【正文】 自動感應(yīng)燈。小區(qū)配套配套設(shè)施的恰當與否將直接影響到業(yè)主的生活質(zhì)量及滿意程度。規(guī)劃中應(yīng)根據(jù)實際情況綜合考慮小區(qū)的交通、購物、娛樂、醫(yī)療等。小區(qū)應(yīng)建有業(yè)主會所，但綜合考慮后期物業(yè)管理費用及小區(qū)的檔次，會所面積不宜過大，提供10項以內(nèi)的康樂活動。 小區(qū)自行車庫、垃圾站、水泵房等配套設(shè)施要具有景觀效果，以有效融入園區(qū)的園林設(shè)計中；小區(qū)車庫與總戶數(shù)比應(yīng)保持在30%的比例。第五部分：營銷策略一、總體策略方針針對沈陽市目前的市場情況，2000年及2001年舊有樓盤的存量較多，迫于競爭壓力，部分樓盤降價現(xiàn)象嚴重，今年春季房交會以來，小戶型成為市場的新寵，為本案的順利推廣提供了契機，但隨著開發(fā)單位的跟風(fēng)行為，小戶型也必然形成日見激烈的競爭，因此本案在推廣策略上應(yīng)堅持以快打慢，開盤前通過相對密集的廣告及公關(guān)活動等手段營造期待效應(yīng)，積聚人氣，在項目開盤初即造成旺銷，再利用“羊群效應(yīng)”形成慣性，迅速清盤。在價格上堅持低開高走的方針，通過銷售控制和技巧大面積催促客戶成交。避開市不可預(yù)見的風(fēng)險。二、銷售策略及推進 銷售籌備期（5月28日——7月31日）（1）銷售人員統(tǒng)一說辭擬定；（2）接待中心、洽談中心的布置裝飾；（3）統(tǒng)一銷售流程；（4）銷售人員培訓(xùn)，目標客戶模擬問答演練；（5）指定看房路線，客戶引導(dǎo)流程擬定；（6）配合各項工作進度，共同排除問題點；（7）客戶來電統(tǒng)計并分類；（8）促銷計劃擬定。 銷售蓄勢期（8月1日——8月31日）（1）配合廣告，對客戶進行宣傳，力爭造成口碑相傳的效果；（2）提升銷售人員士氣，擬定銷售人員銷售目標；（3）對最后價位及政策加以控制，凝聚開盤前的高潮。 強銷高潮期（9月1日左右開盤——11月30日，每月制造熱點強銷）（1）利用蓄勢期積蓄的期望值，在正式開盤前形成旺銷局面；（2）針對產(chǎn)品優(yōu)勢，加強催促式的引導(dǎo)；（3）在擴大成交的同時，對銷售加以控制。 銷售持續(xù)期（12月1日——明年11月30日）（1）繼續(xù)擴大戰(zhàn)果，并保護好現(xiàn)有市場；（2）對長期積累的有意向客戶進行策略性引導(dǎo)，以完成交定。（3）對成交或不成交的原因加以分析；（4）分析客戶層次，對廣告效果對行評估；（5）登記客戶資料，加強聯(lián)系；（6）利用內(nèi)部銷控表對銷售策略進行調(diào)整修正。 尾盤掃蕩期（明年12月1日——銷售結(jié)束）（1）對整個銷售工作進行總結(jié)；（2）利用技巧，縮短尾盤銷售期。三、價格策略及推進：在保持均價不變的前提下，將房源按照不同樓層、價格、朝向加以分類，以不同價格層次分為數(shù)個組團，以避免發(fā)生好位置房子走得過快，位置差的房子走得過慢的情況；為確保開盤的旺銷勢頭，堅持低開高走的價格策略，以具有吸引力的價位，聚攏盡量多的人群，同時利用折扣上技巧，將價格逐漸提升，保持旺銷勢頭的延續(xù)。價格暫定為 元/平方米起，均價定在 元左右。開盤前通過“競猜開盤價活動”聚攏人群，同時對回執(zhí)進行分析，探察消費者的心理承受價位，以利于開盤后的價格調(diào)整及控制。（具體方案見公關(guān)策略）開盤當日以 元/平方米起的低價入市。開盤半個月后，價位恢復(fù)到原定的 /平方米起價。 四、銷售節(jié)奏控制：為同競爭樓盤展開有效的對抗，不能將賣點一次推完，在不同時期要配合不同的廣告促銷活動。同時為了保持銷售的平衡，在售樓處不設(shè)置銷控板，把所有房源分5——6個組團，每個組團各種房型比例要一致。每日只推1——2個組團，每天更換組團類別。根據(jù)此方式，銷售經(jīng)理應(yīng)與企劃部共同制定具體銷售方案。銷售開始后，定期例會，針對具體銷售情況作以組團與銷售策略上的調(diào)整。第六部分 廣告策略與媒體行程計劃一、總體策略方針根據(jù)本案的產(chǎn)品特征與開發(fā)成本，結(jié)合上述形象定位與目標人群，在廣告投放上，一方面要有效地控制營銷成本，節(jié)約廣告預(yù)算，另一方面要顯示開發(fā)商的實力，彰顯樓盤的品位。兩手都要抓，兩手都要硬，要“使一百萬看上去象一千萬”。在這樣的要求下，廣告與公關(guān)活動的配合格外重要，同時廣告的創(chuàng)意性和系列化也必須強化。廣告表現(xiàn)應(yīng)以高雅而時尚、前位卻不失傳統(tǒng)的獨特風(fēng)格為主。小、精、美為廣告主要特色。顏色基調(diào)以嫩綠、橙色、淺灰為主色，文案突出簡潔、明快、淡雅、清新之感。更為重要的是在保持表現(xiàn)風(fēng)格一致的前提下，所有廣告在不同時期要推出不同利益點，以感性訴求強調(diào)理性訴求。二、廣告推廣主題（樓盤概念設(shè)計）主打概念：新時代amp。新境界amp。新生活釋 義：一方面強調(diào)了生活的品位，另一方面暗示了地段的增值潛力，既挈合了目標群體，又規(guī)避了本案人文環(huán)境上的不足。附加概念：第二自然 營養(yǎng)空間釋 義：在周邊缺少綠色植被和公園的情況下，強調(diào)園區(qū)的綠化和情趣，但避免人造、仿制等提法會引起受眾的反感，因此創(chuàng)造了“第二自然”這樣一個概念，而營養(yǎng)的提法又自然而然會令人聯(lián)想到健康，高品質(zhì)的生活情境，給客戶提供了一個美麗的夢想，也給本案的推廣提供了一個美麗的借口。三、廣告口號（廣告語）1) 哈羅，城市新生活2) 一花一石一世界 一草一木一生情 一家一戶一世緣3) 陽光 空氣 綠蔭——生活新鮮境4) 維他命計劃5) 讓心靈放飛的地方6) 好房子，不必大——現(xiàn)代家庭生活提案7) 中產(chǎn)階級新生活8) 與愜意相逢 和草木共舞 任性情飛揚（源于“人與樹共舞”）9) 空中四合院 鄰里共享空間10) 窗里窗外的世界都是你的四、廣告表現(xiàn)根據(jù)廣告策略的宗旨，在表現(xiàn)上突出“泛白領(lǐng)”即“小資階層”的生活品位，通過金庸的小說、徐志摩的詩、羅大佑的歌曲、三毛的文章、彈弓、軍帽、毛主席像章等廣告輔線，表現(xiàn)項目的文化內(nèi)涵及親和性，通過濃郁的時尚品位以及隱隱的懷舊情緒同主要目標消費群形成共鳴。五、媒體策略與媒體組合考慮費用及市場效果等因素，市場推廣媒體以《沈陽日報》、《沈陽晚報》為主，《時尚推介》、《每周刊》及廣播廣告為輔。1) 《沈陽日報》是黨報，發(fā)行量近30萬，基本為單位訂閱，廣告收費較高，但因其覆蓋范圍廣，所以效果顯著，而且較其它報紙易體現(xiàn)樓盤品質(zhì)及開發(fā)商實力。此報紙主要以硬性廣告為主。2) 《沈陽晚報》、《遼沈晚報》以軟性新聞為主。3) 《時尚推介》、《每周刊》：兩種雜志的發(fā)行均以派送方式發(fā)往高檔寫字樓，閱讀人群均為年輕白領(lǐng)階層，大部分為前面所定位的目標人群，而且廣告收費不高。此媒體以圖文形象廣告為主。4) 車體廣告：考慮在21245路公交車上發(fā)布車體廣告。 5) 廣播廣告：雖然信息到達率不如其它媒體，但收費較低，經(jīng)過長期轟炸，會收到意想不到的效果。6) DM派送：將DM設(shè)計成精美的優(yōu)惠卡，可印上“持本卡98折優(yōu)惠”、“持本卡在開盤當日到售樓現(xiàn)場有特大驚喜”的字樣，再與有關(guān)公司（如市場調(diào)查、派送、送水公司等）合作，以直郵方式將DM送到目標人群手中。7) 2003年黃頁電話號碼簿廣告：其發(fā)行以免費領(lǐng)取方式發(fā)往各機關(guān)及企事業(yè)單位，閱讀人群眾多，而且廣告收費不高。8) 其他媒體：將樓盤圖片及廣告語印在杯墊、紙制工藝品、掛飾、海報等物品上，向美容美發(fā)廳、酒吧、咖啡廳等場所發(fā)放。9) 其他廣告方式：六、廣告推進： 銷售籌備期（5月28日——7月31日）（1） 期廣告計劃及創(chuàng)意設(shè)計；（2） 樓書、DM、折頁、戶型卡等銷售資料的印刷；（3） 售樓處展板、沙盤、POP掛旗的設(shè)計制作。 銷售蓄勢期（8月1日——8月31日）（1） 樓處現(xiàn)場包裝；（2） 營造新聞事件，制造熱點，對客戶形成期待效應(yīng)；（3） 集中廣告投放，積累目標人群；（4） DM郵寄、直銷等廣告方式的輔助運用。 銷售高潮期（9月1日左右開盤——11月30日，每月制造熱點強銷）（1）開盤形象廣告；（2）計劃性、針對性的系列廣告；（3）推出產(chǎn)品不同優(yōu)勢的催促式廣告；（4）借助節(jié)日、社會活動等時機舉行大型公關(guān)、促銷活動，借勢宣傳、擴大成交；（5） 行促銷期優(yōu)惠活動，加大力度、實現(xiàn)銷售；（6） 推出促銷性廣告，以銷售成績?yōu)橐龑?dǎo)，擴大戰(zhàn)果。 銷售持續(xù)期（12月1日——明年11月30日）（1） 對效果進行評估，以調(diào)整訴求人群；（2） 根據(jù)界