【正文】 手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。　　采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)?！　〔扇“N方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)?！　“N方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)?！　〔扇』鶅r（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)?！　∥蟹胶徒邮芪蟹綉?yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。　?。ㄎ澹㈤_發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。　　將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)?！　《㈥P(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整?！　☆A(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入利潤率　　預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。　　預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額?！　∪?、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認收入　　將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；　　將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；　　以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。　?。ǘ┮曂N售行為的收入確認時限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)?！　。ㄈ┮曂N售行為收入確認的方法和順序按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定?！　∷?、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)?！　⊥旯ぐ俜直确ㄊ歉鶕?jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)?！　∥?、關(guān)于成本和費用的扣除問題　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除?！　￠_發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本?！　∠铝许椖堪匆韵乱?guī)定進行扣除：（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本247?？偪墒勖娣e　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本　?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。　　屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象?！　儆诔杀緦ο笸旯ず髮嶋H發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。　?。ㄈ┙杩钯M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除?！　。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除?！　。ㄎ澹┩恋亻e置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。　?。┏杀緦ο髨髲U或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除?！　。ㄆ撸V告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除?！　。ò耍┱叟f。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用?！　×?、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題　　本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)?！　”就ㄖ?003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行。 1財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于保險企業(yè)代理手續(xù)費支出稅前扣除問題的通知 文號 財稅［2003］205號 發(fā)文單位 財政部、國家稅務(wù)總局 發(fā)文日期 2003912　 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：　　根據(jù)保險市場的發(fā)展情況，為解決保險企業(yè)代理手續(xù)費稅前扣除不足的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)對保險企業(yè)代理手續(xù)費支出稅前扣除范圍調(diào)整如下：　　從2003年1月1日起、保險企業(yè)開展業(yè)務(wù)支付的代理手續(xù)費，可在不超過當年本企業(yè)全部實收保費收入8%的范圍內(nèi)據(jù)實扣除。1財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于向中華健康快車基金會等５家單位的捐贈所得稅稅前扣除問題的通知 文號 財稅[2003]204號 發(fā)文單位 財政部、國家稅務(wù)總局 發(fā)文日期 2003922　 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局：　　為支持我國農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生、經(jīng)濟科學(xué)教育、慈善、法律援助和見義勇為等社會公益事業(yè)的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)國務(wù)院批準，現(xiàn)對納稅人向中華健康快車基金會、孫冶方經(jīng)濟科學(xué)基金會、中華慈善總會、中國法律援助基金會和中華見義勇為基金會的捐贈稅前扣除問題通知如下：　　對企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體和個人等社會力量，向中華健康快車基金會和孫冶方經(jīng)濟科學(xué)基金會、中華慈善總會、中國法律援助基金會和中華見義勇為基金會的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前全額扣除?！　”就ㄖ?003年1月1日起執(zhí)行。1 國家稅務(wù)總局關(guān)于下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊審批項目后續(xù)管理工作的通知 文號 國稅發(fā)［2003］113號 發(fā)文單位 國家稅務(wù)總局 發(fā)文日期 2003922　 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：　　　為確保落實國務(wù)院關(guān)于行政審批制度改革工作的要求，進一步做好下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊行政審批制度后的后續(xù)工作，避免出現(xiàn)征管漏洞，經(jīng)研究，現(xiàn)就下放管理的固定資產(chǎn)加速折舊的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工