收益乘數(shù)法和多因素綜合評價法在商鋪批量評估中的應用(已改無錯字)
2023-07-18 05:58:03 本頁面
【正文】 益乘數(shù)是基于市場提取后，又用于市場價格計算的重要參數(shù)，不同評估區(qū)域采用對應的收益乘數(shù)，能客觀地反映租金與市場價格的直接關系。毛租金資料易于從市場獲取商鋪具有交易案例少、租賃現(xiàn)象普遍的特點，毛租金是最易獲取的基礎資料，且相對客觀；而有效收入或凈收入通常需參考租約等進行剝離，多數(shù)租約難以搜集。毛租金資料可信度高與有效收入或凈收入相比，以毛租金收入作為批量評估基礎，不但降低了資料搜集難度、簡化了評估程序，還有效地降低了因多種稅費剝離產(chǎn)生的誤差。四、商鋪價格批量評估涉及的收益年限問題杭州市商鋪批量評估，從兩方面體現(xiàn)了收益年限對價格的影響。（一）在評估方法中體現(xiàn)收益年限因素提取收益乘數(shù)時所采用的案例價格，已隱含了收益年限因素毛租金收益乘數(shù)法，是基于同一評估區(qū)域市場上相似房地產(chǎn)的租金和價格，同時受到相同的市場力量影響。毛租金收益乘數(shù)是一個較為客觀的價格與租金比值，即“租售比價”，而該價格已包含了本區(qū)域或路段商鋪的收益年限等因素。同一評估區(qū)域商鋪的收益年限差異較小方格網(wǎng)法所采用的三個劃分標準，依次體現(xiàn)了由市中心向市郊循序發(fā)展的格局。因城市規(guī)劃和建設階段不同，各評估區(qū)域商鋪在土地使用權年限、建成年代等大多較為接近。也就是說，同一時期開發(fā)的規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)，其商業(yè)用地的剩余使用年限不會出現(xiàn)較大差異。同一路段內(nèi)商鋪的收益年限相似度更高進行多因素綜合評價時，是以路段內(nèi)若干樓幢為集合，將包括建筑外觀檔次和成新等多個因素做了綜合評價。因此，樓幢評價分值在一定程度上體現(xiàn)了建成年代所致的收益年限差異。（二）土地剩余年限的二次修正土地使用權年限終止，并不意味著該商鋪收益年限的終止根據(jù)國家現(xiàn)行政策，我們有理由認為：商鋪的土地使用權年限終止，并不意味著該商鋪收益年限的終止。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。”目前，國家尚未明確非住宅用地期滿后續(xù)期的有償使用標準。因此，剩
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