【正文】 建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開始的沙河整治也對城東項目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭整體開發(fā)水平較高，價位偏高。集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項目可資宣傳、利用的方面）252。 商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大；252。 居住休閑功能的定位形象更好；252。 旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面）216。 下風(fēng)向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好；216。 高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；216。 住宅普遍售價水平偏低。總結(jié)城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；宏觀區(qū)位特征：252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。離成都市區(qū)僅20分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國水果之鄉(xiāng)”；252。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門寺水庫，無污染；252。 地塊處于陽光大道大道沿線。目前，陽光大道北接洛帶，南接華陽，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國西部陽光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門寺風(fēng)景旅游區(qū)。景觀：主要為陽光大道沿線東側(cè)景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。項目地塊周邊交通狀況——項目西臨陽光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項目，另外，有村級公交路線通過區(qū)域，所處區(qū)位交通方便。但項目地塊對外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽光中學(xué)、陽光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等文化娛樂桃花溝等旅游景點，商業(yè)性文化及娛樂配套相對較少商務(wù)配套四星級酒店一家、普通酒店三家地塊開發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位161。 交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；161。 自然景觀優(yōu)勢明顯；161。 項目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場空白點較多，發(fā)展空間較大。地塊周邊環(huán)境161。 旅游景點較多；161。 無重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。 地塊所處區(qū)位交通非常便利。弊——地塊內(nèi)部開發(fā)條件161。 地塊呈帶狀U型分布，過長；161。 靠近陽光大道的地塊內(nèi)有村級公交路線。交通環(huán)境161。 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費站； 本節(jié)分析小結(jié)——項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。廣州番禺板塊——片區(qū)開發(fā)商集體炒作，低開高走的片區(qū)樓盤開發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計和社區(qū)管理值得本項目參考上海世紀(jì)公園——對水體的處理和環(huán)境的營造值得本項目參考深圳銀湖國際度假村——國際會議中心的布局設(shè)計及經(jīng)營方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢幻水城的設(shè)計及經(jīng)營形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫，發(fā)展景觀設(shè)計和對水庫的利用值得參考杭州玫瑰山莊——別墅的設(shè)計及布局與整個景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬科四季花城——大社區(qū)小組團(tuán)的開發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會設(shè)計及產(chǎn)權(quán)酒店、會議中心的經(jīng)營方略青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開始！芙蓉古城——很成都很中國 給 世 界 一 個 聲 音 ！——千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！陽光假日——陽光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！l 成都近年來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；l 開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來大量的私營、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；l 項目所在區(qū)域為成都市有名的生態(tài)旅游區(qū)，在項目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏；l 項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；l 由于城南沿外環(huán)線開車到項目位置需時僅20分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會；l 項目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強項目的市場適應(yīng)性和盈利能力；在項目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂的宣傳，突出項目景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認(rèn)知度；l 以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設(shè)；l 成都房地產(chǎn)市場區(qū)域定位特征非常明顯，在項目發(fā)展中加強優(yōu)勢宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；l 成都房地產(chǎn)市場處在快速發(fā)展期，消費者的接受能力較強，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競爭；l 項目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；l 收費站對本項目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈送的形式予以克服；l 地塊出口單一、地形較長（1公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因為有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。