【正文】 市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實(shí)施的受益程度三環(huán)路、成龍路、成渝路、成洛路直接作用于城東的發(fā)展，近期將開(kāi)始的沙河整治也對(duì)城東項(xiàng)目有發(fā)展有一定促進(jìn)作用三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車(chē)南站立交橋的建成對(duì)城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬(wàn)科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來(lái)有逐漸加快的勢(shì)頭整體開(kāi)發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開(kāi)發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來(lái)發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好代表樓盤(pán)萬(wàn)科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）252。 商品住宅整體開(kāi)發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場(chǎng)發(fā)展空間較大；252。 居住休閑功能的定位形象更好；252。 旅游度假對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。城東的對(duì)比劣勢(shì)（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面）216。 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好；216。 高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙；216。 住宅普遍售價(jià)水平偏低?？偨Y(jié)城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤(pán)的新形象，徹底改變城東樓盤(pán)在人們心目中的印象。城東樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會(huì)樓盤(pán)速查手冊(cè)統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽(yáng) 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬(wàn)人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽(yáng)光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車(chē)程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車(chē)程；宏觀區(qū)位特征：252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。離成都市區(qū)僅20分鐘的車(chē)程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國(guó)水果之鄉(xiāng)”；252。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊處在山門(mén)寺水庫(kù)，無(wú)污染；252。 地塊處于陽(yáng)光大道大道沿線。目前，陽(yáng)光大道北接洛帶，南接華陽(yáng)，是成都市重要的城市外圍主干線；地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——主要為群山，有部分分布較散的舊村落；s 西側(cè)——同安鎮(zhèn)西部陽(yáng)光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國(guó)西部陽(yáng)光教育城；s 東面——群山；s 北面——規(guī)劃中的山門(mén)寺風(fēng)景旅游區(qū)。景觀：主要為陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長(zhǎng)的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無(wú)建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。項(xiàng)目地塊周邊交通狀況——項(xiàng)目西臨陽(yáng)光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級(jí)公交路線通過(guò)區(qū)域，所處區(qū)位交通方便。但項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽(yáng)光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來(lái)很大的問(wèn)題。項(xiàng)目地塊周邊配套——可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套教育配套陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等文化娛樂(lè)桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂(lè)配套相對(duì)較少商務(wù)配套四星級(jí)酒店一家、普通酒店三家地塊開(kāi)發(fā)條件——利——宏觀區(qū)位161。 交通方便，離市中心及城南、城北20分鐘；161。 自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯；161。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。地塊周邊環(huán)境161。 旅游景點(diǎn)較多；161。 無(wú)重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好；地塊周邊配套161。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。 地塊所處區(qū)位交通非常便利。弊——地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件161。 地塊呈帶狀U型分布，過(guò)長(zhǎng)；161。 靠近陽(yáng)光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。交通環(huán)境161。 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車(chē)或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。廣州番禺板塊——片區(qū)開(kāi)發(fā)商集體炒作，低開(kāi)高走的片區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)策略南海香格里拉——環(huán)境及位置相似，規(guī)劃及配套等值得本項(xiàng)目參考廣州白云堡豪苑——景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)管理值得本項(xiàng)目參考上海世紀(jì)公園——對(duì)水體的處理和環(huán)境的營(yíng)造值得本項(xiàng)目參考深圳銀湖國(guó)際度假村——國(guó)際會(huì)議中心的布局設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)方式值得參考深圳蛇口龜山別墅——發(fā)展歷程及客戶層面的發(fā)展值得本項(xiàng)目發(fā)展參考中山星辰花園——威尼斯夢(mèng)幻水城的設(shè)計(jì)及經(jīng)營(yíng)形式可供參考中山凱茵豪苑——靠近水庫(kù)，發(fā)展景觀設(shè)計(jì)和對(duì)水庫(kù)的利用值得參考杭州玫瑰山莊——?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)及布局與整個(gè)景觀系統(tǒng)的協(xié)調(diào)值得參考深圳萬(wàn)科四季花城——大社區(qū)小組團(tuán)的開(kāi)發(fā)及商業(yè)配套值得參考廣州星河灣——水邊木檻道的設(shè)計(jì)及寶墨園水循環(huán)系統(tǒng)的利用重慶海蘭云天——游艇會(huì)設(shè)計(jì)及產(chǎn)權(quán)酒店、會(huì)議中心的經(jīng)營(yíng)方略青城高爾夫山莊——與這片綠色一起生活！青城白鷺洲——完美別墅人生由此開(kāi)始！芙蓉古城——很成都很中國(guó) 給 世 界 一 個(gè) 聲 音 ！——千年文明在這里恒遠(yuǎn)承傳！陽(yáng)光假日——陽(yáng)光假日、大型小別墅社區(qū)！玉泉山莊——美式莊園、生命綠卡！黃金海岸——海岸生活、完美體現(xiàn)！l 成都近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)形成；l 開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)大量的私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注；l 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏；l 項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；l 由于城南沿外環(huán)線開(kāi)車(chē)到項(xiàng)目位置需時(shí)僅20分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)；l 項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)，先迎合、再引導(dǎo)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂(lè)的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；l 以“大社區(qū)、小組團(tuán)”的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；l 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；l 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)；l 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；l 收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車(chē)或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；l 地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（1公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。