星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(已改無(wú)錯(cuò)字)
2022-09-01 01:07:46 本頁(yè)面
【正文】 理”，大部分市場(chǎng)的硬件雖然改善了，但管理仍未跟上，亂扔垃圾，亂擺賣，亂停放現(xiàn)象仍未根本改善。在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)硬件設(shè)施提升的同時(shí)，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)，提升管理隊(duì)伍的管理水平和素質(zhì)，及經(jīng)營(yíng)人員的培訓(xùn)與教育，用制度鞏固農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)升級(jí)的成果，促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理規(guī)范，對(duì)于提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理水平具有十分重要的意義。 《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理制度》詳見(jiàn)附件四。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目周邊主要商業(yè)設(shè)施的租金情況如下表（略）：收入估算本項(xiàng)目擬全部采用租賃方式，規(guī)劃建筑面積4,000㎡，其中攤位總面積約4,000（140%）=2,400㎡，提供攤位營(yíng)業(yè)道具的租金高，不提供營(yíng)業(yè)道具的租金低。租金收入表如下（元/天/平）：第1～2年第3～4年第5～10年第11～40年1240年總收入：（12+2+26+30）3652400247。10000=8,成本估算﹡建設(shè)成本：6,000元/平﹡裝修成本： 500元/平﹡設(shè)備成本： 300元/平總 計(jì)：6,800元/平財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1）測(cè)算說(shuō)明﹡假設(shè)收益率為3%﹡經(jīng)營(yíng)成本（包括水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用）：50萬(wàn)/年﹡管理成本：50萬(wàn)/年﹡資金成本（按50%貸款計(jì)）：6,800247。27%=238元/平﹡每五年重新裝修一次，裝修成本為300元/平﹡商業(yè)項(xiàng)目計(jì)算周期按40年﹡稅費(fèi)：未考慮2）財(cái)務(wù)盈利能力分析﹡靜態(tài)指標(biāo)：①總投資利潤(rùn)率=（8,）/7,=%其中：總成本：（6,800＋3007＋238）4,000247。10,000＋50萬(wàn)40＋50萬(wàn)40=7,②投資回收期：經(jīng)測(cè)算，靜態(tài)投資回收期約為37年﹡動(dòng)態(tài)指標(biāo)：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：經(jīng)測(cè)算，F(xiàn)NPV＜0,說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于3%②動(dòng)態(tài)投資回收期：已超過(guò)70年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商業(yè)項(xiàng)目40年的土地使用年限3）結(jié)論與建議該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力較差，無(wú)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，故在財(cái)務(wù)上是不可行的。鑒于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬于公益性項(xiàng)目，不同于一般商業(yè)項(xiàng)目對(duì)利潤(rùn)的要求，因此本項(xiàng)目對(duì)收益的要求為動(dòng)態(tài)投資回收期30年以內(nèi)，內(nèi)部收益率設(shè)定為4%，%即可，這樣的投資才是有價(jià)值的。建議本項(xiàng)目應(yīng)最大限度的爭(zhēng)取政府的財(cái)政支持，當(dāng)首年得到1,000萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)貼、并每年得到65萬(wàn)元的財(cái)政補(bǔ)貼，補(bǔ)貼至第16年時(shí)：﹡靜態(tài)投資回收期為：15年﹡動(dòng)態(tài)指標(biāo)：①財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：經(jīng)測(cè)算，F(xiàn)NPV﹥0,說(shuō)明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于4%②動(dòng)態(tài)投資回收期為：29年﹤項(xiàng)目40年的土地使用年限不確定性分析（在得到如上的財(cái)政補(bǔ)貼的情況下）由于租賃物業(yè)的持有周期較長(zhǎng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)、外部環(huán)境的變化，使得本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析產(chǎn)生了一些不確定性。主要的不確定性因素有以下幾個(gè)方面：﹡出租率﹡租金水平﹡經(jīng)營(yíng)、管理成本1）盈虧平衡點(diǎn)分析﹡經(jīng)營(yíng)、管理成本不變的情況下，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的收入=（6,800+2382,500）/40+100萬(wàn)/4,000=㎡如果正常年份攤位租金價(jià)格為2元/天/㎡，㎡，則盈虧平衡點(diǎn)的出租率為83%，出租率每上升5%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：出租率利潤(rùn)率83%088%6%93%12%如果出租率達(dá)到100%，則盈虧平衡點(diǎn)的租金為1元/天/㎡，租金每上升10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：租金（元/天/㎡）利潤(rùn)率010%%﹡㎡、出租率達(dá)到100%，則盈虧平衡點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)、管理成本=3654,538/40+650，000/4，000=㎡，即195萬(wàn)元/年，經(jīng)營(yíng)、管理成本每下降10%，項(xiàng)目的利潤(rùn)率變化情況具體如下：經(jīng)營(yíng)、管理成本（元/年/㎡）利潤(rùn)率0%%2）敏感性分析由以上分析可見(jiàn)，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)出租率、租金水平、經(jīng)營(yíng)管理成本這幾個(gè)因素的敏感程度比較均等，對(duì)出租率的敏感程度略高。因此，在項(xiàng)目的招商過(guò)程中要力爭(zhēng)提高出租率，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要力爭(zhēng)節(jié)能降耗。八、項(xiàng)目社會(huì)效益分析XX*商業(yè)中心星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不僅經(jīng)濟(jì)效益顯著，同時(shí)也將為社會(huì)和諧發(fā)展做出很大貢獻(xiàn)。市場(chǎng)每年為社會(huì)提供500多個(gè)就業(yè)崗位，可解決我市城市化改造過(guò)程中失地農(nóng)民的生存、生活問(wèn)題，并將與北三市、縣區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作，帶動(dòng)地產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售，促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，有利于推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)。
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1