【正文】 造一個綜合創(chuàng)新的環(huán)境和創(chuàng)新的精英文化。而根據(jù)各個高科技園區(qū)的比較分析，中介服務(wù)業(yè)（包括產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和生活配套服務(wù)）在創(chuàng)造這樣一種綜合創(chuàng)新環(huán)境過程中將起非常重要的作用。 由于目前張江北區(qū)作為發(fā)展已經(jīng)比較成熟，可供開發(fā)的土地資源有限，而且作為園區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是很適合集中發(fā)展配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因此本報告認為張江園區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)和生活配套服務(wù)應(yīng)主要由規(guī)劃中的中區(qū)來提供，由此導(dǎo)出張江中區(qū)的功能定位為張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，并且本報告認為在實際規(guī)劃中應(yīng)具有前瞻性，其功能要考慮到滿足北區(qū)產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展和未來南區(qū)的開發(fā)。圖22 張江中區(qū)功能定位功能深化：根據(jù)第一部分分析，本報告認為張江作為一個高科技園區(qū)，其功能是不完善的，特別是在產(chǎn)業(yè)和生活配套服務(wù)方面還相當缺乏，要將張江建設(shè)成為一個能實現(xiàn)自我發(fā)展的具有城市功能的高科技園區(qū)，需要對目前的配套服務(wù)功能進行深化，這將取決于張江中區(qū)產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)功能的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)升級：張江中區(qū)作為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，在產(chǎn)業(yè)方面將大量導(dǎo)入中介服務(wù)機構(gòu)，同時也將發(fā)展部分研發(fā)設(shè)計類產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型中小企業(yè)，為知識創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化創(chuàng)造良好的機制環(huán)境，促進園區(qū)向產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的發(fā)展模式轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)自我升級，獲取高附加值；在生活方面，將建設(shè)大量的商業(yè)、住宅、文化、休閑、娛樂配套產(chǎn)品，以創(chuàng)造高品質(zhì)、有利于激發(fā)創(chuàng)新的生活環(huán)境，增加園區(qū)對產(chǎn)業(yè)人口的吸引力。價值體現(xiàn)：張江中區(qū)作為園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、生活配套服務(wù)中心，是園區(qū)發(fā)展的有機組成部分，與北區(qū)以及將來發(fā)展的南區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)不僅僅是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，而是一個與之平行的功能區(qū)域，當其發(fā)展完善后，功能不僅僅是為產(chǎn)業(yè)區(qū)提供配套服務(wù)，更應(yīng)該成為一個中國高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形象標志，從而體現(xiàn)出張江高科技園區(qū)作為世界級的科技園區(qū)在中國以及全球高科技行業(yè)中的地位和價值。第三部分 產(chǎn)品定位篇統(tǒng)一規(guī)劃的必要性 本報告認為，張江中區(qū)的開發(fā)建設(shè)需要有一個統(tǒng)一的規(guī)劃，這樣的結(jié)論源于本報告對高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)配套和生活配套四者之間關(guān)系的分析。規(guī)劃執(zhí)行的統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)一統(tǒng)一規(guī)劃城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃生活配套產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口導(dǎo)入圖23 產(chǎn)業(yè)配套、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、生活配套關(guān)系 高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)配套和生活配套關(guān)系分析：u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入是一個相互促進的關(guān)系；u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要有產(chǎn)業(yè)配套的支撐；u 人口導(dǎo)入需要有生活配套的支撐；u 根據(jù)對上述三層關(guān)系的分析，本報告認為產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)和生活配套建設(shè)也應(yīng)是相互促進的關(guān)系，完善的產(chǎn)業(yè)配套可以促進人口的導(dǎo)入，而人口導(dǎo)入會對生活配套產(chǎn)生更多的需求，從而促使生活配套的進一步完善，生活配套的完善可以增加產(chǎn)業(yè)對人的吸引力，促進產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，而產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入會對產(chǎn)業(yè)配套提出更高的要求，從而促使產(chǎn)業(yè)配套的進一步完善；u 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入之間以及產(chǎn)業(yè)配套和生活配套之間的相互促進關(guān)系使得在規(guī)劃層面上，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃之間也是相互促進關(guān)系；u 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃之間的相互促進關(guān)系要求兩者之間能夠有機統(tǒng)一，這里的統(tǒng)一包括兩個層面，第一是規(guī)劃層面，要求規(guī)劃能夠有機統(tǒng)一，第二是執(zhí)行層面，即規(guī)劃的執(zhí)行要求能夠有機統(tǒng)一，否則兩者之間相互促進的關(guān)系就很有可能演變?yōu)橄嗷ブ萍s的關(guān)系。根據(jù)上述的關(guān)系分析，本報告認為在張江中區(qū)的規(guī)劃和規(guī)劃執(zhí)行過程中需要有一個統(tǒng)一的主體來對整體規(guī)劃和規(guī)劃的執(zhí)行進行統(tǒng)籌安排，才能保證產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口導(dǎo)入之間良性的促進關(guān)系。張江人口匡算張江人口匡算原則：u ；u 參考硅谷主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人口和服務(wù)業(yè)從業(yè)人口比例為41：47，在張江人口匡算特別是中區(qū)人口匡算中注重服務(wù)業(yè)從業(yè)人口的導(dǎo)入。表7：張江人口匡算表8：張江人口匡算上述人口匡算結(jié)果顯示，張江至中區(qū)開發(fā)完畢，張江總從業(yè)人口將達到21萬，其中北區(qū)為102500人，中區(qū)為107500人。從業(yè)人口中主導(dǎo)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)人口和配套服務(wù)業(yè)人口比例為5：4。辦公產(chǎn)品定位 綜合創(chuàng)新辦公場所策略 影響創(chuàng)新工作效率的因素 研究表明，影響創(chuàng)新工作效率的因素主要有以下三類：252。 工作場所252。 信息技術(shù)252。 管理 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)工作場所的特征作為影響創(chuàng)新工作效率的重要因素之一，本報告認為創(chuàng)新工作場所應(yīng)該具有以下特征：252。 辦公環(huán)境應(yīng)該兼具封閉和開放的特性252。 環(huán)境應(yīng)具有特征。 252。 促進工作空間的移動性。 252。 促進團隊合作。 252。 有利于專注工作。 252。 促進交流。 當代辦公趨勢圖24 當代辦公趨勢從上圖可以看出，目前處于“TIME”（即Telemunication、Information technology、Media和Entertainment）工業(yè)時代。圖25 當代辦公趨勢圖26 當代辦公趨勢從上圖可以看出隨著信息技術(shù)的發(fā)展，創(chuàng)新人員的辦公方式越來越個性化，多樣化，越來越靈活。據(jù)國際權(quán)威辦公研究機構(gòu)統(tǒng)計，目前約有30%的流動型辦公人員，這使每個工作位子利用率可能提高。隨著遠程辦公的普及，辦公室不再只是一個工作的場所，而更多地成為創(chuàng)新人員進行交流訊息與社會交往的空間。 因此使得現(xiàn)代辦公趨勢有了以下特征：252。 人均辦公面積變小252。 更多更豐富的公共使用空間 張江中區(qū)辦公人口匡算 表9：張江辦公人口匡算參考上海人均辦公面積為15平米/人，中等發(fā)達國家人均辦公面積為25平米/人，本報告認為，張江中區(qū)未來比較合適人均辦公面積為18平米/人，因為人均辦公面積隨著經(jīng)濟的發(fā)展逐漸增加，但隨著信息技術(shù)的發(fā)展，流動性辦公人員的增多，當人均辦公面積增加到一定程度后又會出現(xiàn)下降，其中的變化趨勢如下圖。 因此本報告建議張江中區(qū)的辦公總量為180萬平米，其中根據(jù)用地性質(zhì)，在本項目地塊的辦公總量為45萬平米。 張江辦公類型與面積測算（本項目地塊） 由于本項目地塊為張江中區(qū)的核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，并且鑒于中區(qū)其他地塊（大學(xué)城和總部經(jīng)濟）用地性質(zhì)以研發(fā)設(shè)計為主，因此本項目地塊的辦公產(chǎn)品目標客戶主要為中介服務(wù)機構(gòu)。 辦公面積（平米）員工人數(shù)（人）人均辦公面積（平米）行業(yè)Deloitte咨詢公司50035－4511－14咨詢與傳媒Accenture公司1420342咨詢與傳媒SEI投資總公司13000800金融服務(wù)RAC（皇家汽車俱樂部）區(qū)域總部5800800汽車服務(wù)Jagergarden市政大廳8800595行政管理 表10：著名中介服務(wù)公司人均辦公面積參考上表是對一些較為著名的中介服務(wù)公司人均辦公面積的一個測算和比較，可以看出這些中介服務(wù)公司的人均辦公面積從4到16平米不等。本報告建議在本項目地塊的辦公產(chǎn)品中，人均辦公面積可為13平米，按照辦公總量45萬平級計算，具體測算見下表。 表11：辦公類型和面積測算（本項目地塊）表12：辦公面積和人口測算（本項目地塊）辦公塔樓：單棟體量較大，一般為高層建筑，底層可為商業(yè)的綜合性辦公樓。多層辦公：單棟體量較小，不超過10層，功能較為單一的辦公樓。花園辦公：低密度辦公區(qū)域，一般為別墅或低于5層的多層建筑，綠化率較高。特色辦公：其他新穎有趣味的辦公形式。商業(yè)定位本報告所提及商業(yè)為“泛商業(yè)”，是指提供消費服務(wù)、可以換取商品或服務(wù)的場所。包括傳統(tǒng)的購物消費與餐飲，和諸多文化服務(wù)類型商業(yè)如音樂廳、劇場、講堂、藝廊、收藏館、媒體展示廳、科技公園等。本報告建議在張江中區(qū)新增25萬平米“泛商業(yè)”，其中科技公園布置在智慧島上，成為地區(qū)形象；而其余的文化設(shè)施可以安排在辦公的裙樓中，由各個商業(yè)機構(gòu)冠名認領(lǐng) 傳統(tǒng)商業(yè)面積測算表13：傳統(tǒng)商業(yè)面積測算（本項目地塊） 文化商業(yè)面積測算表14：文化商業(yè)面積測算（本項目地塊）住宅產(chǎn)品定位根據(jù)國外的高科技園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，高科技園區(qū)從業(yè)人員存在一種居住的流動性現(xiàn)象，即居住的流通。一個科技人才從跨出校門到事業(yè)發(fā)展，會根據(jù)自身的現(xiàn)實情況變換居住場所。從滿足基本住宿需要的單身宿舍到成家之初的小面積公寓，再到核心家庭的舒適型公寓；如果職業(yè)發(fā)展順利，將會選擇城市感強的高品質(zhì)景觀公寓或是更加接近自然的別墅。因此本報告認為高科技園區(qū)的住宅類型必須要形成“住宅鏈”。252。 員工宿舍、單身公寓252。 經(jīng)濟型公寓252。 “共渡”公寓252。 舒適型公寓252。 高品質(zhì)景觀公寓252。 別墅住宅252。 流動居住表15：張江人口和居住面積測算根據(jù)本報告的居住人口測算，在張江與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的居住人口約為69300人。根據(jù)對張江住宅市場的調(diào)研，北區(qū)已有及未來將提供的住宅產(chǎn)品面積約為190萬平米，扣除50萬平米動遷房與配套商品房，并扣除在此居住而不在此就業(yè)的居住面積20萬平米，預(yù)計北區(qū)可供產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口居住的住宅產(chǎn)品約為120萬平米。 ，； 中等發(fā)達國家人均居住面積35平米，折合建筑面積42平米。本報告建議張江產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的人均居住面積參考值在40平米左右，因此北區(qū)的住宅供應(yīng)將可以約3萬人的居住，剩余39300人的居住將主要在中區(qū)解決，按照人均40平米左右的居住面積，本報告建議在張江中區(qū)的住宅建筑面積在160萬平米左右。 根據(jù)張江中區(qū)用地性質(zhì)，并且其中部分是建筑在商業(yè)用地之上的具有居住功能的產(chǎn)品，在規(guī)劃層面上不屬于傳統(tǒng)意義上的住宅產(chǎn)品，比如酒店式公寓、酒店、服務(wù)式公寓等產(chǎn)品。 張江居住類型與面積測算(根據(jù)功能定位測算）表16：居住類型與面積測算 張江居住類型與面積測算(根據(jù)功能定位測算）表17：居住類型與面積測算普通公寓：普通高層或小高層建筑，部分可建于商業(yè)用地區(qū)域，作為中短期居住空間。景觀公寓：靠近商業(yè)中心、中央景觀帶或智慧島的高層或小高層建筑，部分可建于商業(yè)用地區(qū)域，作為中短期居住空間。流動居?。焊邔踊蛐「邔咏ㄖ峁┲卸唐诰幼】臻g，建于商業(yè)用地區(qū)域。共管公寓：提供綜合性商務(wù)服務(wù)（比如秘書服務(wù)）的公寓，購買產(chǎn)權(quán)后可以委托專業(yè)公司經(jīng)營，亦可自住。第四部分 開發(fā)策略篇需求分析 “新張江人”類別按照