【正文】 電焊、噴燈等。（11）檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到：①將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落在設(shè)備上；②清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌；③送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改；④通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。 電梯管理責(zé)任人負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每3個月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查），對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時，一臺電梯的全部保養(yǎng)項目可以一次性進(jìn)行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進(jìn)行保養(yǎng)。a、檢查曳引電動機(jī)、減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對曳引電動機(jī)軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪蝸桿潤滑油；b、檢查曳引電動機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳引電動機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊；c、檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。制動器溫升不超過60度；d、門機(jī)直流電動機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時厚度的1/3時則應(yīng)更換；e、限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，地腳螺栓應(yīng)緊固；f、檢查張緊裝置動作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開關(guān)是否處于正常位置，如未在正常位置則應(yīng)扳回；g、檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為24㎜。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污；h、清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積炭現(xiàn)象，如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換；i、檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機(jī)構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理；j、清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污；k、檢查各廳門門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換；l、檢查自動門傳動機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機(jī)皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞。要求門刀距廳門地坎58㎜，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為3㎜，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠；m、檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換；n、檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油；o、清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒；p、檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物；q、檢查曳引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽應(yīng)清潔無油污；r、檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應(yīng)擰緊；s、做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作于每年12月上旬以前完成。a、每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油；b、檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換；c、清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油；d、張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500177。50㎜，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩；e、檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值24㎜），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；f、清潔機(jī)械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換；g、清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機(jī)速度；h、調(diào)整廳轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證58㎜；i、緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應(yīng)無撞擊聲；j、加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗時，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準(zhǔn)確，傳動部分應(yīng)靈活；k、對終端限位開關(guān)做越程試驗，其越程距離為上下端站廳門地坎以遠(yuǎn)5070㎜；l、對終端極限開關(guān)做越程試驗，其越程距離為上下端站廳站地坎以遠(yuǎn)150200㎜；m、，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4ΜΩ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；n、檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應(yīng)由工程維修領(lǐng)班填寫書面申請延時維修保養(yǎng)，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程維修領(lǐng)班盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程維修領(lǐng)班口頭批準(zhǔn)后，按“電梯故障維修規(guī)程”進(jìn)行緊急維修。 電梯管理責(zé)任人應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維護(hù)保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交工程維修部存檔，保存期為長期。 電梯維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn) 電梯維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)a、電梯維修保養(yǎng)必須嚴(yán)格遵守以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）GB75885電梯制造與安裝規(guī)范；（2）GB100588電梯技術(shù)條件；（3）GB100598電梯試驗方法；（4）GB100603電梯安裝驗收規(guī)范；（5）《電梯與自動扶梯安全管理條例》；（6）《電梯安全檢測報告書》；（7）《電梯安裝檢驗原始記錄》；（8）《自動扶梯安全檢測報告書》；（9）《自動扶梯安裝檢測報告書》；（10）《保養(yǎng)質(zhì)量檢驗原始報告》。 電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量檢驗規(guī)定a、電梯維修保養(yǎng)質(zhì)量檢驗工作由工程維修部領(lǐng)班負(fù)責(zé)實施；b、電梯與自動扶梯的維修保養(yǎng)工作必須按照國標(biāo)和上級部門的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；c、電梯維修保養(yǎng)人員必須服從項目客戶中心的安排，嚴(yán)格按照項目“電梯定期保養(yǎng)檢查記錄”中項目規(guī)定及周期，做好電梯維修保養(yǎng)工作；d、電梯的重要零配件的修理或更換工作，應(yīng)報工程維修部審核，報項目經(jīng)理批準(zhǔn)，并做好技術(shù)管理和修理結(jié)果驗收記錄；e、電梯的大修工作由維修主管提出書面申請，通過項目服務(wù)中心現(xiàn)場檢查審核，報請公司總經(jīng)理。在各方面協(xié)調(diào)下及時組織人力、物力，盡快恢復(fù)電梯正常使用性能；f、工程維修部負(fù)責(zé)所有保養(yǎng)電梯的季度抽檢及年度檢查工作。 電梯故障處理 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場（值班人員和電梯工10分鐘內(nèi)；分包公司30分鐘內(nèi)）。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 根據(jù)不同的故障，進(jìn)行相應(yīng)的處理。 一般常見機(jī)械故障及處理措施。a、機(jī)房（1）電機(jī)軸承故障：電機(jī)運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則需更換軸承；（2）選層器故障一般有以下幾種：①滑鏈：應(yīng)調(diào)整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置；②選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用；③上、下滑桿不靈活：主要是導(dǎo)向軸承銹死、或?qū)к墰]有潤滑、主導(dǎo)軸生銹、沒有潤滑油所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。（3）制動器故障：制動閘瓦與制動輪之間有摩擦現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污；（4）限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應(yīng)清洗雜物、更換軸承。b、井道與轎廂（1）轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動處加油等；（2）廳門故障同上；（3）開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車，應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；（4）導(dǎo)軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象，應(yīng)調(diào)整軌道尺寸，用找道尺調(diào)正、用軌道銼修平接口；（5）導(dǎo)靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、震動等現(xiàn)象，導(dǎo)靴片磨損嚴(yán)重、導(dǎo)靴座位置不對等，應(yīng)更換導(dǎo)靴，調(diào)整導(dǎo)靴座位置；（6）安全鉗故障：運行時有磨鐵聲、嚴(yán)重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機(jī)構(gòu)、加油潤滑、保證各活動部位靈活。c、底坑（1）補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度；（2）安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整安全鉗鋼絲繩更換軸承；（3）緩沖器故障：緩沖器生銹、不活動、液壓油量不足。應(yīng)除去鐵銹、補充液壓油。 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法。a、機(jī)房（1）保險絲故障①緩沖器、底坑急停、斷繩開關(guān)短路。應(yīng)排去底坑積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路；②井道有水，回路有短路點。應(yīng)斷去來水源，排除斷路點，換上雙同保險絲、指示燈回路；③廳外指示有水或有線破裂斷路。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路；④控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路斷路點、換上雙同保險絲。（2）接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。b、開道與轎箱。（1）上、下限位及極限開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；（2）轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路斷路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)排除線路斷點等；（3）安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)。c、底坑（1）緩沖器開關(guān)、底坑急停開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復(fù)位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關(guān)損壞所致。應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)；（2）張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。 電梯故障排除后，電梯管理責(zé)任人應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《報修及處理情況記錄表》中，歸檔長期保存。 電梯停用管理電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應(yīng)由工程維修主管填寫《突發(fā)事件處理登記表》，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后通知客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。5 記錄a、PROELDOGCQC0701《電梯巡檢記錄表》對外委托維修保養(yǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書1 目的規(guī)范對外委委托項目的選聘與管理工作，確保對外委托項目的質(zhì)量滿足公司的要求。2 適用范圍適用于公司對外委托項目的評價、選擇和管理工作。3 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織對外委托項目的審批。 項目物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)具體對外委托項目的選聘和管理工作。 品質(zhì)部、財務(wù)部負(fù)責(zé)對對外委托項目的選聘過程和管理過程進(jìn)行監(jiān)控和審核。4 程序要點 對外委托維保的分類a、對外委托維修；b、對外委托保養(yǎng)；c、對外委托檢修；d、對外委托檢測、校準(zhǔn)；e、對外委托勞務(wù)；f、對外委托管理；g、對外工程發(fā)包。 對外委托服務(wù)的申請 使用部門、項目認(rèn)為本部門、項目工作有對外委托服務(wù)需要時，應(yīng)當(dāng)申請對外委托服務(wù)，申請要求如下：a、對外委托的理由；b、對外委托的要求，包括項目名稱、范圍、費用預(yù)算。 必要時附各種必要附件，如：a、合同樣本；b、分供方的必要材料等。 經(jīng)項目經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理和總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由項目服務(wù)中心組織對外委托項目的選聘。 對外委托服務(wù)項目選聘的范圍 凡為公司對外委托項目投標(biāo)的合作單位均需要進(jìn)行選聘。 凡為公司的管理服務(wù)工作提供服務(wù)的廠家、公司均為納入選聘范疇的對外委托項目（分承包方）。 對外委托項目選聘的原則 三家以上對比的原則。 平等競爭，公正、公開、公平選聘的原則。 不以價格作為惟一選擇條件的原則。 不取最低價的原則。 長期合價，雙贏互利的原則。 至少選取三家對外承包項目進(jìn)行選聘的原則。 對外委托項目選聘的內(nèi)容 進(jìn)行對外承包項目選聘時，至少應(yīng)選聘對外承包項目以下幾方面的優(yōu)勢：a、質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；b、價格；c、信譽履約信譽與社會信譽度；d、售后服務(wù)；e、付款方式；f、交貨方式、交貨周期；g、公共關(guān)系；h、品牌；i、對外承包項目內(nèi)部運作狀況。 上述九個選聘要素中的A、B、C、D點為必須進(jìn)行詳細(xì)選聘的基本要素；E、F、G、H、I點為應(yīng)當(dāng)進(jìn)行對外承包項目選聘的重要要素。 對外承包項目參加選聘的基本條件 有營業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營。 有資質(zhì)證書。 能夠提供明確有效的質(zhì)量保證證明憑據(jù)。 。 對外承包項目選聘的方法 逐項收集證據(jù)、對比打分法（數(shù)據(jù)、憑證），然后逐條進(jìn)行加權(quán)打分，最后選取分值較高的對外委托項目兩家提供給公司總經(jīng)理進(jìn)行篩選打分表。 現(xiàn)場比對，先計算出每種候選對外委托項目的質(zhì)量價格比后，再選取相對較優(yōu)的三家對外委托項目。 對于重要的對外采購或?qū)ν馕蟹?wù)，打分時應(yīng)由選聘人員分別獨立打分，然后去掉最高分和最低分后選取中間分平均后計算出選聘分。 對于少量或價值很低的采購或?qū)ν馕蟹?wù)，可以參照上述方法進(jìn)行簡化選聘。但公司對外采購或?qū)ν馕蟹?wù)均需要對對外