【正文】 則申請外委維修。 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)、油色。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。，如有則應排放空氣。： a) 壓縮機電機絕緣電阻（ MΩ 以上）； b) 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c) 壓縮機油壓（正常1015kgf/cm2）； d) 壓縮機外殼溫度（正常85 ℃ 以下）； e) 吸氣壓力（）； f) 排氣壓力（） g) 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h) 檢查壓縮機是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)行的設備設施故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。 記錄 相關支持文件 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內電梯的運行管理。 職責 機電維修部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。 電梯管理員具體負責電梯的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應對小區(qū)內所有的主要部位至少巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要內容如下：a) 曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b) 減速想是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，；有無異常聲響；g) 通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳手等救援工具是否已放置在指定位置；h) 轎照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常；i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j) 轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l) 開關門有無異常（順暢），轎廂內應急燈是否可靠；m) 底坑限速器、張緊裝置、開關可碰鐵距離是否異常；n) 補償鏈是否有異響；o) 底坑有無積水或贓物。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電維修部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 異常情況處置 發(fā)生火災的處置：a) 樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂；b) 井道內或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 電梯濕水的處置：a) 當?shù)卓觾瘸霈F(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電源總電源；c) 當?shù)卓印⒕阑驒C房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關；d) 發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源；e) 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能太高）、自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》處理。 電梯機管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 交接班要求 接班人員應準時來接班。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 記錄 《電梯運行日記》 相關支持文件 《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》電梯運行日記 年 月 日 NO：備注1機房溫度、濕度2曳引電動機溫度、潤滑油、緊固3減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固情況4限速器、機械選層器運行情況5控制柜內繼電器、接觸器工作情況6制動器（線圈溫度、制動輪臟污情況7變壓器、電抗器、電阻器運行溫度8對講機、警鈴、應急燈（周）9轎廂內照明、風扇10廳外及轎內指層燈及指令按鈕11廳門及轎門踏板清潔12開關門有無異常13井道底坑情況（周）14補償鏈情況15各種標示物及救援工具情況16電梯運行舒適感說明：正常打“√”，已調整打“〇”，待調整打“△”，外委打“☆”，待；料打“◎”__________________班電梯管理員： 負責人：標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完成。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的電梯維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 機電維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 公共事物部負責向有關用戶通知電梯停用的情況。 程序要點 《電梯保養(yǎng)年度計劃表》的制定 每年的12月15日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是：a) 電梯使用的頻度：b) 電梯的運行狀況（故障隱患）；c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內容：a) 維修保養(yǎng)項目及內容；b) 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；d) 預期費用。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；b) 關好廳門，不能關廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關，關好廳門。 檢修過程中的安全注意事項：a) 給轉動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯；b) 人在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒；c) 人在轎頂上準備開動電梯觀察有關電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內，防止被其他部件碰傷。需由轎內檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準開動電梯；d) 禁止在井道內和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行；f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。最好使用手電筒；g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內探身，嚴禁維修人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作；h) 底坑深度超過1。5M的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關或限速器張緊裝置的斷繩開關斷開；i) 應盡量避免在井道內上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽；j) 檢修末完，檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時，應做到： ——關閉所有廳門，暫時關不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； ——切斷電梯總電源開關； ——排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結束后應做到： ——將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設備上； ——清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； ——送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； ——通知有關人員電梯恢復正常運行。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過60。C。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則更換。 限速器旋轉銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調整；鋼絲繩應完好列油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，如末在正常位置則應扳回。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為24MM。安全鉗鉗口應清潔無油污。 清潔控制柜內各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。、各廳門導軌的灰塵、油污。，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。，[安全觸板傳動機構是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關、減速開關、門鎖接點、電阻器等有無損壞，要求門刀距廳門地坎58MM，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為2/3油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調整或更換，對傳動部位應加潤滑油。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調整。 拽引輪繩槽應清潔無油污。 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試