【正文】 項(xiàng)目名稱：華夏園 項(xiàng)目位置：石梁河以東 開發(fā)商 南通華夏房屋開發(fā)公司 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開盤時(shí)間 2020 年 竣工時(shí)間 2020 年 綠化率 % 棟數(shù) 共 19 棟，其中 3 棟別墅 總戶數(shù) 400 戶 主力戶型 三室二廳二衛(wèi) 面積范圍 70160 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 現(xiàn)房銷售 銷售均價(jià)（元 /平米） 1080 銷售情況 45% 付款方式 一次性付款，銀行按揭 建筑參數(shù) 占地面積 50400 平米 建筑面積 65000 平米 實(shí)用率 92% 層數(shù) 5 層 廣告策略 主要以宣傳單頁為主，其他方式的推廣措施較少 項(xiàng)目優(yōu)勢 地段優(yōu)勢明顯，西邊毗鄰石梁河，東邊緊靠國防路，離城區(qū)很近； 建筑風(fēng)格獨(dú)具一格，外觀采用新古典主義風(fēng)格，簡潔明快； 規(guī)模大，市場影響力大。 項(xiàng)目劣勢 住宅層高太 矮，只有 米，商業(yè)鋪面的層高也較小，造成了消費(fèi)者對該樓盤較差的印象，對其二期樓盤的推出影響較大。 綜合點(diǎn)評 該項(xiàng)目規(guī)模在本地開發(fā)項(xiàng)目中屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，深受市場矚目，且形成了市場的偏好。 商業(yè)部分的銷售為捆綁銷售，一層商業(yè)與二層住宅一起銷售，較被消費(fèi)者接受，商業(yè)面積為 15000 平米，但銷售情況不理想。 項(xiàng)目名稱：金福苑 項(xiàng)目位置：人民路和一環(huán)路交叉口 開發(fā)商 江蘇靖江市房屋開發(fā)銷售中心泗縣分公司 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 開盤時(shí)間 2020 年 6 月 綠化率 綠化較少 總戶數(shù) 110 戶 主力戶型 三室二廳一衛(wèi)一廚 面積范圍 86136 平米 建筑特點(diǎn) 磚混結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 已建成三棟，還有二棟未建 銷售均價(jià)（元 /平米） 1070 銷售情況 已售約 60 套 付款方式 一次性，按揭 建筑參數(shù) 占地面積 10 畝，建筑面積 14500 平米， 層數(shù) 5 層 項(xiàng)目優(yōu)勢 較其他項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢明顯，交通便利，靠近鬧市區(qū)，菜市場近在咫尺；周邊教育資源豐富，東邊有泗縣中學(xué)，北邊有縣一小、二小、南邊有泗縣二中。 項(xiàng)目劣勢 小區(qū)規(guī)模較小，現(xiàn)只建成三 棟，還有二棟因?yàn)椴疬w問題未建，樓間距較小，尤其是小區(qū)左邊與周邊間距過小。 綜合點(diǎn)評 小區(qū)規(guī)模較小，備考泗縣鬧事中心，北臨泗縣最熱鬧的人民廣場、新市街，東臨人民路，西臨國防路，南臨環(huán)城路，構(gòu)成了得天獨(dú)厚的交通網(wǎng)絡(luò)； 樓盤得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，目前銷售量已達(dá) 55%。商鋪底層售價(jià)為 3800 元 /平米，單底層的售價(jià)為 3980 元 /平米，商鋪銷售良好； 周邊配套設(shè)施比較齊全，構(gòu)建良好的生活氛圍。 其他樓盤匯總 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 建筑面積 銷售情況 銷售均價(jià) 漁園小區(qū) 城中菜市場 20200 平方米 銷售完畢 1200 元 /平米 學(xué)士園小區(qū) 一環(huán)路與鐵市街交叉口 萬平方米 銷售完畢 1100 元 /平米 東港花園 原泗州賓館 萬平方米 銷售 90% 1100 元 /平米 綜合評點(diǎn) 通過對以上典型樓盤的分析和評價(jià)，我們可以得到以下結(jié)論： 住宅市場整體發(fā)展?fàn)顩r良好； 住宅價(jià)格穩(wěn)步上升，上升幅度不大，基本穩(wěn)定在 900— 1200 之間； 地段仍然是影響購買決策的決定性因素； 消費(fèi)者的消費(fèi)理念正在改變，由單純居住逐漸過渡到注重生活品質(zhì)上來，綠化、景觀環(huán)境、配套等因素成為消費(fèi)者重點(diǎn)考慮的因素； 城市中心區(qū)， 商業(yè)、市政配套成熟依然是樓盤的最大賣點(diǎn)和消費(fèi)者最看中的地段。 市場整體供過于求，鏟平設(shè)計(jì)能滿足消費(fèi)者要求。 （二）泗縣商服市場典型商服物業(yè)分析 典型商服物業(yè)分析 物業(yè)名稱：東方商城 項(xiàng)目位置： 東環(huán)路西側(cè)中城街南側(cè) 開發(fā)商 江蘇萬誠置業(yè)有限公司 策劃公司 江蘇宿遷萬誠房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 廣告公司 —— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 項(xiàng)目定位 集美食、休閑、娛樂的商業(yè)步行街 經(jīng)營定位 綜合性商業(yè)體，商住兩用 開盤時(shí)間 2020 年 3 月 15 日 開業(yè)時(shí)間 2020 年 5 月初 建筑特 點(diǎn) 框架結(jié)構(gòu) 施工進(jìn)度 建筑參數(shù) 占地面積 畝 建筑面積 7500 平米 使用率 — 層數(shù) 5 層 鋪位參數(shù) 單鋪面積 30 平米 開間進(jìn)深（ 、 4m、 8m） 對外租金 商業(yè)鋪面現(xiàn)在只銷售不對外租賃 空置率：樓層和總面積 住宅 4210 平米 商業(yè) 平米 銷售情況 住房已銷售６６．７％，商業(yè)鋪面 １ F:1600— 5800 元 /平米 ,2F:2020元 /平米 招商情況 正在招商中 經(jīng)營狀態(tài) 還未開業(yè) 管理費(fèi) 元 /月 /平米 消費(fèi)者特征 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利 ?？h政府的東遷，給東關(guān)帶來巨大的升值潛力，很被消費(fèi)者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費(fèi)者的需求。 項(xiàng)目優(yōu)勢 位于縣城東關(guān)，新老城區(qū)相接之處，交通便利?？h政府的東遷，給東關(guān)帶來巨大的升值潛力，很被消費(fèi)者看好。商業(yè)、步行街和住宅的結(jié)合，也迎合了消費(fèi)者的需求。 項(xiàng)目劣勢 離現(xiàn)有商業(yè)中心較遠(yuǎn)，人流較少，人氣不夠。周邊商業(yè)形態(tài)簡單，市政配套設(shè)施較少。 綜合點(diǎn)評 新開發(fā)區(qū)的建立，給東關(guān)帶來了很大的商機(jī)，此商城位于新老乘務(wù)的交接處，政府的支持將會(huì)使之成為泗縣的政治、商業(yè)中心。 一次性付款優(yōu)惠 850 元， 70%銀行按揭。住宅銷售較快，目前三樓、四樓的住房已售完，消費(fèi)者看好。 實(shí)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，將能更好的塑造品牌形象，營造商業(yè)氛圍。 項(xiàng)目名稱：文廟商城 項(xiàng)目位置：老縣政府地塊 開發(fā)商 泗縣環(huán)球房地產(chǎn)公司 策劃公司 南京展軒建設(shè)投資咨詢公司 廣告公司 ————— 物管公司 虹城物業(yè)管理中心 項(xiàng)目定位 餐飲、購物、娛樂、文化、休閑 經(jīng)營定位 中高檔商業(yè) 開盤時(shí)間 2020 年 5 月底 開業(yè)時(shí)間 2020 年 5 月底 建筑特點(diǎn) 框架結(jié)構(gòu) 施工 進(jìn)度 建至三樓 建筑參數(shù) 占地面積 1 萬平米，建筑面積 2 萬平米，使用率 60% 鋪位參數(shù) 單鋪面積 40— 50 平米，開間進(jìn)深 4m （開間 進(jìn)深） 對外租金 ———— 樓層和總面積 總面積為 萬平米 銷售情況 還未銷售，目前處于前期登記、咨詢中 招商情況 二樓有 90%已租出，二、三樓統(tǒng)一招商，整體出租 項(xiàng)目優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)環(huán)境好，虹都大廈商業(yè)城就在它對面，純商業(yè)的規(guī)劃，使它市場吸引力大。 配有中心廣場，物業(yè)形象較好。 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目開發(fā)體量較大，偏 離商業(yè)中心區(qū)， 二、三樓統(tǒng)一招商難度相對較大。 綜合點(diǎn)評 此項(xiàng)目的發(fā)展前景好，該靠汴河路商業(yè)鋪面將是各個(gè)商家看好的地段，整個(gè)商業(yè)城規(guī)模大，商業(yè)集中。二層商業(yè)由開發(fā)商整體招商，三層商業(yè)規(guī)劃為賓館，目前泗縣缺少中高檔賓館，四層商業(yè)規(guī)劃為網(wǎng)吧、娛樂場所，中心綠化廣場 3000 平米，靠汴河路的底樓門面售價(jià)為 10000 元 /平米，靠汴河路的商業(yè)門面售價(jià)為 4000— 5000 元 / 平米。 項(xiàng)目名稱：虹都大廈 項(xiàng)目位置：老縣政府對面 開發(fā)商 安徽銀億置業(yè)發(fā)展有限公司 策劃公司 跨世紀(jì)（ 溫州）地產(chǎn)顧問 廣告公司 泗縣康美物業(yè)管理有限公司 物管公司 已建成 項(xiàng)目定位 綜合商業(yè)體 經(jīng)營定位 中高檔商業(yè) 開盤時(shí)間 2020 年 11 月 8 日 開業(yè)時(shí)間 2020 年 11 月 8 日 建筑參數(shù) 占地面積，約 5000 平米，建筑面積 萬平米，使用率 — ，層數(shù) 15層 鋪位參數(shù) 單鋪面積 35 平米，開間進(jìn)深 米 對外租金 1Ｆ：外埔： 23000— 50000 元 /年，內(nèi)鋪： 20200 元 /年； 3F：整體租給萬得福； ５Ｆ：開發(fā)商自用 ６、７ F:租給天方夜總會(huì)； 8— 14Ｆ：整層出租， 150000 元／年，面積為 800 平米 銷售情況 一層：已售６０％，售價(jià)為１2020－１６０００元／平米，其中內(nèi)鋪售價(jià)為 14000 元／平米。 二層：已售 30%，售價(jià)為 5500 元／平米 三層：未售 招商情況 一樓：外鋪有 7 個(gè)鋪位未開業(yè)，主要是時(shí)尚潮流品牌專賣，商業(yè)包括有服飾、首飾、鞋類、音響、眼鏡、電器等。內(nèi)鋪以服飾、首飾為主。 二、三層：江蘇萬得福大型超市；四、五層：商務(wù)辦公（開發(fā)商自用），六七層：天方夜總會(huì)； 814：整體出租， 地下一層：大型停車場、專業(yè)市場（摩托、家電） 經(jīng)營狀態(tài) 一樓外鋪：汴河路臨街鋪面，經(jīng)營狀況一般 ，人流較少；中城街臨街鋪面，生意很旺，人流量大。內(nèi)鋪：只有六家開業(yè)，且經(jīng)營狀況一般，店面冷清。二、三樓：經(jīng)營狀況較差。 管理費(fèi) 按鋪面的大小由物業(yè)管理公司收取 銷售策略 完全銷售、產(chǎn)權(quán)銷售、部分招商 經(jīng)營者特征 以本地人購置為主，外地人也有 消費(fèi)者特征 認(rèn)為虹都大廈的商業(yè)有待提高，對其購物環(huán)境較滿意。 項(xiàng)目優(yōu)勢 位于泗縣商業(yè)中心的黃金地段，尤其是靠中城街的鋪面，店面光鮮，具有商業(yè)號(hào)召力，周邊商業(yè)種類豐富，是泗縣經(jīng)商的風(fēng)水寶地；消費(fèi)者公認(rèn)的商業(yè)航母，集百貨、品牌、電器、服飾、鞋類、休閑娛樂、商務(wù)辦公等 為一體的綜合商業(yè)項(xiàng)目；硬件配套設(shè)施齊全，內(nèi)有四部購物電梯，方便舒適。 項(xiàng)目劣勢 房租過高，到內(nèi)鋪，二、三樓購物的人流較少，吸引的人氣不夠 綜合點(diǎn)評 作為泗縣商業(yè)街的龍頭，其規(guī)模是空前的，周邊的商業(yè)環(huán)境也很好，但根據(jù)泗縣人民喜歡就近購買的習(xí)慣，萬得福超市顯得人氣不夠。泗縣的商業(yè)不是很發(fā)達(dá)，其上面的樓層招商較難。租金過高也是其招商困難的一個(gè)原因。 綜合點(diǎn)評 泗縣商貿(mào)零售也的發(fā)展落后于商服物業(yè)的開發(fā)速度，目前泗縣的商貿(mào)零售也仍然是以傳統(tǒng)的商業(yè)形式占優(yōu)勢，傳統(tǒng)的商業(yè)街道和臨街鋪面是主流，擁有部分大型綜合超 市和購物中心。 ◆ 商業(yè)開發(fā)體量大，開發(fā)區(qū)域相對集中，將引導(dǎo)商業(yè)中心的東移 ； ◆ 大型商業(yè)綜合體為主，商住兩用； ◆ 銷售情況一般，空置現(xiàn)象依然存在； ◆ 產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期經(jīng)營管理不到位； ◆ 銷售價(jià)格較高，投資者以本地為主。 第三章 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況分析 一、泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展概況 泗縣商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展比較緩慢，基本還處于起步價(jià)的，傳統(tǒng)的、自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)占主導(dǎo)地位，人們的消費(fèi)觀念并沒有得到改變，街鋪依然是人們購物的首選。傳統(tǒng)商業(yè)將就一種方便，一種隨意性，它不存在統(tǒng)一的規(guī)劃，是由人們的生活習(xí)慣 、出行習(xí)慣以及商戶經(jīng)營習(xí)慣等因素共同作用而形成的。 傳統(tǒng)商業(yè)商品比較單一，檔次較低，價(jià)格便宜，這與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平相當(dāng)，泗縣的技能攻擊發(fā)展水平?jīng)Q定了其收入水平，收入水平和先飛觀念很大程度上決定了消費(fèi)水平，同樣，市場是一個(gè)講求供需平衡的市場，具有自發(fā)調(diào)節(jié)的功能，需求層面的因素決定了供給層面商業(yè)形態(tài)形式。 消費(fèi)者和商家是一個(gè)相互促進(jìn)的而又對立的個(gè)體，有需求才會(huì)有相應(yīng)的供給，有供給才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的需求，因此現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)的博弈需要一個(gè)過程。這就從客觀上決定了泗縣商貿(mào)零售市場在一段時(shí)間同時(shí)充斥著傳統(tǒng)商業(yè)的街 鋪形式與現(xiàn)代商業(yè)的大賣場、購物中心等。 目前泗縣的商業(yè)中心正在向東移動(dòng)，從某種意義上來說，是傳統(tǒng)商業(yè)想現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)的過渡，但是由于商業(yè)的特殊性 ，新的商業(yè)中心的形成需要一定的時(shí)間，但是隨著老城區(qū)改造以及新城區(qū)的建設(shè)，這一時(shí)間將會(huì)縮短。 綜述：傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)并存，商業(yè)中心逐漸東移，現(xiàn)代商業(yè)體系的建立以及消費(fèi)理念的傳入正在改變著泗縣人的生活方式。 二、泗縣主要商業(yè)格局分析 泗縣主要商業(yè)中心位于老城區(qū)，集中了縣城絕大多數(shù)的商業(yè)，同樣也是人流最為旺盛的區(qū)域沒經(jīng)過多年的積淀，已經(jīng)形成了“二橫三縱”五條主題街道 所構(gòu)成的商業(yè)中心區(qū)。 二橫： ◆ 汴河路：商業(yè)業(yè)態(tài)分布較少，屬于以前的行政區(qū)域，集中了一大批的政府行政機(jī)關(guān)；新區(qū)建設(shè)開始以后，隨著機(jī)關(guān)單位的搬遷，這一區(qū)域成了有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，被多數(shù)泗縣人看好； ◆ 中城街：緊鄰汴河路，街道比較窄，但是商業(yè)氛圍比較濃，臨街鋪面生意較好，成為新商業(yè)中心的重要區(qū)域。 三縱： 國防路：主要承載交通職能，商業(yè)業(yè)態(tài)分布以小百貨、摩托汽配、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等大件商品銷售為主，車流較多； 人民路：泗縣最繁華的路段，也是經(jīng)營狀態(tài)最好，人流最多的路段，位于老城區(qū)中心地帶，傳統(tǒng)老商業(yè)積聚地帶，目前依然 是商業(yè)旺地； 鐵市街：主要以百貨、蔬菜、水果等為主，街道形象較差，但是由于關(guān)系到人們的日常生活、因此人氣比較旺。 新老商圈并存 傳統(tǒng)的老商圈以泗州商城為中心，分布在人民南路兩側(cè)，人氣比較旺，人們習(xí)慣性購物比較多，但是街面、店面形象比較差，隨著城市的向東發(fā)展，商業(yè)中心逐漸東移。目前以虹都大廈為中心，包括正在建設(shè)的文廟商城在內(nèi)，正在逐漸的形成新的商業(yè)中心區(qū)，新商圈物