【正文】 516F1661F10911F71831031103106710710201010161018負(fù)一層中等鋪49間和首層部分街鋪和較好的內(nèi)鋪28間共77第二批F0850F10010F069070、F122133108010910921102110311210351058首層中等和較差52和負(fù)一層最好的鋪位23間，合共75間第三批F00101F028039F0500651001101510591066鋪王和最靚的20間和負(fù)一層最差的43間合共63間第四批四層和五層共(3582+2650)6232平米（以上推貨數(shù)量未包括麥當(dāng)勞的面積）推貨的依據(jù)：l 第一批首層負(fù)一層同時(shí)有鋪位推出初探市場(chǎng)。l 第二批是在多人排隊(duì)的情況下解籌。推出首層部分街鋪和首層內(nèi)鋪以及負(fù)一層中等鋪也是鑒于必須實(shí)現(xiàn)開門紅的目的；缺點(diǎn)是首層的好鋪位去的過早，對(duì)于下面的貨價(jià)格拉升少了基礎(chǔ)支持。l 第三批推首層最好的和負(fù)一層最差鋪位。差價(jià)基本是大價(jià)差，不易拉升價(jià)格。l 第四批同上。 銷售預(yù)測(cè)資金回收預(yù)估：方案一一批二批三批四批負(fù)一面積：銷售率：80%銷售額：2344萬元面積：銷售率：100%銷售額：2517萬元四層面積：3582銷售率：40%銷售額：1719萬元首層面積：銷售率:95%銷售額。4725萬元面積：銷售率：100％銷售額：2217萬面積：銷售率：80%銷售額：1079萬元五層面積：2650銷售率：10%銷售額：199萬小計(jì)4725456135961918總匯14800萬元方案二一批二批三批四批負(fù)一銷售率90%銷售額1655萬元銷售率100%銷售額961萬元銷售率80%銷售額1756萬元四層面積：3582銷售率：40%銷售額：1719萬元首層銷售率90%銷售額萬元2076銷售率100%銷售額3816萬元銷售率90%銷售額2183萬元五層面積：2650銷售率：10%銷售額：199萬3731477739391918總匯14365萬元方案一優(yōu)點(diǎn):以首層推貨易于產(chǎn)生銷售高潮；鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制；便于價(jià)格拉升；資金回籠迅速；缺點(diǎn)：第三批負(fù)一層較差的鋪位較多，可能會(huì)有滯銷情況，但如果屈臣氏可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價(jià)格也可拉升。方案二優(yōu)點(diǎn)：銷售較為平穩(wěn)；每次貨量搭配較為平均，風(fēng)險(xiǎn)較低；以鋪王殿后，易將銷售再上高潮。缺點(diǎn)：由于第三批推出的貨量和位置，價(jià)格較難拉升。結(jié)論：綜合兩種推貨方式，建議采用第一種。價(jià)格的拉升結(jié)合入駐的一級(jí)品牌主力店所選定的區(qū)域進(jìn)行。價(jià)格的制定和招商的情況影響較大，最終價(jià)格的制定和一級(jí)品牌的入駐區(qū)域有相當(dāng)?shù)年P(guān)系第四部分 宣傳推廣策略一、廣告目標(biāo)正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的消費(fèi)特點(diǎn)，通過有效的廣告訴求，樹立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成獨(dú)特或唯一的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。二、 各階段推售計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)，并結(jié)合項(xiàng)目的推廣需要，敝司初步制定本項(xiàng)目的推廣時(shí)間表，并由所制定各階段推售計(jì)劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時(shí)間2009年7月~2009年8月2009年9月~10月2009年11月~12月2010年1月~2月推廣重點(diǎn) 區(qū)域商圈 項(xiàng)目形象 發(fā)展商形象 項(xiàng)目招商公開發(fā)售發(fā)售+招商發(fā)售+招商+開業(yè)推廣階段安排時(shí)間7－8月9－10月11－12月廣告操作炒作員村商圈，并帶出某廣場(chǎng)。 炒作發(fā)展商品牌； 炒作項(xiàng)目，制造懸念。 與主力商家正式簽約。展開招商推廣；以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場(chǎng)推貨安排接受銷售及招商登記。接受銷售及暫停招商登記。 全面招商； 接受銷售登記。主要媒體組合南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)繕稿炒作為主。南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)硬廣炒作為主，某日?qǐng)?bào)形象硬廣同時(shí)主攻南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)繕稿為主、硬廣為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)其它媒體配合羊城晚報(bào)、信息時(shí)報(bào)、粵港信息報(bào)等。第一階段推廣計(jì)劃（2009年7月~2009年8月）1.）推廣思路項(xiàng)目的工程進(jìn)度在本階段期間未能達(dá)到銷售要求，從戰(zhàn)略的角度考慮,該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期,是為正式發(fā)售做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的知名度和炒作項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過“某廣場(chǎng)——某首席社區(qū)MALL”概念和百佳超市簽約新聞發(fā)布會(huì)導(dǎo)入項(xiàng)目的基本情況，前期是告知性宣傳，從10月份開始逐漸加大宣傳力度，到1月份達(dá)到第一個(gè)小高潮，通過各大報(bào)紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在員村地區(qū)項(xiàng)目的知名度達(dá)到60%左右。 推廣重點(diǎn)：v 炒作天河?xùn)|——員村板塊商圈價(jià)值v 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位v 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹v 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息宣傳主題：某廣場(chǎng)——某首席社區(qū)MALLl 炒作區(qū)域商圈本區(qū)域人口集中，商業(yè)氛圍良好，但隨著人們質(zhì)素和生活要求的不斷提高，現(xiàn)有的區(qū)域商業(yè)狀況已明顯不能滿足人們的需要，由此產(chǎn)生新的需求。通過炒作區(qū)域商圈，使人們正確認(rèn)識(shí)員村商圈將是天河?xùn)|部的財(cái)富腹地，將是天河商業(yè)發(fā)展的重要商圈，是某商業(yè)的財(cái)富金礦，是商業(yè)投資的良好機(jī)遇。通過沸揚(yáng)炒作區(qū)域商圈，引起某投資者及商家的廣泛關(guān)注，讓他們重新審度員村商圈的商業(yè)價(jià)值并產(chǎn)生購買興趣。l 做好項(xiàng)目的形象包裝及推廣先行制作項(xiàng)目的一系列形象物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)的想象及興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。l 炒作發(fā)展商品牌本項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，但給市場(chǎng)的印象則較為低調(diào)，為使項(xiàng)目目標(biāo)客戶更有信心，有必要加強(qiáng)發(fā)展商的形象宣傳，因此可對(duì)發(fā)展商進(jìn)行系列包裝并炒作發(fā)展商品牌，讓市場(chǎng)更多認(rèn)識(shí)發(fā)展商，對(duì)發(fā)展商建立良好的信心，將有利于未來項(xiàng)目推廣。l 展開項(xiàng)目招商推廣有經(jīng)驗(yàn)的商家和投資者都深知，良好商業(yè)經(jīng)營是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心，則先要建立投資者對(duì)項(xiàng)目未來經(jīng)營的信心，這樣，以經(jīng)營信心帶動(dòng)投資信心，將有助于投資者增強(qiáng)投資意欲；另外，項(xiàng)目工程進(jìn)度今年未能滿足銷售，則可籍此時(shí)機(jī)則重于招商推廣，以充分的招商時(shí)間為項(xiàng)目的正式發(fā)售及未來經(jīng)營提前做好準(zhǔn)備。2）公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下：活動(dòng)一：活動(dòng)主題：廣電內(nèi)部職工投資推介會(huì)活動(dòng)時(shí)間：8月13日?；顒?dòng)地點(diǎn)：華穎花園球場(chǎng)具體內(nèi)容： 提前在廣電的內(nèi)部刊物，發(fā)出8月13日集團(tuán)在廣電房地產(chǎn)辦公室召開投資推介會(huì)； 專家講課，并發(fā)出內(nèi)部購買優(yōu)先選鋪信息。目的及作用： 做為市場(chǎng)價(jià)格的初探，可以隨時(shí)控制； 消化一部分，為正式認(rèn)籌做準(zhǔn)備；活動(dòng)二：活動(dòng)主題：百佳簽約儀式暨大型招商推廣會(huì)?；顒?dòng)時(shí)間：8月10日活動(dòng)地點(diǎn)：五星級(jí)酒店國際會(huì)議廳舉行活動(dòng)形式：新聞發(fā)布會(huì)+自助酒會(huì)具體內(nèi)容： 項(xiàng)目推介 主力商家推介 媒體采訪 簽約儀式舉行 大型招商洽談 酒會(huì)答謝目的及作用： 通過大型的新聞發(fā)布會(huì)，公開宣布與主力商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合； 把握百佳進(jìn)行一系列的炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注； 本次招商會(huì)以推廣為主，即時(shí)招商為輔； 營造氣氛，促進(jìn)與商家的友誼； 廣泛搜集商家信息資源； 對(duì)商家進(jìn)行大摸底。3）招商推廣招商方式： 大型招商會(huì)（活動(dòng)） 現(xiàn)場(chǎng)售樓部招商招商范圍：一1層、1層、4層、5層招商對(duì)象： 大型品牌商家 中小型品牌商家 個(gè)體經(jīng)營者招商策略：l 首層首年75折；次年85折；第三年95折；l 負(fù)一層首年7折；次年8折；第三年95折；l 裝修期間（在規(guī)定時(shí)間內(nèi)）免租金招商廣告操作：時(shí)間7月第四周8月中第一周第二周第三周廣告主力商家正式進(jìn)駐項(xiàng)目； 麥當(dāng)勞人氣店入駐 項(xiàng)目接受招商預(yù)約； 發(fā)布大型招商會(huì)。大型招商會(huì)隆重召開項(xiàng)目持續(xù)公開招商媒介組合南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、某日?qǐng)?bào)繕稿炒作為主，形象硬稿為輔南方都市報(bào)、信息時(shí)報(bào)、某日?qǐng)?bào)硬廣為主，繕稿為輔；城市之聲，珠江經(jīng)濟(jì)臺(tái)作配合； 注：接商圈炒作的連續(xù)性，必須有題材炒作把項(xiàng)目繼續(xù)炒熱。如：“百佳的方向就是你的方向”、“麥當(dāng)勞的方向就是你的方向”，本項(xiàng)目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴(yán)重影響下一步的推廣，進(jìn)而影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售和招商工作。（2009年9月中旬~10月底）1）推售思路在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從某首席社區(qū)MALL概念演繹、都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)、天河?xùn)|商圈員村板塊、政策支持、項(xiàng)目定位、地段商業(yè)價(jià)值、功能分布、發(fā)展商品牌實(shí)力、一級(jí)主力店進(jìn)駐、投資回報(bào)……進(jìn)行公開發(fā)售前的宣傳。推廣重點(diǎn)：v 塑造項(xiàng)目品牌形象v 傳遞銷售、招商信息v “某廣場(chǎng)——某首席社區(qū)MALL”概念演繹v 商圈價(jià)值v 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析v 投資收益分析v 功能定位v 內(nèi)部認(rèn)購造勢(shì)宣傳主題：某廣場(chǎng)——天河?xùn)|財(cái)富新商機(jī)該階段是本項(xiàng)目的正式公開發(fā)售期，是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵時(shí)期，因此，必須集中所有優(yōu)勢(shì)資源及各種有效手段促使項(xiàng)目公開發(fā)售的成功。l 完成項(xiàng)目的整體包裝確定一系列的項(xiàng)目包裝，并于認(rèn)籌前落實(shí)完成，在未正式推廣項(xiàng)目之前，提前讓市場(chǎng)接收項(xiàng)目信息，以良好的形象迎接市場(chǎng)的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)包裝及項(xiàng)目宣傳物料等。l 制定完善的廣告宣傳計(jì)劃，立體炒作項(xiàng)目預(yù)計(jì)公開發(fā)售時(shí)間為8月18，那么制定的公開發(fā)售廣告計(jì)劃則一般提前一個(gè)月實(shí)施，即約在7月下旬全面進(jìn)行廣告投放；而在此之前，應(yīng)以非硬性廣告在各類媒體上進(jìn)行新聞報(bào)道；在公開發(fā)售之后，則設(shè)定約1個(gè)月的公開發(fā)售的續(xù)銷期，時(shí)間將順延至8月中下旬，在此期間，將通過報(bào)紙、電臺(tái)等媒體手段立體炒作項(xiàng)目，以浩大的聲勢(shì)奠定項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，影響甚至震撼某房地產(chǎn)界、某商界，更為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下良好基礎(chǔ)。l 塑造商業(yè)概念，構(gòu)建項(xiàng)目品牌作為大型商業(yè)項(xiàng)目的全新推廣，應(yīng)為其“量身訂造”具有良好可塑造的商業(yè)概念，以此為主線穿插于項(xiàng)目推廣的始終，并圍繞其運(yùn)用各種手段進(jìn)行包裝、炒作、演繹，以達(dá)到構(gòu)建項(xiàng)目品牌魔方，發(fā)放強(qiáng)大磁場(chǎng)效應(yīng)的作用，大力推動(dòng)項(xiàng)目的銷售。l 整合列舉一系列硬件及軟件內(nèi)容，形成指標(biāo)現(xiàn)代化的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作，必然會(huì)有一系列的硬件及軟件指標(biāo)，作為向現(xiàn)代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項(xiàng)目，更應(yīng)明確硬件及軟件的各項(xiàng)具體內(nèi)容，并以此形成商業(yè)化運(yùn)作指標(biāo)公告市場(chǎng)，給予市場(chǎng)投資者及商家信心。2）推廣主題l 主題形象第一主題：某首席社區(qū)MALL第二主題：到東部去掘金主題闡釋：第一主題前文已闡釋。第二主題是對(duì)第一主題的補(bǔ)充演繹，表示項(xiàng)目位置在東部，金礦在東部，而該主題就類似“買鋪當(dāng)然是買北京路”，都具異曲同工之效，以此簡(jiǎn)潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。l 商業(yè)概念概念：都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)（以英文縮寫作表現(xiàn)）概念闡釋：一個(gè)良好概念的誕生并炒作，將會(huì)為項(xiàng)目增加附加值，同時(shí)會(huì)使推廣過程得以系統(tǒng)、連貫操作，會(huì)使市場(chǎng)印象更為深刻，更易區(qū)分同類型項(xiàng)目，從而脫穎而出。1） 都市財(cái)富運(yùn)動(dòng)可使人們直白理解與財(cái)富相關(guān)聯(lián)；2） 可包容各種財(cái)富演繹手法，如廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)等；3） 可使人們自發(fā)進(jìn)一步了解該概念，發(fā)放磁場(chǎng)效應(yīng)。演繹設(shè)想：科學(xué)與財(cái)富相結(jié)合、相類比表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。例如：哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸——本項(xiàng)目有如財(cái)富新大陸；牛頓發(fā)現(xiàn)萬有引力——本項(xiàng)目將發(fā)放萬有引力的財(cái)富磁吸效應(yīng)；達(dá)爾文發(fā)現(xiàn)進(jìn)化論——本項(xiàng)目為社區(qū)MALL，為商業(yè)進(jìn)化論。與主題相結(jié)合演繹通過前期科學(xué)家的出現(xiàn)并表現(xiàn)，在此時(shí)可夸張地借用其來發(fā)