【正文】 5陽(yáng)臺(tái) balcony供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。5平臺(tái) terrace供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。5過(guò)道 passage住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。5壁柜 cabinet住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。60、單元式高層住宅 tall building of apartment由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。6塔式高層住宅 apartment of tower building以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。6通廊式高層住宅 gallery tall building of apartment以共用樓梯、電梯通過(guò)內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。6走廊 gallery住宅套外使用權(quán)的水平交通空間。6地下室 basement房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。6半地下室 semibasement房間地面低于室外地面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。 6灰空間“灰空間”一詞最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出的。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過(guò)渡空間，以達(dá)到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。“灰空間”也可理解為建筑群周邊的廣場(chǎng)、綠地等. 6樓花 “樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買“樓花”、賣“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。6中空玻璃目前越來(lái)越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻璃，中空玻璃是對(duì)傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。6外飄窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。70、花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。 第三節(jié) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)第一章 房地產(chǎn)的概念、特性房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，第二產(chǎn)業(yè)。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開(kāi)發(fā)和待開(kāi)發(fā)土地。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括 幾個(gè)方面：a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面：a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征a) 位置的固定性； 　　b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；　　　　　d) 物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征a) 生產(chǎn)周期　　　　b) 資金密集性c) 相互影響性　　　 d) 易受政策限制性　　　　e) 房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分土地。第二章 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展五個(gè)階段：1）88—92年開(kāi)放以后剛開(kāi)始設(shè)立售樓處，設(shè)有廣告看板，出現(xiàn)炒賣地皮，房產(chǎn)供不應(yīng)求。2）92—94年專門的營(yíng)銷行業(yè)出現(xiàn)改變了以往的銷售方式，出現(xiàn)有素質(zhì)的業(yè)務(wù)員，當(dāng)時(shí)以企業(yè)購(gòu)房為主散戶為輔，廣告設(shè)系統(tǒng)版面以黑白為主，開(kāi)始出現(xiàn)工地廣告。3）94—96年專業(yè)的代理公司出現(xiàn)，開(kāi)始注重產(chǎn)品定位、客源分析客源分析，消費(fèi)群體以個(gè)人購(gòu)買為主，注重銷售廣告以低價(jià)位好的付款方式吸引市場(chǎng)，廣告以電視、電臺(tái)、車體、報(bào)紙、工地包裝為主。4）9698年房地開(kāi)發(fā)步入正軌，代理營(yíng)銷公司成熟。非常注重樓盤(pán)品質(zhì)的包裝，對(duì)設(shè)施、環(huán)境、戶型、裝修、社區(qū)、規(guī)劃有統(tǒng)一深入的設(shè)計(jì)。從單一的地段價(jià)格到注重挖掘樓盤(pán)的內(nèi)涵。廣告表現(xiàn)手法趨于多樣軟硬廣告綜合。5）99至今所銷售的項(xiàng)目從前期開(kāi)始介入，“以銷定產(chǎn)”將為銷售主流，市場(chǎng)分工將更加明確，產(chǎn)品功能將更加完善，樓盤(pán)品質(zhì)與價(jià)格比將是營(yíng)銷關(guān)鍵，廣告費(fèi)用大幅度增加，從平面空間到主題轟炸，商品廣告將溶入房地產(chǎn)里。第三章 房地產(chǎn)的類型劃分按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)　　b)商業(yè)房地產(chǎn)　　c)旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn)　　e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定: a) 低層住宅為13層l b)多層住宅為46層 c)小高層住宅為711層l d)中高層住宅為1216層l e)16層以上為高層住宅房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)1 ）鋼結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2） 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開(kāi)板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4） 混合結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5） 磚木結(jié)構(gòu)，承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6） 其它結(jié)構(gòu)，凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成土地費(fèi)用1）土地使用權(quán)出讓金“協(xié)議、招標(biāo)、拍賣”→取得土地使用權(quán)2）土地征購(gòu)費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)3）拆遷補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置費(fèi)，通過(guò)拆遷方式獲得前期工程費(fèi)1）規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)2）地質(zhì)地形及勘察測(cè)量費(fèi)3）“三通一平”費(fèi)4）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)1）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程費(fèi)2）主體結(jié)構(gòu)工程費(fèi)3）建筑安裝及裝修費(fèi)4）公共設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)1）報(bào)建：質(zhì)檢＋安檢＋建管＋監(jiān)理2）項(xiàng)目管理人員工資3）基礎(chǔ)設(shè)施增容費(fèi)4）有關(guān)部門的管理費(fèi)5）業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)其他費(fèi)用：（如稅費(fèi)、銀行利息等）房地產(chǎn)營(yíng)銷成本的構(gòu)成資料費(fèi)1）樓書(shū)2）錄像光碟資料帶3）展示板、戶型平面、模型圖、效果圖等4）樣品房5）資料袋、宣傳品、小禮物等推廣費(fèi)1）媒體：報(bào)刊、雜志、廣播、電視2）路牌廣告、圍墻、展銷會(huì)、dm、網(wǎng)上宣傳等銷售人員管理費(fèi)用1）銷售人員工資福利2）地盤(pán)專車費(fèi)用3）租用場(chǎng)地租金4）工作人員差旅費(fèi)5）業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi)6）中介服務(wù)費(fèi)、代理、營(yíng)銷、策劃等等目前開(kāi)發(fā)商取得土地的方式大致有以下幾種：1)通過(guò)政府掛牌以高價(jià)取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)2)與政府協(xié)商取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)3)與有土地的公司或企業(yè)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)第五章 專業(yè)名詞解析常用名詞五證：；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；；；；兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)；一級(jí)市場(chǎng)：是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)：是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和