【正文】 貴族學校的配套設施，占地面積約65畝，建筑面積45,000平方米。A3區(qū)為南洋貴族學校，占地面積約120畝，建筑面積35,000平方米。（二）B組團B組團是東籬休閑度假村和嘉陵高爾夫練習場。該組團北與金龍湖水壩入嘉陵江入口處相接，毗鄰重慶市高爾夫球場；西與基地內(nèi)部南北向干線——東蘺大道B段相連，東瀕嘉陵江。占地面積約160畝，建筑面積76,500平方米，為TOWNHOUSE獨立式別墅。B組團將充分利用沿嘉陵江和臨市高爾夫球場的優(yōu)勢，布置東籬休閑度假村和嘉陵高爾夫練習場。同時，在靠近嘉陵江一側(cè)適當布置歐美式區(qū)域景觀休閑廣場和釣魚場、淺水浴場（擬意）等。B組團分B1區(qū)和B2區(qū)。B1區(qū)為東籬休閑度假村，占地面積約130畝，南與A組團南洋貴族學校毗鄰，北與B組團B2區(qū)嘉陵高爾夫練習場為鄰，西與南北向基地干道——東蘺大道B段相接，東與嘉陵江接壤，天然水景相擁入懷，是建造度假休閑居所的最佳場所。產(chǎn)品為目前較流行的TOWNHOUSE聯(lián)排別墅和獨立式別墅，且沿江排列布置，建筑面積75,000平方米。B2區(qū)為嘉陵高爾夫練習場，占地面積約30畝，緊接B2區(qū)?？拷瘕埡畨稳爰瘟杲肟谔幉⑴徶貞c市高爾夫球場，是專為高爾夫球場設置的預備高爾夫練習場。同時，在靠近嘉陵江一側(cè)適當布置歐美風情休閑廣場和釣魚場（擬意），淺水浴場（擬意）等。該練習場設10余個練習球道，并設小型高爾夫會所，會所建筑面積約1,500平方米，將存物柜的更衣室、附著盥洗設備的休息室以及咖啡室、棋牌室、用餐室等設施基本設置在會所。（三）C組團C組團是世外桃源的旅游度假村——帕特南溫泉旅游度假中心。本組團占地面積約410畝。具體范圍為北向通過金龍湖與市內(nèi)最大的高爾夫球場接壤；西鄰南金龍湖（沿212國道方向）；南與A組團及基地內(nèi)東西干道——東蘺大道A段相接；東向毗鄰基地南北干道——東蘺大道B段與B組團隔路相望。 C組團設置有成功人士居住的豪園與溫泉旅游度假基地、商業(yè)娛樂村、科技公園等。共分C1區(qū)、C2區(qū)、C3區(qū)、C4和C5區(qū)。C1區(qū)為“歐美商業(yè)娛樂村”，占地面積約40畝，同時配有商業(yè)步行街、娛樂設施、肉菜市場、少量的住宅以及醫(yī)院、銀行、郵局、電信等社區(qū)配套設施，為整個社區(qū)的綜合配套所在地。C2區(qū)為“未來世紀科技公園”，占地面積約40畝。該公園主要是為重慶以及南洋學校學生配套的高科技公園。主要有航天、宇宙飛船、深?？萍?、信息科技、珍奇動物等現(xiàn)代高科技產(chǎn)品展示公園。C3區(qū)為浪高溫泉旅游度假村，占地面積約200畝，建筑面積8萬平方米。同時在沿湖一帶布置袖珍型情侶別墅區(qū)。C4區(qū)為四星級酒店浪花溫泉酒店，占地面積50畝，建筑面積2萬平方米，位于帕特南溫泉度假中心最高處，成為旅游度假和重慶市的高級會議的接待中心，同時也是高爾夫球場球員的接待中心。C5區(qū)為高尚別墅區(qū)——“藍色貝利”家園。占地面積約80畝。限量制造、限量供應，是富豪新貴族的頂級別墅。既體現(xiàn)擁有者的身份地位，又有極強的收藏價值。本區(qū)域共建造58幢高級別墅，面向重慶貴族階層開放。（四）D組團D組團是東亞綠色運動場。本組團占地面積約230畝，該組團北向接E組團半島，西向緊靠212國道，東與東金龍湖相連，南與南金龍湖相擁。該組團由兩個互連的半島組成，此半島向金龍湖方向延伸，有湖光山水之妙。該組團為綠色體育運動中心，共分D1區(qū)、D2區(qū)和D3區(qū)。D1區(qū)占地面積約60畝，為陶城滑草場（40畝）、海盜船（8畝）、熱氣球運動場（12畝），并配有少量建筑物，約1200平方米。D2區(qū)占地面積約90畝，以體育運動為主的21世紀綠色健康運動場，主要項目設置有——40畝維頓網(wǎng)球公園（10片）、25畝韓國旱地滑雪場、25畝007射擊（射箭）運動場。配套建筑為1800平方米。D3區(qū)占地面積約80畝，為低密度落水別墅和情侶別墅。主要位置在沿金龍湖一圈，布置低密度別墅單身和情侶別墅。（五）E組團E組團為陶園古城。該組團占地面積為150畝，具體范圍為北向靠近在建工程水天花園，西向緊靠212國道，東向毗鄰東金龍湖，南向接壤D組團的東亞綠色運動場。陶園古城是《世外桃源》項目唯一一個具有中國民俗風情的仿古建筑群。整個古城占地面積為150畝，建筑面積為100,000萬平方米，約有1000多戶心儀仿古建筑者將成為該園的主人。（六）F組團F組團是世外桃源項目的水上運動中心。金龍湖分東金龍湖和南金龍湖。東金龍湖與D、E組團相鄰至園夢橋。以圓夢橋以西至C組團和212國道、D組團所圍成的水面為南金龍湖。在金龍湖上可設日式水上快艇游和劃水運動（中國龍舟）、水上射擊、游泳等運動項目。第十章 項目發(fā)展主題論述項目發(fā)展主題是世外桃源項目開發(fā)的關鍵。由于本項目規(guī)模較大和項目主題各異，為了使本定位策劃報告具有連續(xù)性和實效性，我們將項目七個發(fā)展主題另章論述，進行逐一詳細分析，以加強本報告的可操作性。一、教育發(fā)展主題論述教育已經(jīng)成為社區(qū)構(gòu)成的主體——家庭生活的重心，成為決定社會發(fā)展前景的必要因素的今天，我們將一個一個大型社區(qū)推向社會的時候，只要我們將教育切實做到位，必然會對有教育意識及責任感的家庭、社會乃至政府產(chǎn)生一個大的震動和推進。由此為重慶房地產(chǎn)消費者帶來嶄新的消費觀念，并在拉動土地升值上有強大的帶動力。 因此在我們設計的社區(qū)中，將不會將教育僅僅作為房地產(chǎn)的啟動工具然后任由其自生自滅，我們不會將教育僅僅作為房地產(chǎn)中迫不得已的配套條件讓它淪為一個二、三流的學校，我們是在踏踏實實做房地產(chǎn)的同時認認真真地辦教育，將教育的概念融合在整個基地之中，讓教育真正為每一個社區(qū)的主體——家庭服務，讓教育成為社區(qū)的主題后，它同時也會成為令主體驕傲的原因。當我們將社區(qū)教育模式及概念展示在教育者、家長和學生的眼前，它將會把中國教育界大力提倡的素質(zhì)教育、基礎教育、社區(qū)教育、終身教育相結(jié)合的理論帶向?qū)嵺`。 而另一方面當教育為社區(qū)確立一個高起點的定位，提升社區(qū)的整體素質(zhì)形象，為社區(qū)的配套打下基礎，對于拉動土地升值，確立買家信心有直接的作用。它對于消費者而言是一個嶄新的房地產(chǎn)消費觀念的引入，是消費者自我完善，自我成長空間的最佳選擇。 因此當我們站在泛地產(chǎn)的高度，用跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)的眼光，將教育這個社區(qū)永恒的主題發(fā)揮出來，更好的為社會和消費者服務。 （一）教育配套的必要性設制南洋國際雙語（貴族）學校，不僅是為了陪襯本項目的市場需求，而且也是為項目的長遠大計考慮，更是從投資回報的經(jīng)濟角度去設計。根據(jù)重慶市城郊人口調(diào)查顯示，2001年1~5月，居民家庭消費轉(zhuǎn)型加快，出現(xiàn)明顯“拐點”現(xiàn)象。從物質(zhì)消費轉(zhuǎn)向滿足享受和發(fā)展需要的消費，以吃用為主的物質(zhì)型消費持續(xù)下降。文教娛樂、旅游、康體、居住等享受和發(fā)展型消費成為消費熱點。近幾年，居民家庭用于教育的支出一直以兩位數(shù)增長。1~5月，%。，%?？墒?，重慶并未有比較像樣的高檔次的教育學校。因此，南洋貴族學校作為重慶私立學校的先驅(qū)，將引領重慶較高檔次的私立學校進入重慶，提升重慶的教育品位和檔次。2001年6月8日，重慶市政府第83次常務會議討論通過，加快實施科教興渝的戰(zhàn)略決定。對振興全市教育推出了系列重大舉措，其中對辦學體制和投資條件、創(chuàng)辦私立學校都有明文規(guī)定：“我市將采取民辦公助、公辦民助、股份制辦學”等模式，建立多元辦學新體制，吸引境內(nèi)外人士或機構(gòu)合作辦學、投資辦學或捐資助學。積極發(fā)展民辦高中階段教育和高等教育。民辦學歷教育，在土地征用、稅費減免、招生就業(yè)及師生有關待遇等方面與公辦學校同等對待。允許民辦學校在保證正常運轉(zhuǎn)的前提下，逐步收回辦學成本，并得到滾動發(fā)展。單位、企業(yè)、個人用于改善辦學條件設立助學金、獎學金等的捐贈，經(jīng)審核批準，允許稅前列支?！边@些政策，不僅為民辦學校大開了綠燈，而且為教育投資提供了政策基礎。因此，設置南洋貴族學校是很有必要的，她是世外桃源項目地產(chǎn)整合開發(fā)模式的支撐點之一。（二）世外桃源項目教育主題發(fā)展思路辦學思路創(chuàng)辦重慶市一流的貴族學?！涎髧H雙語學校。南洋貴族學校是一所真正意義上的貴族學校。該校屬于社會力量辦學的民營學校。學?？珊陀鴮毝艽髮W、美國加州大學等知名學?；驀鴥?nèi)知名學校（如北京景山學校）聯(lián)合辦學。實行從小學到中學——國外大學的連續(xù)教育機制。使學生從小學入學到大學畢業(yè)實現(xiàn)“終身教育”一貫制，真正使學生教育實現(xiàn)一體化。辦學模式采用發(fā)展商出地，與國外和國內(nèi)學校聯(lián)辦的方式，保證發(fā)展商投資不要太大。同時為減少對學校的投入，有關住宿等配套設施不由學校投入和配套，更多地由小區(qū)配套，并實行有償使用。 學校的辦學模式以“股份聯(lián)合辦學”的模式為佳。即與境內(nèi)外的知名學校聯(lián)合創(chuàng)辦為主（邀請國內(nèi)北京景山學校或美國、英國的知名學校等），聯(lián)合投資，共同收益，即由境外或國內(nèi)具有知名品牌的學校出品牌、管理模式和辦學的初創(chuàng)投資，由開發(fā)商重慶中安地產(chǎn)公司出地皮和部分建設投資，或共同組成教育股份公司進行教育投資和教學管理，學校經(jīng)營。學校只設置教學室和教學設施以及必要的、國家規(guī)定的體育教學運動場館、田徑運動場等。除了教師宿舍外，學校不另行給學生提供住宿，學生宿舍的解決是靠學生家長購買學生公寓來解決。（聯(lián)合擬向合作單位：境外英國寶盾大學、美國加州大學。境內(nèi)是北京景山學校，中國南洋發(fā)展集團的南洋國際雙語學校等。）學校教育體系設置學校教育結(jié)合國家教育部“九年義務教育”的規(guī)定，實行從幼稚園開始到高中畢業(yè)分段教育體系。幼稚園：3—6歲兒童。小學到高中十年制教育。出國留學預科：愿意出國留學的繼續(xù)教育之本校高三學生及校外適齡學生。（三）教育經(jīng)營教育作為一種產(chǎn)業(yè)，除了向社會提供“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”外，還必須有一定的經(jīng)濟回報。這就必須有一種切實可行的經(jīng)營方式與策略。本方案提供以下三種經(jīng)營（學校收費方式）方式的思路。教育儲備金：在入學時一次性收取一定量的教育儲備金（15—30萬元），在學生離校時全額返還。教育助學金：在入學時一次性收取一定量的教育助學金（15—30萬元），在學生入學時，無償分配一套住房。房價在教育助學金中扣除，離校時只返還除去房價的剩余教育助學金。教育按揭：由國家金融單位與項目開發(fā)商共同開發(fā)，取得中國人民銀行批準，向?qū)W生家長發(fā)放的消費貸款業(yè)務。通過銀行的支持，為眾多有志到南洋貴族學校讀書又無力一次交清學雜費的學生，提供靈活的交費形式。按揭方法：借款人申請將子女送入南洋貴族學校就讀時，先支付一部分首期學雜費，余額向銀行作抵押按揭貸款，抵（質(zhì)）押物為銀行認可的財產(chǎn)（或購置世外桃源的房產(chǎn)），借款人必須在按揭期內(nèi)以月供的方式還清全部貸款本息。（四）回報方式學校投資的回報通過教育儲備金或購房款的變通形式來體現(xiàn)。在聯(lián)合辦學的學校經(jīng)營模式下，以股份上市的形式下獲得遠期回報。（五）學校建設與操作要領學校名稱：南洋貴族學校（暫定名）學校規(guī)?？傉嫉孛娣e為185畝，總建筑面積為8萬平方米（不含運動場地），其中南洋學校占地120畝，約35個班。南洋學生公寓占地65畝。設計學校容納人數(shù)為1500人。實際在校計劃人數(shù)為1000人。配套設施為樂齡公寓、學生公寓（樂齡公寓不在學校范圍計算）。整個建筑以多層為主。學生公寓學生公寓是專為學生提供的住宿區(qū)。該公寓以助學金的形式由學生家長在辦理就學時，一同辦理入住手續(xù)，學生可免費使用。在學生在學校就讀時，房屋產(chǎn)權(quán)歸學校。在學生離校時，如學生家長愿意留下該房屋，學?？稍谄渲鷮W金中扣除，產(chǎn)權(quán)歸購買者所有（具體操作辦法另案策劃）。學生公寓占地約65畝。大約可建造1000戶，即可安置1000名學生住宿。二、旅游發(fā)展主題有資料顯示，已成為我國國民經(jīng)濟新增長點的旅游業(yè)正保持強勁增長勢頭，繼去年取得快速增長之后，今年仍將是全面豐收的一年，預計今年的旅游總收入將達到4500億元，特別是春節(jié)、“五一”、國慶三個長假，外出旅游人數(shù)超過1億人?？上У氖?，由于假期時間固定，且受旅游地域季節(jié)影響，不能選擇最佳時機領略自然風光，因此假日的休閑性并不突出。目前中國國家旅游局已向國務院提出建議，在中國全面落實帶薪休假制度，該計劃現(xiàn)正在醞釀之中。如果建議被采納，國內(nèi)將采取一定措施確保帶薪休假制度的落實，中國城市職工可供休閑的節(jié)假日將由114天增加到120多天，這意味著城市人口一年中將有三分之一的時間屬休閑時間，休閑將成為人們重要的生活方式。為了順應市場的變化，位于風景區(qū)的項目打出了“假日住宅”的旗號，以山水、田園風光為賣點，以“度假＋投資”的雙重魅力來吸引北京的消費族。從城市基礎設施尤其是高速路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會關注的焦點，旅游房地產(chǎn)的概念浮出水面，市場運營也已初露端倪?？梢赃@樣說，旅游地產(chǎn)是“整合地產(chǎn)”的一支勁旅，但不是說，什么樣的地塊都可以做旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的資源要素是非常重要的一環(huán)。（一）旅游配套的必要性世外桃源旅游地產(chǎn)的資源除了山景、湖景、江景外，還有巨大的溫泉資源。在這里，我們對旅游項目的策劃，在很大程度上是作好溫泉資源這個大文章。眾所周知，在京城，昌平的小湯山是以溫泉而聞名的；無獨有偶，八達嶺溫泉度假村也是以一口熱水井而帶旺一方物業(yè)。近兩年，隨著北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“溫泉入室”已成為開發(fā)商提高物業(yè)檔次的一張新牌。截止到目前，北京市已有10個左右的新建商品房小區(qū)在市地熱管理處的允許下打鑿地熱井，成為京城為數(shù)不多的“溫泉人家”。其中，寶隆城、鵬潤家園、恒松園的地熱溫泉井已投入使用，嘉禾園、華邸尊邸、建宏大廈、玫瑰園、洋橋溫泉居、華輝園、陽光100正在興建。北京市地熱管理處的陳建平處長說，地熱溫泉的用途，僅僅是開發(fā)商看好地熱的一個方面。開發(fā)商看好地熱的另一個原因是地熱井的綜合造價不高。正常情況下，一口地熱井的綜合造價僅和燃煤鍋爐差不多，比燃油、燃氣鍋爐小得多，且具有不占地、不占人、操作簡單、運行成本低等優(yōu)勢。在北京，多一口地熱井，就可以減少一個小鍋爐，對首都的環(huán)境保護也起著重要的作用。在四川雅安，為開發(fā)雅安周公山溫泉旅游度假勝地，三大跨國設計公司，一家咨詢公司為該公司把脈、策劃、設計。美