【正文】 面積及配比、均價及走勢、目標客戶、銷售簡評等。（3）項目所在片區(qū)樓盤集合特征總結(jié)。市場細分及選擇目標客戶（1）項目概況及SWOT分析①項目控規(guī)、邊界條件和地質(zhì)特征簡述；②項目SWOT分析：結(jié)合項目邊界條件和地質(zhì)特征深入分析優(yōu)劣勢。如地段、周邊配套、景觀或自然環(huán)境、歷史形象、規(guī)模、容積率等；結(jié)合項目優(yōu)劣勢分析，提出項目可能面臨的機會和威脅。如區(qū)內(nèi)外競爭格局、消費者置業(yè)意向、發(fā)展時機等。（2）市場消費群體細分①經(jīng)濟有效群體細分。通過對項目可能輻射范圍的客戶調(diào)查，按照可承受價格細分現(xiàn)有購房人群；②意向有效群體細分。按照對片區(qū)和項目的偏好程度繼續(xù)細分購房人群；③客戶需求細分。在經(jīng)濟和意向細分的基礎(chǔ)上，對客戶需求進行再細分。具體細分標準可依綜合項目規(guī)模、容積率、邊界條件等因素確定。建議采用客戶購房動機和居住需求為細分標準。 （3）競爭項目消費群特點調(diào)查競爭項目消費群年齡、身份、工作、原居住情況、價格承受力等背景資料；主要消化戶型及面積、購買競爭項目原因。（4）選擇目標消費群體①可能目標消費群體圈定。綜合項目SWOT分析、競爭項目客戶特點，判斷并選擇適合該項目的且經(jīng)濟和意向皆有效的客戶作為該項目的可能目標消費群體。②選擇目標客戶。結(jié)合開發(fā)商利益要求、項目規(guī)模和以上客戶需求細分，確定項目的目標客戶。③目標客戶特征描述。④目標客戶需求描述。（5）目標客戶特征與需求匯總表目標客戶特征匯總表客戶來源（標明各區(qū)域來源所占百分比）客戶置業(yè)類型（標明首次置業(yè)、換房客戶或是活躍長者及其百分比）客戶購房用途（標明自住或投資及其百分比）客戶描述人口特征年齡區(qū)間（標明各年齡區(qū)間所占百分比）家庭結(jié)構(gòu)（標明各種家庭結(jié)構(gòu)所占百分比）社會特征文化程度（標明各種文化程度所占百分比）職業(yè)類型（標明各種職業(yè)所占百分比）目前居住狀況目前居住性質(zhì)（標明租屋、與父母同住、單位分房或是商品房及比例）目前居住面積（標明各種車輛擁有情況所占百分比）交通出行方式（標明各種狀態(tài)所占百分比）經(jīng)濟特征家庭年收入（標明各種年收入?yún)^(qū)間所占百分比）客戶購房需求匯總表客戶購房關(guān)注點排序?qū)r格、地段、周邊環(huán)境、發(fā)展商品牌、社區(qū)園林、戶型、朝向、生活配套、教育配套等客戶購房關(guān)注點按照關(guān)注度進行排序（突出方面標明所占百分比）?？們r可承受區(qū)間（標明總價可承受區(qū)間及各區(qū)間比例）園林景觀要求及偏好（標明客戶對園林景觀的基本要求和偏好）車位需求（標明客戶對車位的需求比例，包括總體車位配比和分產(chǎn)品類型配比）樓型偏好（標明客戶對樓型的偏好比例）戶型及面積需求（標明客戶對各種戶型及面積的需求比例）戶內(nèi)交樓標準偏好（標明全裝修、精裝修或是毛坯及其百分比）付款方式偏好（標明一次性、按揭的比例）配套基本需求及偏好商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施文體設(shè)施交通出行郵政金融醫(yī)療衛(wèi)生二、產(chǎn)品定位項目開發(fā)主題（1）項目主題及開發(fā)理念闡明項目開發(fā)主題和理念：如生態(tài)社區(qū)、體育主題、山水城主題、濱海主題等，表現(xiàn)出符合市場需求和客戶偏好的項目的獨特性或差異化，并符合項目地塊及規(guī)模的自身特點?；陧椖块_發(fā)主題的明確，提出對建筑風格和園林景觀的要求。（2）項目檔次定位結(jié)合項目規(guī)劃設(shè)計要求，說明本項目的檔次定位。并對該檔次定位提出設(shè)計上的具體支撐建議。如：“高品質(zhì)中高檔”定位,需要從市場認識角度提出高品質(zhì)的具體標準，如：高綠化率、高檔建筑用材、高車位配比、大樓間距等。項目開發(fā)節(jié)奏及價格建議（1）項目分期建議根據(jù)細分市場歷年供求水平和公司經(jīng)營要求，明確本項目開發(fā)節(jié)奏。主要包括分期數(shù)、各期開發(fā)時間、開發(fā)位置、規(guī)模和主力產(chǎn)品（包括商業(yè)、會所、車位等安排）等。（2）項目價格建議——項目整體均價及分期價格走勢建議。包括住宅產(chǎn)品(分產(chǎn)品類型)和其他可售型物業(yè)（商業(yè)、會所、車位等）銷售均價?！灼谡w均價及分產(chǎn)品建筑形式均價建議。包括多層、小高層、別墅等住宅產(chǎn)品,及商業(yè)、會所、車位等其他可售物業(yè)。產(chǎn)品建議（1）建筑形式選擇及構(gòu)成建議(結(jié)合設(shè)計的可行性研究方案說明)結(jié)合市場供求狀況、地塊容積率要求和客戶偏好，選擇項目整體的建筑形式及構(gòu)成比例。并重點明確首期開發(fā)產(chǎn)品的建筑形式和構(gòu)成。對建議方案的規(guī)劃和指標進行說明。建議在市場、設(shè)計均可行的前提下，選擇3種產(chǎn)品配比方案（分相同容積率與不同容積率兩種情況）進行經(jīng)濟策略，并說明確定其中一種方案的原因。（2）首期住宅戶型及面積選擇結(jié)合市場現(xiàn)狀和目標客戶需求，明確項目首期戶型及面積配比。如下表：（分產(chǎn)品類型列）戶型面積區(qū)間預計單價戶數(shù)比例面積比例總價區(qū)間目標客戶總戶數(shù)戶均面積（3）商業(yè)設(shè)施建議明確商業(yè)和住宅的關(guān)系，確定商業(yè)設(shè)施的功能和經(jīng)營模式。并初步提出商業(yè)業(yè)態(tài)、面積及價格（或租金）建議。 重點說明首期商業(yè)位置、規(guī)模、經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營計劃等。（4）會所設(shè)施建議 分析細分市場會所供應和經(jīng)營情況，結(jié)合目標客戶偏好及本項目開發(fā)要求，提出會所設(shè)施的經(jīng)營模式，以及位置、規(guī)模、檔次、建筑風格、功能設(shè)置等建議。（5）車位設(shè)置建議 分析細分市場車位供應和經(jīng)營情況，結(jié)合目標客戶車位實際需求及本地塊車位規(guī)劃要求，提出本項目車位配置數(shù)量及車位/戶數(shù)比；并說明車位配置形式（如：地面臨停、地下車庫、架空層停車等）。（6）其他配套建議主要說明配套類別、面積及到位時間等。如：教育配套、交通配套、醫(yī)療或健康設(shè)施、銀行、郵局等。注：其中對項目開發(fā)起決定性作用的配套設(shè)施需重點說明解決方案。首期賣場建議 （1）售樓處與樣板房售樓處位置、大小；外部售樓通道（人行、車行）位置；內(nèi)部售樓通道與樣板房、會所及園林等區(qū)位的連接；售樓處與項目發(fā)展后期關(guān)系。（2）售樓示范區(qū)說明售樓示范區(qū)位置、大小及作用等。經(jīng)濟測算（1）、說明在擬定容積率情況下、擬定產(chǎn)品組合情況下的獲利情況，并以其它容積率、其它產(chǎn)品組合獲利情況分析來輔助說明擬定容積率、產(chǎn)品組合的合適性。（如：當容積率為XX、產(chǎn)品組合為XX時，獲利情況如何。）分析時可參照以下表格：功能多層小高層高層別墅商業(yè)車位合計容積率 面積（平方米） 比例 100%開發(fā)成本（元/