【正文】 象突出，內(nèi)容豐富、簡明，縮短買家了解項目的時間，甚至可以使其作出迅速的購買決定。● 透視圖及項目模型（即：沙盤）模型與透視圖能增加買家對本項目的立體縱觀認(rèn)識，令買家置身其中，領(lǐng)略各樓層的朝向和景物，清楚明了選購單位所在位置，給人真實的感覺，令買家倍增信心?！? 售樓處房頂上的燈箱廣告，做到畫面與VI設(shè)計風(fēng)格的統(tǒng)一。（二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計將整個工地現(xiàn)場，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項目的特色，對項目有一個整體良好的視覺形象。具體內(nèi)容：一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗制作、路燈安裝等。另一部分內(nèi)容為綠化和其它配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房參觀路線以及綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照VI設(shè)計內(nèi)容制作完成，綠化工程由工程部按工程進(jìn)度按時完成。建議本案建工地圍檔，并布置宣傳立體畫。 （三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計除本項目的VI系統(tǒng)確定的常規(guī)內(nèi)容外，物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計還包括辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計及物業(yè)管理公共設(shè)施指示系統(tǒng)設(shè)計。如：各辦公室的導(dǎo)視標(biāo)牌、小區(qū)示意圖、垃圾桶、停車場指示牌、消防通道、環(huán)保告示牌、業(yè)主會所指示牌、告示欄等。 第五部分：項目推廣策劃 本案是個具有獨(dú)特魅力的項目，應(yīng)以不平常的手法推廣，以使好的優(yōu)勢充分展示出來。建議本案按照項目的五個發(fā)展階段：項目的內(nèi)部認(rèn)購及試銷期、項目的入市期、推廣期、成熟期（包含項目的品牌確立期）、鞏固期（尾盤促銷期）開展?fàn)I銷推廣工作，目的是使本項目能夠更準(zhǔn)確的依據(jù)房地產(chǎn)銷售市場的發(fā)展規(guī)律，正常經(jīng)營，實現(xiàn)公司的良好預(yù)期目標(biāo)。一、 項目主要賣點設(shè)計〖賣點一〗 ：針對安居住宅咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房 鑫源圣景苑小區(qū)〖賣點二〗 ：針對經(jīng)濟(jì)適用房多走幾分鐘為家買輛小轎車二、 物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析及對策本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計強(qiáng)勢不多，整個小區(qū)應(yīng)按中檔、功能齊全、享受、休閑的概念進(jìn)行補(bǔ)充，除了區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂設(shè)施、業(yè)主休閑園地、花架、主題雕塑、鵝卵石小徑外；考慮到周邊的生活配套設(shè)施的缺陷，底商需定項承招服務(wù)功能的經(jīng)營業(yè)主，如小型超市、小型網(wǎng)吧、尤其是在業(yè)主對現(xiàn)代化居住環(huán)境的需求方面做到“人無我有，人有我先”的優(yōu)勢，這些補(bǔ)充必對商品房銷售起著很大的促銷作用。本案在物業(yè)智能化管理上，應(yīng)增設(shè)寬帶網(wǎng)、可視樓宇對講門以及節(jié)能型建材，滿足現(xiàn)代化住宅對安全防范、停車、消費(fèi)、高速上網(wǎng)的需求。以實現(xiàn)快捷、高效的超值服務(wù)與管理。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事，口碑宣傳的成效力度很大。三、 目標(biāo)客戶群定位分析本案在前面已經(jīng)論述，本節(jié)不再論述，詳見第二部分第四項。四、 價格定位及策略根據(jù)我們對目標(biāo)市場的仔細(xì)調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強(qiáng)的市場競爭力，能讓先購先住者的物業(yè)升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。價格方案B、 鑫源圣景苑小區(qū)低層入市價格建議周邊檔次跟鑫源圣景苑小區(qū)差不多的樓盤，明珠小區(qū)二期、西碧園的價格分別是：明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率6%）西碧園（期房）每平方米 元（優(yōu)惠率6%）以上均為未優(yōu)惠的價格范圍,故建議鑫源圣景苑小區(qū)低層樓宇售價每平方米價格應(yīng)為 元。C、 鑫源圣景苑小區(qū)高層入市價格建議周邊高層樓盤價格分別為： 西碧園小區(qū)（期房）每平方米 元明珠小區(qū)二期（期房）每平方米 元圣惠花園（現(xiàn)房）每平方米 元建議本案高層價格范圍是 元C、鑫源圣景苑底商售價建議周邊樓盤的底商售價情況：明珠小區(qū)一期每平方米 元明珠小區(qū)二期每平方米 元西碧園小區(qū)小區(qū)每平方米 元圣惠花園小區(qū)每平方米 元建議本案底商均售價為每平方米 元。付款方式和進(jìn)度付款方式和進(jìn)度，與優(yōu)惠比例相聯(lián)系，設(shè)計時體現(xiàn)以下原則：付款方式不同，各種方式現(xiàn)值相等。付款方式：一次性付款 分期付款 按揭貸款優(yōu)惠條件A、 先購先優(yōu)惠B、 展銷會期間優(yōu)惠（%或優(yōu)惠現(xiàn)金2%）C、 業(yè)主二次購房優(yōu)惠D、 教師、軍人、拆遷戶優(yōu)惠E、 公司員工優(yōu)惠F、 團(tuán)購優(yōu)惠五、 入市時機(jī)規(guī)劃考慮房地產(chǎn)市場的廣告宣傳時機(jī)，建議2004 年10月正式開盤。六、 廣告策略廣告策略是營銷推廣策略的重要內(nèi)容，是廣告活動中用有限的費(fèi)用取得最大廣告效果而運(yùn)用的手段和方法，在房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，廣告數(shù)量繁多，形式多樣化，市場競爭日益激烈的今天，要使廣告活動富有成效，必須制定多種廣告策略。（一）廣告目標(biāo)市場策略目標(biāo)市場是項目決定進(jìn)入的市場。根據(jù)項目工程進(jìn)度和營銷階段的劃分和廣告目標(biāo)對象所處的區(qū)域，廣告活動運(yùn)用漸進(jìn)式策略，即鑫源圣景苑周邊范圍、項目所輻射到的運(yùn)城市市區(qū)。項目入市的品牌形象、自身品質(zhì)、小區(qū)文化宣傳尤為重要。（二） 廣告內(nèi)容的更新策略根據(jù)項目營銷推廣的進(jìn)展和目標(biāo)市場的變化，或者隨著消費(fèi)者的觀念不同，以及項目在不同時期的具體推廣，廣告內(nèi)容都要有所更新，以更能適合消費(fèi)者新的需求，不論是心理上或?qū)嵸|(zhì)效果上，都要求廣告重點內(nèi)容突出，以提高項目在消費(fèi)者心目中的地位，刺激消費(fèi)者的購買欲望。（三） 廣告的心理策略廣告心理策略是運(yùn)用心理學(xué)原理來策劃的廣告，從而促使消費(fèi)者在更短的時間內(nèi)，更快認(rèn)可和產(chǎn)生購買行為。其具體運(yùn)用于項目是針對消費(fèi)者心理對健康的需求、安全的需求、方便的需求、舒適的需求、經(jīng)濟(jì)的需求進(jìn)行刺激、說服和引導(dǎo)，并貫徹于各主要賣點的內(nèi)容之中。（四） 廣告錯位競爭策略鑒于廣告初期，在總體實力不如名牌的情況下，通過調(diào)整力量對比，避實擊虛，進(jìn)行錯位競爭，如項目的規(guī)劃特點、建筑特點、文化內(nèi)涵都有獨(dú)到之處，在具備這些優(yōu)勢的情況下，揚(yáng)長避短巧妙地將競爭對手的優(yōu)勢化為劣勢。同時借助有利的局勢和時機(jī)來宣傳項目，借助地域概念來推廣項目以及借助強(qiáng)強(qiáng)合作來提高廣告的攻效。七、 媒介策略（一）根據(jù)鑫源圣景苑的經(jīng)營推廣方案，將廣告具體內(nèi)容落實分為五個階段：△ 第一個階段：內(nèi)部認(rèn)購及試銷期時間：2004年9月底～2004年10月△ 第二階段：入市期時間：2004年11月～12月中旬目標(biāo)：全方位廣告宣傳，配合主題活動，推廣樓盤?！?第三階段：推廣期時間：2002年12月～2005年1月△ 第四階段：成熟期時間：2005年2月～2005年3月份△ 第五階段：鞏固期（或到尾盤期）時間：2005年六月份以前（二）建議及分析鑫源圣景苑第一階段的宣傳推廣要建立立體的推廣構(gòu)架，從銷售所涉及的方方面面如營銷中心、工地形象、大眾媒體對目標(biāo)對象進(jìn)行全方位的銷售傳遞，以在短期內(nèi)擴(kuò)大知名度，提升銷售業(yè)績。試銷期和導(dǎo)入期前期的廣告形式以報紙廣告（軟性文章結(jié)合硬性廣告）和戶外宣傳活動（廣場大屏、DM單直投等）為主，目的在于信息的盡可能告知。導(dǎo)入推廣期宣傳推廣以報紙硬性廣告為主，同