【正文】 越的功能區(qū)位與交通區(qū)位條件定能成為開發(fā)區(qū)公共活動體系中的重要節(jié)點。規(guī)劃認為市民廣場改造的主要思路是如何在保持整體業(yè)態(tài)走高端路線的同時逐步集聚人氣。建議從四個方面著手：一是依托軌道交通站點在地塊底層引入定位中高端的大型超市和數(shù)碼電子產(chǎn)品專業(yè)賣場；二是對現(xiàn)有的百貨業(yè)態(tài)進行改造，引入一流的百貨主力店并吸引世界級的服飾品牌入駐；三是引入連鎖電影院線、電玩城、親子廣場等項目；四是適當增加諸如小型會務、展示等的商務交流與推廣功能?？偟淖谥际峭ㄟ^多元化活動項目的引入聚集人氣，打造立足開發(fā)區(qū)、服務濱海新區(qū)與CBD的高檔次商業(yè)購物中心。(永旺購物中心)建設中的泰達時尚廣場位于北海路和京津塘高速公路交口的東北，規(guī)劃功能是集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的核心商業(yè)物業(yè)。主要的商業(yè)業(yè)態(tài)有高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心、大型電影院、專業(yè)服務店等，商業(yè)建筑面積約10萬平方米。從地理區(qū)位與周邊地區(qū)的功能分析，泰達時尚廣場的消費目標群體主要鎖定周邊商務設施和會展中心的商務人士、聚集于泰達體育場的運動與觀賽人員以及居住在開發(fā)區(qū)和濱海新區(qū)的居民。泰達時尚廣場規(guī)劃的功能定位基本符合發(fā)展功能復合的商業(yè)購物中心的規(guī)劃理念，建議在下一步開發(fā)過程中結合周邊的體育和會展設施，對整體商業(yè)業(yè)態(tài)進行進一步引導。一方面可以結合泰達足球場的體育活動，引入一些健身中心、體育服飾和器材專賣等業(yè)態(tài)，使地區(qū)的商業(yè)體育產(chǎn)業(yè)立體化；另一方面在結合會展設施開發(fā)高檔商店、餐飲、文化娛樂設施的同時，建議尋找合適的空間打造泰達最密集的時尚酒吧集聚區(qū)。在建設動態(tài)中，永旺購物中心即將入駐泰達時尚廣場，建筑總面積約10萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)面積約7萬平方米。永旺購物中心的主力店為JUSCO，主定位為中高端，主營食品、日用品、家庭用品及其它配套等，業(yè)態(tài)為GMS（綜合購物百貨商場）；副主力店為運動或百貨類，定位中高檔，為國際影院；其他專門店有：百貨、日用類專門店，主營中高端時裝（成年、兒童類，含休閑類）、鞋類、酒類、日用、裝飾品、書籍、醫(yī)藥等，并含有銀行、保險等金融服務功能。其他餐飲和娛樂類店有SPA、美容美發(fā)、兒童娛樂、寵物中心、旅游中心、婚慶中心等。天寶金海岸輕軌商業(yè)中心位于太湖路和第二大街交口處，是津濱輕軌與規(guī)劃中的有軌電車2號線濱海大學換乘站，規(guī)劃建設規(guī)模約5萬平方米，根據(jù)城市建設動態(tài)了解，站點周邊都是建設中的中高檔房地產(chǎn)項目，具有相當?shù)馁徺I潛力。作為該地區(qū)的商業(yè)服務中心，天寶金海岸輕軌商業(yè)中心的規(guī)劃業(yè)態(tài)十分明確，即結合軌道交通站點和高檔住宅區(qū)設置商業(yè)主力百貨店和倉儲式超市，周邊配置文化娛樂性設施，基本走典型的TOD導向（交通引導型）的商業(yè)開發(fā)模式。值得提出的是，具體項目開發(fā)中，應充分重視軌道交通帶來的過境型客流的購買力，根據(jù)其他城市的建設經(jīng)驗，規(guī)劃建議商業(yè)中心建筑設計應與軌道交通站點有良好的溝通，最好能統(tǒng)一設計建設，并在換乘空間與通道周邊設置小型時尚物品專賣店，吸引過往乘客。設施名稱商業(yè)建筑面積(萬平方米)現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃建議增加業(yè)態(tài)友誼名都服飾、百貨、咖啡吧、銀行品牌專賣、電影院、書店、KTV等樂購大型超市、餐飲藥店、飲食廣場、食品專賣濱海名座百貨、品牌專賣、親子廣場、餐飲、美容、健康沙龍、時尚攝影、休閑購物內(nèi)街鴻泰千佰惠百貨、餐飲、電影院健身中心、書店、語言培訓機構、KTV、服飾與小商品休閑街翠亨廣場餐飲、銀行相聲劇場、專業(yè)服務店、網(wǎng)上購物門店市民廣場11百貨、餐飲、酒店、銀行品牌專賣、特色餐飲、大型超市、數(shù)碼電子產(chǎn)品專業(yè)買場、電影院、親子廣場、小型會務展示、主題休閑廣場、美容美體、健身中心、傳播媒體泰達時尚廣場商業(yè)中心（永旺購物中心）①9集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的核心商業(yè)物業(yè)，高檔商店、高檔餐飲、高級娛樂中心、大型電影院、專業(yè)服務店、時尚商品推廣展示天寶金海岸輕軌商業(yè)中心5商業(yè)主力百貨店和倉儲式超市，周邊配置文化娛樂性設施，結合軌道交通站點空間設置小型時尚物品專賣店注：①泰達時尚廣場商業(yè)中心（永旺購物中心）商業(yè)規(guī)模總量為10萬平方米，其中1萬平方米作為片區(qū)級商業(yè)設施配置居住區(qū)商業(yè)服務設施。東區(qū)生活區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心片區(qū)級商業(yè)中心是為滿足生活在周邊一定范圍內(nèi)的居民的日常生活需要的商業(yè)設施。根據(jù)開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展理念與土地集約化復合化使用的發(fā)展思路，規(guī)劃開發(fā)區(qū)的片區(qū)級商業(yè)設施以集中式布局形成商業(yè)中心的形式。規(guī)劃主要以服務半徑與服務人口為參考指標布局的開發(fā)區(qū)內(nèi)的商業(yè)中心，并根據(jù)周邊地區(qū)的功能與主要使用者的特點對各片區(qū)級商業(yè)中心的主要業(yè)態(tài)提出指導意見。結合開發(fā)區(qū)的城市功能分布特征， 規(guī)劃開發(fā)區(qū)內(nèi)共設置6個片區(qū)級商業(yè)中心，其中東區(qū)生活區(qū)設置3個、東區(qū)工業(yè)區(qū)設置2個、西區(qū)設置1個。名稱占地面積（公頃）商業(yè)建筑面積（萬平米）服務人口（萬人）備注西部片區(qū)中心（財富星座）現(xiàn)狀改造北部片區(qū)中心1（不包括服務外包區(qū)服務人口）新建南部片區(qū)中心3（不包括新港四號路以南服務人口）新建注：占地面積為片區(qū)中心總占地面積，包括辦公、文化等其他設施。名稱占地面積（公頃）商業(yè)建筑面積（萬平米）服務人口（萬人）備注東區(qū)北部片區(qū)中心3378（含學院區(qū)人口3萬）新建東區(qū)南部片區(qū)中心2（不含海濱大道以東服務人口）新建西區(qū)片區(qū)中心8新建，規(guī)劃在生活區(qū)范圍內(nèi)設置3處片區(qū)級商業(yè)中心，分別位于生活區(qū)的西部、北部和南部，從空間分布上相對均衡，建筑規(guī)模根據(jù)其服務人口確定。西部片區(qū)中心西部片區(qū)中心位于第三大街北側、展望路和騰飛路之間，但是受高速公路的阻隔，西部片區(qū)中心的服務對象主要為生活區(qū)新城路以西地區(qū)的居民。規(guī)劃西部片區(qū)中心主要通過對現(xiàn)狀商業(yè)設施財富星座的業(yè)態(tài)完善與設施改造發(fā)展形成。財富星座是現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)主要的商業(yè)設施之一，商業(yè)建筑面積約3萬平方米，目前商家入駐不多，主要以餐飲、美容美發(fā)等商家為主，二樓的商戶有相當部分從事的是專業(yè)咨詢與設計等面向特定客戶的公司，與周邊居民的日常生活需求貼合度不高，所以人氣不夠旺盛。規(guī)劃梳理財富星座現(xiàn)狀業(yè)態(tài)，適當壓縮專業(yè)咨詢與設計等面向特定客戶的項目所占比例與空間，在發(fā)展餐飲、美容美發(fā)等項目的同時強化滿足居民日常生活消費需求項目的建設。規(guī)劃建議根據(jù)市場需求引入音像書店、各類專賣店和專業(yè)服務店；設置一處社區(qū)綜合服務中心，并可設置各類中介、票務、維修等服務項目；改造二樓屋頂平臺，設置各類露天、半露天咖啡吧、時尚物品專賣店、特色專業(yè)服務店等項目，建設獨具特色的屋頂休閑商業(yè)街。北部片區(qū)中心北部片區(qū)中心規(guī)劃位于泰達時尚廣場（永旺購物中心），由于受京津塘高速公路的阻隔，生活區(qū)高速公路兩側的聯(lián)系比較薄弱，規(guī)劃在泰達時尚廣場（永旺購物中心）設置北部片區(qū)中心，并適當輻射生活區(qū)北側服務外包區(qū)內(nèi)的職工的生活消費需求，規(guī)劃商業(yè)建筑面積約1萬平方米。由于北部片區(qū)中心設置于泰達時尚廣場（永旺購物中心）內(nèi)，片區(qū)中心的部分功能與商業(yè)內(nèi)容可以依托泰達時尚廣場中的區(qū)級商業(yè)設施，不必另行單獨設置；但由于泰達時尚廣場中的區(qū)級商業(yè)設施的市場定位相對較高，并不能完全符合周邊居民的消費需求，北部片區(qū)中心的業(yè)態(tài)設置應注重與周邊居民的生活需求的貼合，引入商業(yè)項目的市場定位應以中端為主，項目內(nèi)容應以滿足日常生活需求為主。規(guī)劃要求北部片區(qū)中心應設置中型超市、大眾餐館、銀行、保險、證券所、音像書店、片區(qū)綜合服務中心等必設項目，并建議可根據(jù)使用與市場需求設置咖啡館、酒吧、美容美發(fā)、棋牌、KTV等休閑設施，票務公司、綜合維修、特色中介等專業(yè)服務設施和品牌專賣、連鎖超市等商業(yè)設施。在建設動態(tài)中，永旺購物中心即將入駐泰達時尚廣場，建筑總面積約10萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)面積約7萬平方米。北部片區(qū)中心宜結合永旺購物中心綜合設置。 南部片區(qū)中心南部片區(qū)中心規(guī)劃位于新港四號路與太湖路的西北，目前該地塊為待建商業(yè)地塊。規(guī)劃商業(yè)建筑面積約3萬平方米，，還可兼顧新港四號路南側部分居民的日常生活需求。南部片區(qū)中心位于生活區(qū)的東南部，周邊的現(xiàn)狀商業(yè)設施較少，片區(qū)中心的用地相對獨立與規(guī)劃中的天保金海岸區(qū)級商業(yè)設施也有一定距離。因此，規(guī)劃要求南部片區(qū)中心的設施設置內(nèi)容應全面周到，力爭滿足居民各方面的消費需求。同時，考慮到南部片區(qū)中心周邊以建設中高檔居住區(qū)為主，建議片區(qū)中心引入的各類商業(yè)設施應定位于中高端市場。生活區(qū)各片區(qū)級商業(yè)中心的配置內(nèi)容參照生活區(qū)片區(qū)級商業(yè)設施配置指標表。 生活區(qū)片區(qū)級商業(yè)設施配置指標項目分類指導指標（m2/千人）必設項目指導項目項目名稱一般規(guī)模（m2/處）項目名稱一般規(guī)模（m2/處）商場、超市260購物中心30006000連鎖超市10001500綜合商場20003000便利店100中型超市20003000食品店100500餐飲100大眾餐館500高級餐館5002000咖啡館100200酒吧100200茶室100200專業(yè)服務50專業(yè)店100200品牌專賣店100200美容美發(fā)150300東區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心金融35銀行營業(yè)所250保險營業(yè)所250證券公司營業(yè)所1000社區(qū)服務10綜合服務中心200300票務公司50綜合維修50100特色中介100200文化休閑30音像、書店600棋牌50歌舞廳KTV其他賓館酒店電影院汽車維修美容注：其他類中的賓館酒店、電影院、汽車維修美容等設施的規(guī)模不計入商業(yè)設施總體規(guī)模與人均指標。根據(jù)測算開發(fā)區(qū)東區(qū)工業(yè)區(qū)至2020年規(guī)劃人口容量約1113萬（含3萬學院區(qū)人口），規(guī)劃在東區(qū)工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)設置2處片區(qū)級商業(yè)中心，分別位于工業(yè)區(qū)的北部和南部，從空間分布上相對均衡，每處商業(yè)中心的服務半徑約為2公里，建筑規(guī)模根據(jù)其服務人口確定?？紤]到服務對象主要為藍白領公寓的居住者和工業(yè)區(qū)的就業(yè)人員，工業(yè)區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心的市場定位與項目設置與生活區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心應有一定的差異。規(guī)劃建議，工業(yè)區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心的市場定位應以中低端為主；在內(nèi)容配置上，更貼近藍白領公寓居住者的生活規(guī)律與需求，規(guī)劃將餐飲配送、衛(wèi)生服務中心等內(nèi)容列為必設項目，并建議在片區(qū)中心設置小型會展和商務酒店等服務內(nèi)容，滿足工業(yè)區(qū)的小型商務活動。北部片區(qū)中心北部片區(qū)中心規(guī)劃位于中央大道和第十一大街交口西南，利用工業(yè)地塊間的現(xiàn)狀空地建設，北部片區(qū)中心主要服務第八大街以北地區(qū)的就職員工與學院區(qū)的在校師生，規(guī)劃服務人口約78萬，規(guī)劃商業(yè)建筑面積約3萬平方米。北部片區(qū)中心的用地比較獨立，該中心建成后必將成為工業(yè)區(qū)北部地區(qū)的公共活動中心，是地區(qū)居民滿足生活需求的主要消費目的地。因此，規(guī)劃要求北部片區(qū)中心的設施配置應包括工業(yè)區(qū)片區(qū)級商業(yè)設施配置指標表中所列的所有必設項目，并在條件許可的情況下，根據(jù)市場需求盡可能多地設置指導項目。南部片區(qū)中心南部片區(qū)中心規(guī)劃位于服務外包區(qū)的核心位置，結合服務外包區(qū)的規(guī)劃建筑設置，南部片區(qū)中心主要服務中央大道以東、第十一大街以南地區(qū)的就職員工，并可輻射海濱大道東側部分居民的生活需求，（不含海濱大道以東的服務人口），規(guī)劃商業(yè)建筑面積約2萬平方米。西區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心南部片區(qū)中心與第五大街南側的區(qū)級商業(yè)中心節(jié)點泰達時尚廣場以及生活區(qū)北部片區(qū)中心較近，在服務上可以受到兩者的輻射，因此，南部片區(qū)中心的商業(yè)內(nèi)容配置應考慮與其兩者的錯位發(fā)展。規(guī)劃建議，南部片區(qū)中心的建設應體現(xiàn)工業(yè)區(qū)居民的生活特征，中心的市場定位應以中低端為主，設施配置除必設項目外，指導項目的設置應有充分的市場調(diào)研做基礎，避免與泰達時尚廣場內(nèi)的設施過于雷同，造成不必要的重復建設與資源浪費。根據(jù)有關部門提供的資料顯示，開發(fā)區(qū)西區(qū)至2020年規(guī)劃人口容量約8萬，空間布局呈組團發(fā)展模式。規(guī)劃結合西區(qū)規(guī)劃用地布局方案，在西區(qū)中部地區(qū)規(guī)劃公共服務設施用地內(nèi)規(guī)劃預留一處片區(qū)級商業(yè)中心的空間，服務西區(qū)的8萬人口。西區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心的服務對象主要是西區(qū)范圍內(nèi)的藍白領公寓的居住者和就業(yè)人員，市場定位與項目設置與生活區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心應有一定的差異。規(guī)劃建議，西區(qū)片區(qū)級商業(yè)中心的市場定位應以中低端為主；在內(nèi)容配置上，更貼近藍白領公寓居住者的生活規(guī)律與需求，規(guī)劃將餐飲配送、衛(wèi)生服務中心等內(nèi)容列為必設項目，并建議在片區(qū)中心設置一定規(guī)模的會展和商務酒店等服務內(nèi)容，滿足西區(qū)的商務活動。東部工業(yè)區(qū)和西區(qū)的各片區(qū)級商業(yè)中心的配置內(nèi)容參照東部工業(yè)區(qū)和西區(qū)片區(qū)級商業(yè)設施配置指標表。 東部工業(yè)區(qū)和西區(qū)片區(qū)級商業(yè)設施配置指標：項目分類指導指標（m2/千人）必設項目指導項目項目名稱一般規(guī)模項目名稱一般規(guī)模（m2/處）（m2/處）商場、超市150中型超市20003000購物中心30006000綜合商場20003000連鎖超市10001500食品店100500便利店100餐飲100大眾餐館500咖啡館100200餐飲配送5001500酒吧100200茶室100200專業(yè)服務20專業(yè)店100200品牌專賣店100200美容美發(fā)150300金融10銀行營業(yè)所250保險營業(yè)所250證券公司營業(yè)所1000東區(qū)生活區(qū)社區(qū)中心東區(qū)生活區(qū)社區(qū)中心片區(qū)服務70綜合服務中心200300票務50衛(wèi)生服務中心3000中介服務