標準的部分 可以無限期 向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 筆者注：相關(guān)規(guī)定及問題 國稅發(fā) ［ 2023］ 83號： 自 2023年 7月 1日起新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的 ， 與建造 、銷售開發(fā)產(chǎn)品相